北京中海内部追逐赛，开始了

文/狗蛋本蛋

前几天的民企座谈会，代表多半来自有技术含量的行业，或者制造业。没有一点含房量。

有人不明白，既然要止跌回稳，怎么不给个上桌机会。还是觉悟不够。

2016年首提“房住不炒”，2018年第一次民营企业座谈会，也没有民营房企出席，唯一的含房量是，房天下的莫天全去了。

那时候民营房企还能高歌猛进，现在，行业清一色国央企，想派个民营代表，你都挑不出一家确保“健康”的。绝对不允许今天上桌明天爆雷。

再说了，这次主要聚焦科技创新领域，地产行业真沾不上边。再再说了，有含房量容易被舆论误读，认为政策将出现重大转向。

不过台面下，利好政策还在加码。

2024年11月，北京发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，提出架空层、风雨连廊等试点；2025年2月12日，新政进一步细化标准并扩大适用范围。

其中提到，可设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积超过140㎡的住宅，在起居室设置一定比例面积的挑空空间。这些将大大提高北京新房（住宅）得房率。

过去80%的得房率是上限，未来80%可能是下限，甚至100%得房率不稀奇。

而“好房子”新规落地，将使北京市场出现产品分水岭：百米之隔、先后开盘的房子，可能活成两个时代的产品。

比如朝阳十八里店，中海去年底拿的692地块，受益于新规，可以打造内嵌式阳台，同时，得房率达 88%-96%，部分户型甚至达108%。

隔壁新盘隅东序，享受不了新规，两者得房率差或达10%。此外，隅东序阳台是开放式的，在北京人看来约等于没阳台。

去年底到今年初，北京成交了好几宗优质地块，今年还有大量好货上桌，再加试点区域有新规加持，2025年的北京市场注定高端盘打架，几家国央企抢食。

而制霸北京多年的中海，还会上演另一种干架戏码。

圈外人只知道中海在北京的销售规模是制霸级，比如2024年权益额约400亿，多出第二名190亿，但外人甚少知道，“海王”在北京其实有两个操盘团队：中海北京公司和中海新城。

有人说，中海北京是肯德基，中海新城是华莱士。狗蛋觉得不太准确，毕竟两个“海子”都是海王的，不像肯德基是百胜的，华莱士是华莱士的。

如果居于知名度和势力范围划分，倒是有几分相似，都是一个深耕城区，一个出没在城乡结合部。去年之前，中海在京销售额主要靠中海北京公司扛大旗，中海北京一年十几个项目在售，中海新城大约是它一半的量。

另外，中海北京的楼盘四处开花，中海新城主要活跃于石景山一带，去年7个项目6个在石景山，其以一二级联动开发为主，征拆了石景山多宗地块。

两个公司团队独立，更像是业务互补的配置，而去年开始，有点内部赛马的意思了。

标志动作是，去年11月，中海新城以153.32亿元拿下朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”三宗宅地及商业捆绑地。这意味着，中海新城实质性走出石景山，拓展了在京版图。据说，现在内部把顺义也划入了中海新城势力范围。

中海新城年销售额很少过百亿，去年一个京华玖序（中信城5期），给中海新城冲了近130亿业绩。甚至单靠这个项目，中海新城去年上半年销售额超过了中海北京。这其中，有京华玖序创造奇迹，也有中海北京多个项目去化差的原因。

在外界看来，两个团队在中海内部的生态位，从那时起发生了微妙变化，中海北京似乎不再那么绝对领先。也有声音认为，作为二环内屈指可数的新盘，京华玖序的销售神话不可复制，中海新城的追赶不可持续：

没了京华玖序，就凭石景山那些项目，能卖动个锤子

不过，有朝阳三宗地加身，中海新城今年手握几百亿货值，对内肯定会继续施压中海北京。有意思的是，中海新城进军朝阳没多久，中海北京就以110亿元拿下丰台万泉寺地块，今年1月中旬，又以40.08亿摘得隔壁西南郊区冷库0005地块，加起来也差不多是150亿总价。

狗蛋说，还得是地主家的孩子，经费都是一百亿一百亿地给。

这些地块都将在今年转化为两个团队争霸的子弹。

中海新城酒仙桥项目将和北京宸园直接竞争，地块素质差不多，户型设计上，两者都集中在165㎡左右、220㎡-240㎡，差异在于中海新城有少量316-350㎡户型。中建智地的产品力和交付力这几年有目共睹，中海新城在酒仙桥压力不小。

十八里店项目，不久前规划方案出街，规划建设17栋7-23层住宅楼，总计888套住宅，主力户型100-195㎡三到四房。前文提到，受益于新规，这个项目凭借较高得房率和内嵌式阳台，可以无情碾压隅东序。有个bug是，配套幼儿园略远，东南角楼栋的业主接送孩子，得先穿过小区，再走上两个十字路口。

小红门项目，位处四环内，有一定环线优势，但界面差、配套弱，客户看得上和看不上分两个极端，指导价8万，周边尾盘中建星光里对其伤害不大，反而十八里店项目是对手，中海新城要左右互搏。

中海北京万泉寺地块，板块内唯一的竞品地块自己拿了，板块内没有对手。中海北京大概率会在此落地TOP 级藏锋系，意味着高端客户会和海淀功德寺、朱房村等新盘重叠，压力不小。

除了外部竞争，这个地块部分楼栋因临近铁路受噪音滋扰，另外，地块内有一处长约40米的明代家族墓地祭祀台，虽会迁移，但风水观念重的购房人仍会介意。

最近几天，小红门和万泉寺项目接连被投诉，投诉内容都有一条关于阳台的问题，投诉人担心开发商报规为开放式阳台，后期却默许业主封闭阳台，实现无痛“送面积”，所以投诉人请求有关部门督促开发商，在销售合同等文件中做出不封阳台承诺。“送面积”会挤压竞品或者周边二手房，很多群众在盯着。

以上这些项目，今年都得承担起贡献利润的任务，同时，要扮演中海两个团队各证实力的舞台。

不过据说几个朝阳项目，整体是中海新城负责，操盘手却是中海北京公司背景的。

狗蛋说，这场内部追逐赛，裁判可能为了比赛好看，让“世一”做了点技术输出。

两个团队都想跑赢对方，但更要紧的是，他们得联手跑赢上海团队。