房产税一定会全国铺开

文：蔡垒磊

上周写完房地产，有个热评是“收房产税？第一个崩的是土拍市场”。我们可以分析一下这位同学的逻辑，他的意思是收了房产税，大家就会抛售多余的房子，然后就会供大于求，就不停下跌，导致开发商也卖不出新房，亏本，于是就没人拿地了，政府就没有土拍收入了——然后反推政府不想没有土拍收入，于是就不会全面推行房产税。

很多人也持类似观点，说房产税一收，房地产市场不是更烂了？政府怎么敢在下行期推出呢？所以只要房子没有暴涨，房产税是不会收的。

真的是这样吗？那之前房价暴涨的时候为什么就没出房产税呢？土拍热的时候，才真的不会出房产税，因为收惯了无本万利一次性的钱，是没有耐心去收持续性的钱的——万一房产税一出，房价下跌趋势止不住，影响土拍，就会得不偿失。所以房产税必然在什么时候推出？在土拍无利可图的时候——也就是“不是房产税一收，就崩土拍市场”，而是土拍市场先维持不下去了，实在没钱了，那就收点房产税也好。

因此这个过程是这样的，先是第一阶段政策出尽——不停地下跌，看到政策希望，稳几个月，再下跌，直到政策出完；

再进入第二阶段，摆烂期，阴跌，跌到无人问津，土拍几乎没有；

再进入第三阶段，全面收房产税——不是到了收的时候了，而是到那时它就只是敛财的其中一种方式而已，顾不得时机不时机了；

再进入第四阶段，经济没好，收入没涨，房子又成了负资产，于是就出现了大量的抛售潮。但就像有位同学之前说的，人总要住的，都不买了，那租房市场不就起来了吗？是的，但那是在房子的杠杆都去完以后，没人因大幅下跌而爆仓了，房子卖也卖不到几个钱，多余的房子又扔掉了，房子变成了纯自住消费，大家都“不如拿着”的时候，才会跌无可跌，才会真正筑底，然后租售比就起来了——租售比要起来必须要房价彻底跌完，否则租金仅仅是滞后房价下跌而已，那原本因房价下跌而刚刚上去的租售比，就又开始螺旋下降了。

然后进入第五阶段，很多人一看房价不跌了，租金回报率又高得吓人，终于敢大着胆子进去吃利息了，想着反正10几年就回本，10几年后房子还能一文不值？但凡有点残值也是赚的。但人们只会买一线核心去收租，所以这个阶段会伴随着人口的整合和大迁徙。

再然后是第六阶段，才是房价慢慢回升。

最后是第七阶段，土拍回归。经过这七个阶段，扒了几层皮以后，政府终于过上了又有土拍收入，又有租金收入，又有房产税的好日子。

而我们现在呢？正在第一阶段打转，政策越是挤牙膏，越试图“保护”高杠杆投资者，第一阶段的时间就越长，政府距离过上好日子就越远。

正确的做法是，既然痛苦总量不会减少，那么长痛不如短痛，让该死的死，该活的活，只救系统不救人，自己承担自己的决策带来的所有后果，然后快速走完以上七个阶段的全程，快速过上好日子，不让其他人长时间地陪葬。

但这是不可能的，我们在乎的第一性，永远是没有人产生极端风险，而不是最小的全民代价，因为我们需要始终把管理权握在自己手里。我们可以接受大部分人都过得差一些，但不能接受一部分人过不下去，因为那容易导致换管理者——这样就无法保障自己的管理利益了。所以我们在每一件“大事”上，都常常需要那些没有责任的人，也去分担一部分另一些人造成的痛苦，这是注定的。

搞明白这些，你就知道房地产危机要短时间内解决，是绝无可能的。而对于普通人而言，这里最关键的是什么？是你相不相信我们需要走完这七个过程。如果你不相信，你觉得“我们不一样”“我们很特殊”，那你就会中招，在第五个阶段之前就入场抄底，那就会死得很难看。

从历史来看，我们几乎没有任何不一样的地方，最开始走不一样的路，导致了全民贫穷；撞了南墙知道回头了，知道走不通了，开始走多数成功者走过的路，进入了长达几十年的高速发展期；之前嘲笑别人老龄化，觉得自己不一样，然后自己也老龄化了；觉得别人都很乱，要么今天结婚明天离婚，要么就不结婚，不符合我们的传统美德，然后自己也这样了；觉得别人家的房地产周期不适合我们这里，我们是大一统，经济规律可以被有形的大手扭转，我们有丈母娘经济，我们又土地崇拜的传统，结果也崩了。

没有不一样，真的，所谓的“主义”都是人为创造的概念，你不关心这个概念，它就不存在，就只有一件件的事儿，一种一种的具体做法，就只有利益是谁的利益，是否能提升生产力，是否兼顾了公平和效率，是否可持续，是否有对外竞争力，是否有纠错机制——根本不存在什么主义就是好的，什么主义就是不好的，这些概念自身也都是在变化着的，比如在朝鲜看来我们早已变质，但我们自己不这么认为。所以讲这些宏大的东西是没有意义的，我们得落实到每一件事的具体做法上去。

这次的房地产危机，我们也是大姑娘上轿头一遭经历，我们并没有在市场经济的道路上走了上百年，也没有丰富的解决周期问题的经验，所以行为出现偏差，中间很多人需要成为“代价”也是正常的，是可以被理解的。但如果你认不清这一点，盲目觉得我们干什么都能赢麻，从而低估了本次房地产危机的程度和时长，那你成为代价就不是政府的问题，而是你认知上的局限。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。