北京城区普通房子的真实租金收益率，兼谈中介现在租房的引导策略

​这里我说的是一般的老房子（就是普通住宅，不是那种稀缺的大家都想要的房子。考虑到北京城区基本没有太新的小区, 新点的也有十几年，所以老房普通住宅是绝大多数）任何一个小区，如果户型+装修+朝向+楼层都比较好，那基本都属于本小区的稀缺，‘但是大多数房子都有缺憾，一般来说，矮楼最大的问题是没电梯，塔楼主要问题是户型和朝向，而装修属于普遍遗憾，拿自住房出租的属于可遇不可求，多数出租房装修都让你在忍和不忍之间纠结，还有很多的老房装修如果不翻新就很难吸引人问津。所以综合来说，十套出租房里大概有那么一套奇货可居，两三套有人纠结，剩下基本都乏人问津。

反应到出租市场，中介现在的主要策略是压价和吃两头（对租户是佣金，对房东是引导委托，吃一个月3天，整体一个月租金的服务费，加起来是两头各吃一个月租金，这样虽然租金下降，但不影响中介收入。）亲身感受为例，8月自己租房子的时候，大多数房子看不上，有那么一两套看上的因为时间不配合，错过了后面就再找不到类似的，不得已放弃了。但等到自己出租的时候，自觉自家的房子属于那两三套让人纠结以后可以接受的（新装修，也有小缺点，但整体应该是有吸引力的），结果中介一直在问要不要委托，一直没委托，到现在也没租出去。后来问了一下，问题主要是没有委托的房子在中介的app里就没有流量，只在特定小区名称搜索下出现，在大区或者周边搜索下不出现（比如我房子在一个大区里一个相对冷门规模小的小区，只有搜索本小区名才显示，搜索其他的都不显示，而委托的房子你就算搜周边的小区也会提示给你看）。另一个区别是只有房源负责人会推这个房子，其他中介不会主动推（这点我没太理解，但是我的负责人是这么说的）。当然8月和10月的市场环境也可能不同，可能二手房更火，但是出租房感觉更冷清。

在这种情况下，个人感觉北京城区老房子的租金和收益率实际是走低的，随着中介对于委托模式的进一步推进和流量垄断等手段，除非你是很稀缺的房子，不委托也能租出去过去一样的价格，但对大多数房子而言，如果接受委托模式，即使一样的价格实际到手的也比过去少10%。就个人感受而言，北京城区市场整体租房需求是不足的，毕竟存量房越来越多，城里老房子的竞争对手在增多。有一些缺乏吸引力的房子可能房东也没啥追求，简单来说就是不想操心提高品质，只求租出去就行，那么必然就要大幅降价。如果说租金降10%，然后还是委托的话，实际租金到手要降低20%。而如果你想折腾一下提高一下品质来维持价格，那就要面对市场这种新情况以及中介刻意营造的氛围。

中介会引导一种类似二手房笋盘类似概念的以追求不断降价为方向的风向，同时劝导双方接受委托的方式，对出租人的典型话语就是现在的人（或者年轻人）不喜欢和房东打交道嫌麻烦，就喜欢和中介接触更安心（你不问的时候就是人，你问中年人也这样吗，中介就说年轻人讨厌房介）。同样的房子如果委托，租户花8000，房东实际只拿7200，如果房东想7600直接租给租户，对不起，你接触不到租户信息和流量资源。

所以，北京一般的老房普通住宅，租金收益率是降低的，尤其在目前的秋天，有媒体吹什么租金收益率跑赢xx利率，我猜可能是那种很不常见的小型公寓类，反正自己没接触过。但是中介从吃买家（租户）变成吃两头，目前还是看着还是过得下去的。