高房价的根源在于交通，我们应该废除公交优先的政策，大力发展开车出行

大城市高房价的根源是交通问题，改善城市交通能从根源上解决高房价问题。

一

城市的房价是在市场经济条件下买卖双方博弈的结果，大城市房价之所以一路走高的直接原因是需求大于供给，房源有限而购房者众多，在一轮又一轮的涨价热潮后，吓退部分买家，房价在高位买卖双方博弈得以平衡。

大城市房屋需求大于供给原因是双方面，一方面人口大量涌入，另一方面是城市中心土地有限，没有足够的土地来修建住宅。但是大城市并非没有土地，只是在现有交通条件下，没有适合住宅开发的土地。许多大城市郊区有大片的农田。以北京、上海为例，以市中心为起点，直线距离二十公里外还有好多农田，在卫星地图上可以看的很清楚。为什么不把这些土地开发为住宅呢？

大城市并不能无限的向外扩张的，当城市边际发展到距市中心很远的时候，住在城边的人上下班通勤时间会非常长，会超过一般人忍受的极限，这时候城市边缘建造的住宅会销售不出去，城市扩张就会停下来，大城市的城区建设边界是由通勤极限距离决定的。国际上一般把通勤一小时作为通勤极限，一小时通勤圈大致能反映一个城市城区建设面积的发展上限。

据统计，北京人均单程通勤时间是48分钟，人均单程通勤距离是11公里，有30%的人单程通勤时间在一个小时以上。北京现有的城区建设大致发展到五环附近，但是很难再发展到六环了，因为如果住在六环，单程通勤时间会在两个小时以上。

由于通勤时间的影响，大城市的城区建设面积有了天花板，城区发展陷入通勤困境。，国际上各大城市主城区的建成面积大约都在一千平方公里左右，这不是巧合，是有统一的内在规律造成的。

大城市面积扩张达到天花板后，新增的住房很有限，而人口流入在加速，住房在严重的供需不平衡下，商品房的房价严重背离了商品的价值规律，大城市的房价变成竞拍房价，住房变为奢侈品，普通人难以承受。

国内中小城市房价绝大多数在一万以下，多数在五六千元的水平，这些城市新楼盘开盘后，需要经历数年才能销售完，商品房市场是供大于求的。中小城市没有通勤极限问题，可供住宅开发的土地是充足的，商品房市场只有在买方市场下，房价才符合商品的一般价值规律，不会包含过多的土地溢价。

二

国内大城市上班族主要靠地铁和公交车通勤，这种通勤方式对于个人是极低效的，通勤速度每小时仅十公里左右。虽然地铁行驶的速度很快，但是走路去地铁站，排队进站，候车，换乘，每站必停，这些消耗了大量时间。通勤速度是全部通勤时间内单位时间的平均旅行速度。

由于历史和交通便利原因，大城市的优质工作岗位都在市中心，白领上班族早晨从城市四周涌入市中心，傍晚又分散到城市各个角落，这些上班族居住地不能远离市中心，否则通勤时间会很长，严重影响生活质量。这样以市中心为起点十几公里为半径的区域是可通勤居住的区域。以圆的面积公式计算，这块区域的面积在一千平方公里以内。超出这个区域的土地，住宅开发价值不大。

只有改变通勤方式，提高通勤速度，可通勤居住区域才能增大，可供住房开发的土地才会多。

假设一个大城市所有的上班族自驾开车通勤，并且公路交通不拥堵，通勤速度可以达到60公里/小时，那么以城市中心为起点，半径60公里范围内都是可通勤居住区域，这个区域的面积会是一万多平方公里。北京现在建成区面积才一千多平方公里，相当于北京城区一下子扩大了十倍，还会有高房价吗？当城区可开发住宅的土地大于住房需求时，大城市的商品房市场会供过于求，大城市房价会回归到正常商品价值的地位，房价将会与中小城市一致。

世界上各大洲中，北美的城市与众不同，欧洲和亚洲大城市的市中心人口居住密度很高，依次向次中心、城郊递减，而北美的城市一到晚上市中心空洞化，主流人群都居住在城郊，城市建成区面积巨大，城市人口密度低。形成这样差异的原因是出行方式的不同，欧洲亚洲大城市主要靠公交出行，美国加拿大基本上都开车出行。靠公交出行，活动范围有限，只能在城区内卷，房价被炒的很高，开车出行可以在更广阔的范围内寻找住宅，房价不被土地绑架。房价收入比是国际上衡量房价高低的一个标准，欧洲亚洲大城市房价收入比一般在二十以上，而北美这个数据在十以下。

我国改革开放以来，城市发展很快，城市发展初期就遇到交通问题，马上制订了公交优先发展的政策，这么多年公交优先政策一直没有改变，大城市在大力发展公共轨道交通，而城市公路交通发展缓慢。最近十几年私家车已经普及，现在仍然坚持公交优先的政策是错误的，会阻碍城市的发展。我们应该改变城市交通政策，大力发展公路交通，发展自驾出行，把公交通勤为主改变为自驾车通勤为主。