降还是不降，对金隅来说都是问题

文/狗蛋分蛋

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半个月前，金隅集团发公告称，获准融资400亿元。

“中国银行间市场交易商协会”批准了金隅的“非金融企业债务融资工具”额度注册，其中包括100亿元超短期融资券，以及300亿元中期票据。

选在年初融资，不少人觉得这笔钱——大概率是要分出去拿地的。

消息一出，股吧网友们炸了锅。

有人见证金隅股票从10块多，一步一步跌成如今1块8的“仙股”，有些恨铁不成钢：

明明都是亏损企业，都资金链紧张了，还要借钱拿地？

也有人说，这是没有办法的办法，水泥主业不景气，拿地是金隅集团摆脱亏损为数不多的机会：

只要拿到优质土地，金隅就有了翻盘的可能。

关于金隅集团，我们之前简单聊过，这是一家北京本土国企，前身是北京市建筑材料工业局。近年来，金隅的业绩主要由水泥和地产两大业务板块支撑。

其中，地产业务贡献了最高毛利润。

去年年中，金隅集团交出了A股上市以来第一份亏损财报，会议中集团董事长姜英武向股东们承诺：“下半年把治亏扭亏作为头等大事。”

作为集团的利润奶牛，地产业务首当其冲，成为主要发力点。

就拿金隅地产业绩贡献最多的北京市场来说：

土拍上，去年金隅豪掷103亿元拿地，高居北京房企全口径拿地金额前五；

产品上，新产品系“北京隅”面市，首发项目“北京隅·东序”，在北京东四环最“硬”的豪宅板块，和星河湾、泛海国际等一众豪宅大佬叫板......

遗憾的是，从结果看最后还是差了口气。

去年，金隅集团地产销售严重滑坡，全年全口径销售额137.5亿元，同比2023年直接腰斩。

被寄予厚望的北京隅·东序，自2024年12月开盘以来，截至3月仅网签了91套房源，去化率不足15%。

不久前，金隅集团发布业绩预亏公告，预计2024年集团扣非净利润亏损在28亿-31亿元之间。

2024下半年扭亏失败，翻盘的压力交给2025年。

2

今年开年，金隅在北京有两个项目即将入市：一个是位于通州的“金隅花溪云锦”。另一个是位于丰科园，和东序同为“北京隅”系列的“北京隅·西颂”。

两个项目能否打响头炮，意义重大。

这一次，金隅集团将宝压在了“好房子”政策上。

花溪云锦做了4种户型，108㎡至153㎡，全在四居室以上，3米层高，宣传得房率最低也有85%。

西颂还没开盘，各种“好房子范本”的宣发已经满天飞。

狗蛋说，可能是吃了上一个项目“东序”知名度不高的亏。

东序是金隅为数不多自己操盘的项目，不像以前有知名房企背书，加上“北京隅”新产品系宣发少，买房人对这样一个“生面孔”接受度普遍不高。

如今有了“好房子”这个绝佳机会，金隅自然不肯放弃。

从公布的信息看，西颂也摸到了“好房子”的及格线。层高3.03米，主力户型109㎡-150㎡三至四居，内外双阳台设计，设备平台还有赠送，得房率约88%-92%。

比较大的遗憾是，作为一个高端改善项目，没能上独立会所，转而用了架空层代替。

市场上，购房者喜欢把西颂和“中建云境”以及“建发金茂观宸”放在一起比较，三个项目各有优劣。

与竞品相比，西颂主打大户型，上车门槛偏高，另外交通上离地铁的距离没有云境项目近，和观宸比，教育短板比较明显。

当然，买房人们最担忧的，还是项目的价格和未来交付品质。

竞品项目云境咬牙降价后，成交均价来到了8.1万元/㎡左右，西颂楼面价4.9万，指导价9万，中间差了近4万元，但有购房人觉得：

这个价格可能很难降下来。

主要原因，还是金隅集团去年亏损严重。网友表示：金隅已经亏成这样了，不降价还可以按照指导价做存货。如果降价多了，存货计提又亏几亿：

董事长也不好干。

顺带还举了同为北京国企的首开作为例子。

铁柱感叹，这几届买房人真是越来越精了。

购房者对项目未来交付品质的担忧，同样来自金隅的财务状况。

小红书上有网友翻出了这两年金隅集团在全国交付的项目，因为产品减配或质量问题，维权频发。其中有部分项目打造时，金隅集团尚未曝出亏损，网友担心：

没亏钱的时候都这样，如今亏了钱......

3

金隅集团2024年前三季度报显示，截至去年9月30日，金隅一年内到期的非流动负债为235.6亿元，短期借款247.32亿元，应付债券131.21亿元。

转亏后，集团的财务压力加剧。

在这种情况下，金隅集团在地产板块继续高举高打，难免让人觉得有点“孤注一掷”的味道。

事实上，之前金隅集团就曾因为步子大吃过亏。

2016年，金隅集团以平均480%的溢价率，拿下了天津空港新区三宗土地，这个项目因为销售限价等种种原因，到了2020年才开盘面世。

但因为拿地成本高昂，开盘价太高，陷入去化困难。

降价出售，就要亏损，属于国有资产损失。不降价，买房人又不买单，进退两难。

当时，这个拿地规划，是金隅集团前任董事长姜德义拍板，2020年姜德义调去北汽，担子就抛给了现任金隅集团董事长姜英武。

至今，天津空港新区项目依旧难以降价出售，成了二代姜董事长的一块心病。

如今，作为东序项目滑铁卢后“北京隅”系列证明之战，金隅需要西颂扛起革新产品线的大旗，项目还肩负着打响开年头炮，顶住集团“扭亏”压力的重任。

与此同时，那个困扰金隅的“老问题”又回归了：

降还是不降？

狗蛋说，500年前莎士比亚也因为这个掉过头发：To be, or not to be，确实是个问题。