何建宗：开放港人大湾区买楼 满足置业愿望

原文载于《明报》观点版(2018年03月29日)

今年两会的焦点之一是粤港澳大湾区的建设，36名人大代表更罕有地就大湾区发展联署，促请中央政府推出"湾区政策"。随着大湾区规划纲要即将出台，今年三大基建（港珠澳大桥、高铁和莲塘口岸）落成，大湾区已经从构思阶段马上进入规划落实阶段，众多制约两地融入的现行政策都要面临优化、修改甚至撤销的命运。

笔者任职的智库"一国两制青年论坛"于去年11月发表的"港人内地读书就业身份待遇问题研究"报告显示，买楼困难是内地港人其中一个相当关注的问题。广东省 政 协 主席王 荣在两会期间主动提到港人内地置业的问题，认为可以适当在大湾区放宽。这是一个令人鼓舞的讯息，为大湾区实现真正的"一小时生活圈"扫除障碍。

事实上，大湾区大部分城市对香港人实施限购（即必须提交当地工作证明才能买一套房产）只是近两三年左右的新措施。此前香港人基本上可以无条件在广东各城市购买一套房产。众所周知，在上世纪末本世纪初，不少香港人（主要是长者）已经率先在珠三角地区的大规模屋苑买楼，当年如果没有这批"大湾区先行者"，现在响当当的内房公司（如碧桂园和雅居乐）的发迹史可能要改写。

楼市政策最为敏感

买楼政策也许是所有中国人最关心但也是最敏感的政策。在内地城市，限购政策分三类人，第一类是本地户籍居民，基本上可以买一套房产，第二套起的房产会在贷款成数和利率等方面加以限制，个别城市更禁止买第二套房；第二类人是非本地户籍居民，他们需要在当地工作并交社会保险（不少城市要求五年的社保记录）才有资格在当地买楼。第三类是"境外人士"，即香港人的所属类别。这类人的政策最为复杂，全国各个城市的政策都不一致，也引起不少港人困扰。总体来说，香港人在当地工作可以买一套房产，但不一定可以申请到内地银行的贷款。至于"工作"的定义也是"各处乡村各处例"，最严格的会要求提交社保证明（但不少香港人不买内地社保），也有要求纳税证明或者劳动合同就可以。要提交这些证明的目的是确保房产是供香港人"自用"，而不是以炒卖为目的。

诚然，在全国各地纷纷推出"限购令"以压抑楼价上升过快的大气候之下，广东地区难以独善其身，因此过去理所当然的港人买楼政策也要大大收紧。然而，大湾区已经成为国家重点发展区域，以规限"境外人士"为前提的限制港人买楼政策已经不合时宜，应该被优化甚至大幅修改。

首先，"十九  大"报告确立了香港融入国家发展大局的大政方针，一些因历史原因或管理需要作出的对香港人的差别待遇应该逐步撤销。这也是中央近月来陆续研究并推出各种便利港人在内地发展措施的根本原因。因此，把香港人列为 "境外人士"的做法值得商榷，也跟"融入国家发展"的"主旋律"格格不入。

就大湾区的发展而言，这个概念更加是不合时宜，与打造"一小时生活圈"的目标背道而驰。既然香港要率先融入大湾区，人流要达到自由流动，所谓"自用"房产的定义便不应只局限在某个城市。随着三大基建的落成，可以预见，未来十年会有不少香港人选择到大湾区居住，但同时保留在香港的工作或者公司业务。每天家在深圳，工作在香港或者到大湾区养老的生活模式将会越来越普遍。

舒缓香港楼价过高

有意见认为，开放港人购买大湾区房产可能会炒高当地楼价，违反国家压抑楼价增长过快的政策。这是一个在错误时间问的正确问题。如果放在15-20年前国家房产市场仍未发达，外资占市场份额不低的年代，香港资金也许有能力炒高内地楼价。但现在内地楼市炽热基本上完全由内地人带动，就算回复过去的措施，港人占大湾区房产购买力的比例与本地户籍和非本地户籍人士相比，仍然十分小，对当地市场的影响微乎其微。

容许港人在大湾区买楼的最大好处，当然是楼价甚具吸引力，可以满足香港人尤其年青人的置业愿望。大湾区九个城市的楼价差异很大，达到10倍以上。附表是内地网站整理的平均数据，但如果在市中心的话会比平均价高很多。例如深圳南山区的楼价动辄超过港币10000元一平方尺，固然遥不可及；但深圳东部靠近未来莲塘口岸的楼宇，现在只是大约五至六千元一平方尺，大约是新界北部楼价的一半，香港市区楼价的三分之一或以下。至于珠江西岸例如中山或者珠海的楼价，更低至1000-3000元/尺，相信对退休人士或者不需要经常回港的人士有很大吸引力。除了容许香港人买楼以外，银行按揭服务也是必不可少。上述研究报告发现，过去不少香港银行愿意以香港利率承造内地楼宇按揭，但近年本地楼价飚升，利润丰厚，愿意兼做内地按揭业务的银行越来越少。假如大湾区全面开放港人买楼，相信香港银行会愿意配合，提供更方便而且利率比内地银行更低的按揭服务。

笔者建议，大湾区九市以整个湾区为单位，为港澳人士重新定义"自用"住房，但同时应该施加若干限制，以防止投机炒卖，贯彻"房子用来住不是用来炒的"原则。首先，每个香港人只能在整个大湾区买一套无须工作证明的自用房产，房产不能出租和五年内禁止转售，以确保港人在享受到大湾区"一小时生活圈"的人流便利的同时，措施不会成为进一步炒热楼市的催化剂。此外，现时大湾区九个城市的在职港人买楼政策仍然存在差异，建议在买楼资格、所需文件证明、楼宇贷款等措施方面划一，并能够如总理所言，尽量与本地人享受同等待遇。这些具体措施的落实将对于推动香港人加快融入大湾区，开拓更广阔的发展空间起到积极作用。

作者何建宗是一国两制青年论坛召集人