房地产行业的供需双方，已进入到一个相对平衡的状态，想要再现往日辉煌估计很难

#广州官宣楼市取消限购# 昨天看到两个热搜，一个是广州取消楼市限购，另一个是有些开发商开始涨价。

楼市在过去20多年间的疯狂上涨，底层是由两个因素推动的：

一是城镇化运动导致的需求井喷。

大家看一下过往的人口普查数据，便可以知道，在过去的这段时间里，大约有五六亿农民进城，离开农村，到城镇里居住。按照中国人的习惯，这部分人都是要买房的。五六亿人口堆积出来的需求，导致城镇房地产市场一下出现了需求井喷。

二是部分地方政府可能存在的控制土地供给的行为。这个不展开多聊，懂的都懂。但由于房价上涨过快，民间怨气过大，各地相继出台政策，对楼市进行限购，打击炒房团和购房者。相当于说，土地供给端没有做太多实质性系统变革，因为这涉及到相当大的利益，但是对需求端进行了打压。

限购的措施，主要针对两个方面：一是户籍，二是贷款。相当于说，把全国范围内的进城农民，通过这样的限购措施，比较均匀地分散在了各自的本地，且防止了金融泡沫的扩大化。因为户籍这个措施，让进城农民到外地买不了房，只能在本地买，同时通过严控贷款比例，在一定程度上降低了不良贷款的产生。

这个措施，不能说没有效果，但个人认为属于跛脚鸭。当然，这些已经是历史。现在时过境迁，随着城镇化进程走向尾声，对城市房地产的需求难现往日辉煌。随着需求的不断下降，供给端成了空中楼阁。当有价无市后，原有的供给端高价无法维系，各地土地收入大减。要想维系原有的供给端价格，或者说让房地产市场不出现大幅动荡，刺激需求是一个必然。在这种情况下，如果仍然维系原有的打击需求措施，则成了政策悖论。限购措施的本质，是打击需求。

因为限购措施的针对对象，主要是处在需求端的购房群体。

有些开发商搞的涨价政策，和一些地方政府实施的取消限购政策，本质上是矛盾的。取消限购政策的本意，是为了刺激需求，因为需求端有些萎靡。而这边需求端还没完全释放出来，那边便开始涨价，个人感觉有些操之过急。举一个不一定完全恰当的例子，相当于说，人还没有完全从ICU出来，外面便开始敲锣打鼓，庆祝重生，要把人送到工地上去搞996。落差太大，一般人受不了。

当然，开发商搞的涨价政策，本质上也是饥饿营销策略。因为虽然有些人觉得受不了，但保不齐也有一些人看到要涨价，赶紧冲进去，说再不买就要涨价了，马上买，有点类似于哪怕打着点滴，也要把996工作抢到手。因为招聘方说现在工作岗位很紧俏，你不愿意996，有的是人愿意996，岗位有限，马上就被别人抢没了。

从本质上来说，这属于利用饥饿营销策略，让需求方内部互相竞争。是否有效，主要看两个因素：一是需求方群体有多大，二是需求方群体是否沉得住气。如果需求方群体很大，则沉得住气的可能性下降。如果需求方群体很小，则沉得住气的可能性上升。本质上属于买卖双方之间的群体性心理博弈。

不过，个人对此的判断是，由于从大的方向来看，房地产行业的供需双方，已经进入到一个相对平衡的状态，想要再现往日辉煌，估计很难。