最早爆雷房企退市真相

经济道理

2023-07-31 16:48

问道者 杜一用

最早爆雷的国内房企泰禾集团退市成为定局，并很快被摘牌。闽清首富黄其森终究未能带领泰禾集团挺进国内房企十强，而随着泰禾集团的退市，黄其森也在房企的资本盛宴中被淘汰出局。

黄其森是福建闽清人，15岁就考上福州大学，毕业后在建行福建分行工作了12年。在改革开放下海经商大潮的诱惑下，1996年黄其森从银行辞职在福州创立了泰禾。在国内房地产市场中的成功征战，一度让黄其森对自己的银行从业经历引以为豪，他不时会把“不懂金融就做不好房地产”这句话挂在嘴上。

正因为黄其森懂金融，泰禾集团成也金融败也金融。黄其森创立泰禾时，是中国房地产黄金时代的开始，当时的房地产开发商被戏谑为“皮包商”，拿地不需参加“招拍挂”，更不用付全款，拿到地后马上就可以用地块向银行抵押贷款，砌好围墙就可以卖楼花。黄其森自主创业时无疑选对了一条好赛道，银行的从业经历和之前与政府部门的邻里关系，为他创业时拿地贷款都创造了条件。但也正是深谙金融工具的妙用，让泰禾跑上了失控的快车道。

泰禾在福建起步，渐入佳境是2002年跳出福建到北京通州开发了“运河岸上的院子”后。那是泰禾最早的“院子”产品，属于中式庭院别墅。当时通州的房价只有3000元，泰禾“运河岸上的院子”一开始卖得并不好，黄其森不得不调整定位，他不是降价清仓，而是反其道行之，加大投资改善基础设施，把整个项目改造成了豪宅。硬件设施上来了，定价直接拉上十倍。这下“运河岸上的院子”火了，单价卖到了10万元以上，最早规划的货值只有10亿元，后来卖出了100多亿。“运河岸上的院子”奠定了“泰禾院子”的江湖地位，此后，泰禾打造了一系列院子项目。

早年从事房地产行业白手可以起家，进入鼎盛时期后，跑马圈地则主要靠加杠杆，这套逻辑对很多开发商来说都屡试不爽。一直到“三道红线”划出之前，不管房企加多大的杠杆，不断上涨的房价总能给开发商一种“撑死胆大，饿死胆小”的错觉。或许黄其森的感觉亦是如此，他对金融工具的熟稔，让他对驾驭杠杆更加得心应手。当别人还只能借助银行和民间借贷撬动杠杆的时候，黄其森已经用遍了能加杠杆的几乎所有金融工具，银行、信托公司、资产管理公司、保险机构和基金管理机构都用了不只一遍。

借助杠杆，搭上中国房地产的致富快车，泰禾集团的体量伴随着黄其森的身家暴涨也不断水涨船高。2010年，泰禾借壳福建三农在深交所上市。2020年，黄其森家族以200亿元人民币的身家财富在“胡润全球房地产富豪榜”中排名第99位，坐实了“闽清首富”。

不断加杠杆能立于不败之地的逻辑是房价永远涨下去，这样，不管多高的拿地成本总能通过不断上涨的房价把拿地和资金成本消化了。“房住不炒”让一众头部房企不得不经受去杠杆的煎熬，和一些头部房企爆雷的背景不太一样，泰禾爆雷的导火索不是“三道红线”。

2020年8月央行和银保监会划出“三道红线”，泰禾在2019年底就被媒体爆出信托违约。彼时的泰禾集团声色俱厉地回应了媒体关注，然而到2020年7月，泰禾再也遮掩不了爆雷的事实，旗下债券首次出现违约，成为这一波宏调背景下国内首家爆雷的房企。

黄其森创业以来一路无畏无惧的高歌猛进，已经给泰禾积累下了太高的风险。2012年的时候，泰禾的总负债为113亿，到2013年泰禾的总负债迅速飙升到306亿，直接翻了接近3倍；到2019年危机爆发前夕，泰禾集团的总负债更是飙到了1906亿；到2021年三季度末，泰禾负债总额2045亿元，负债率达到94%。高负债伴随着流动性大幅萎缩，彼时泰禾账上货币资金只有19.21亿元，而短期借款达到46亿元，一年内到期的非流动负债更是高达534亿元。

祸不单行。2022年3月黄其森突然被带走调查，没多久，他的得力女干将、泰禾执行副总裁黄曦也被留置。黄曦毕业于南开大学金融学系，在建设银行工作了32年，2018年54岁的黄曦从建行总部机构业务部总经理的位置上辞职，到泰禾集团担任执行副总裁，分管资金部。从分管的工作来看，黄曦的主要职责应该是帮泰禾找钱。半年后黄曦因为严重违纪违法被开除党籍，黄其森在八个月后安然回到了泰禾集团。