近期中国房地产政策解读及笔者的一点希望

近期中国房地产政策

2019年7月30日，中国提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。这个政策一直贯穿到如今，成为中国房地产政策的大纲。随着2019年国家陆续出台相关房地产调控政策，已经导致大家对房地产持续上涨的预期发生改变，从而从根本上杜绝了炒房的发生。随着房地产市场供求关系转变，也出现了房地产库存增加、价格承压的情况。

于是央行5月17日连发三份房地产市场重磅通知，包括下调首付比例，取消贷款利率下限，下调公积金贷款利率。此后，武汉、长沙等地相继跟进，落实首付比例、房贷利率等方面的调整。武汉、长沙、郑州、昆明、广西南宁等地，楼市新政接力落地，首套房首付比例均降至15%，二套房首付比例均降至25%。5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。本次调整后5年以上首套、二套公积金贷款利率分别由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%，进一步降低购房者置业成本。

另外各地也开始尝试一些特殊的房地产政策。诸如5月16日杭州临安计划收购商品房用作公租房，报道称将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，公告中提及“收购价不超过周边房源”， 临安此次收购总面积不超过1万平，总套数预计不会超过200套。5月21日，南京发布微信公众号推出的一则消息迅速引发关注。该消息显示，当日，南京安居集团举行首批存量住房“以旧换新”签约，52组客户确认成交。

南京存量住房“以旧换新”中的“以旧”，是由当地国有企业直接收购旧房，更加直接和高效。5月22日，北京市政府新闻办举行《北京花园城市专项规划(2023年-2035年)》新闻发布会。北京市住建委副主任马綮鸿介绍，将花园城市建设作为城市更新的工作目标之一，推动城市生态修复，塑造城市特色风貌，已打造亮马河国际风情水岸等多个“城市更新+花园城市”示范项目。

近期中国房地产政策解读

新的5月17日中国房地产新政能采用较为宽松的货币政策，首先得益于中国的CPI数据之前已经大幅降低，国家统计局公布2023年4月经济数据，其中，CPI同比增长0.1%，物价涨幅出现阶段性回落。

新的中国房地产政策目的是为了满足人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房。这个政策背后的深意很明显，大致可以理解成为了避免出现诸如股市的连续下跌，大家极其恐慌导致出现一定错杀。这个也是类似一个政策底，在给楼市打“强心针”，毕竟房价如果持续下跌，有很多有购房需求的人也会观望，谁也不想买房后房价就一年跌掉个10%甚至更多。

那会不会有稳定预期，同时通过减少房贷首付和利息会不会导致房地产大规模涨价，从而违反房子是用来住的、不是用来炒的定位的可能性？笔者认为不会，主要是中国城镇化进展已经大幅放缓，同时中国的人口生育率大幅下降。上海户籍人口生育率与生育年龄情况数据显示，2023年全市总和生育率为0.6（总和生育率指一个国家或地区的妇女在育龄期间，每位妇女平均生育的子女数量）。

当然还需要观察房价收入比，也就是房价是我们一个普通家庭年度总收入用于房子总价款的倍数。中国楼市价格，依旧离不开国人的月收入做支撑！我们需要观察是否进一步扩大内需和扩大出口，让普通老百姓收入增长，只有大家收入增加了，才会真正促进老百姓拥有自己想要的优质住房，才能真正安居乐业。

而南京“以旧换新”的政策是为了真正解决老百姓目前的痛点，就是无法卖掉手头的老破小二手房，也就没有购买新房的启动资金。目前来看这个政策有望作为激活市场的重要举措，在促进南京房地产市场进一步平稳健康发展方面，起到越来越重要的作用。当然在杭州临安的政策能盘活部分房产库存，同时也能缓解部分人群的租房焦虑，切实减轻租房负担，保证租房机会的公平。北京出台老旧小区、老旧厂房、滨水空间、园林绿化等改造建设技术导则，积极发展绿色建筑，增强城市绿色发展活力，能让我们的城市变得更美，满足人们对美好生活的向往。

中国房地产新政的影响

其实这一波中国房地产的调整，源于供需失当，二手房挂牌量不断创新高，但购房需求却不能跟上，这才导致二手房价格不断下跌，甚至近两年跌幅明显大于新房，“次新房”成交量占到60%左右，并与新房成竞争关系。

目前在浙江杭州，新政效应也已逐渐显现，新房和二手房市场的带看量、成交量均有提升。据贝壳研究院统计数据显示，对比4月份的日均值，最近10天，杭州二手房咨询量增长29%，二手房买卖房源增长5%，下定量新增31%。深圳显示新政第二天二手房带看量创新高，龙华、光明、宝安沙井等区域的新房楼盘人满为患，有点当年抢购房子的感觉了。北京新政后的第一个周末，二手房日均成交量突破1000套，回到春节后的小阳春水平了。广州部分新房楼盘也是人头攒动，看房的热情似火。

这个也说明虽然国内楼市整体是供大于求了，但是有些城市得益于良好的经济水平，能够提供众多的就业岗位，就能带来人口的净流入，同时也能有更多的改善性需求、刚需需求。当然这里面也出现了同质化的现象，为了发展经济提供就业岗位一窝蜂的搞旅游，哈尔滨搞冰雪旅游非常成功，而有些城市确不太成功。

其次就是人口因素，我们看到在目前人口出生率大幅下降的同时，国家也在积极打击医疗、教育等方面的腐败行为，就为了让中国在人口出生率不至于大幅下滑。当然不光各地在拼旅游上很卷，在人才引进上更卷，就笔者所知南京、无锡、南通等多地一直注重人才的引进，在大学生创业、人才公寓建设等地都不遗余力。当然还有土地市场供应，目前土地供应应该充分考虑存量房去化率数据，同时考虑满足各个层次人群的需要，从高端豪宅到低端刚需的小户型。

中国各地的房地产市场由于产业布局、人口流入流出、土地供应等情况差异较大，各地需要因地制宜，采取更切合实际的政策。

当然笔者认为局部城市更新似乎是最好的选择，当城市越来越向外发展，人与人的距离也越来越远，占据的土地也越来越多，人们的早晚高峰通勤时间也在大幅增加，部分老人为了跑市区医院甚至要来回做几个小时的汽车。而同时不少城市的老旧城区日益破败不堪，部分住宅已经无法满足人民的基本需求，可以进行老小区的出新，当然笔者也更希望多一些真正的城市出新，让我们的城市有更多的绿色和欢声笑语，也让我们的城市各个都变成花园城市，让老城区不再被人嫌弃而是如同凤凰一般浴火重新。