解锁物管4.0时代，金茂服务这么做……
地产风声官方账号文 | 内幕君
《湖南都市》的记者曾经伪装成访友人员，想混进长沙金茂府。
目的是看看金茂物业，是否真如坊间传闻那样严格。
结果，金茂府要求外来人员登记，精确到门牌，保安一番询问下，记者就露馅了。
这位记者尝试了好几种办法，比如编个门牌号，伪装成看房者让中介带入等等，都没有成功。
回去这位记者写了一篇文章，来肯定金茂服务给业主硬核安全感。
金茂的门“难进”，是有历史渊源的。
金茂服务1993年成立，最开始就是从写字楼物管起家。到后来的金茂大厦、凯晨世贸中心等等，其中有一部分还是超高层写字楼。
和住宅相比，写字楼物管要求更高，而超高层写字楼的要求又比一般写字楼高，这也决定了金茂服务起点就是高标准和专业化。
所以即便到后来，金茂做小区物业也一直保持着这个标准。
高端，是金茂服务给业主和业内的一贯印象，也是自身核心竞争力。
现在的金茂服务，正在塑造又一种竞争力。
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国内物管行业发展至今，有过几轮迭代演变。
1.0时代，以物为主，物管的主要任务是看大门、日常保洁、维护小区设备设施。
2.0时代，开始注重以人为本，提升了服务温度。
最近5年进入3.0时代，大家开始注重“场景化”，“物业管理+社群服务+智慧社区”。
多数派进化到3.0时代的现在，以金茂为代表的少数派，开始探索4.0时代。
4.0时代是什么样的？
先给大家讲个故事：
6月11日上午，刚刚开馆不到一个月的青州博物馆新馆，收到一面锦旗，锦旗上写着：
及时援手渡急难，真情服务暖人心。
几天前，张先生一家到青州博物馆游玩，参观中途老人突发身体不适晕倒，好在博物馆物业方，有相应处理预案，争分夺秒对老人应急抢救，同时呼叫救护车，最后老人在医院转危为安。
青州博物新馆的物管方，正是金茂服务。
可以看到，金茂服务触角，已经从高端写字楼、高端小区，伸向青州博物馆这类非传统物管领域，案例还有很多：
比如有北京实验二小、天津开放大学这样的学校；东长安街2号院、复兴路22号院这样的政府办公大楼；也有泉州石化、临沂化肥研发中心这样的产业园，还有涵盖多种业态的城市整体运营服务业务……
物管4.0时代，就是像金茂这样，物企开始全业态发展。
而要最终完成4.0时代的穿越，需要具备全业态发展能力，不是触角伸出去就行了。
往细了说，就是得有自己的“核心竞争力”。
以金茂服务为例，它有“一全双高”优势，来构筑全业态能力：
即全链条能力和高端品质、高科技加持。
先说全链条能力，金茂服务是如何通过它服务并且赋能客户的。
早在青州博物新馆开馆之前，金茂服务就多想了一步，提前为其制定一系列文旅发展方案。设想未来将围绕博物馆展开的旅游、会务等上下游产业引入，助力青州博物馆形成一条新的文化产业链条。
另一个案例，2021年金茂服务正式进驻中化蓝天化工产业园。
化工园和一般的产业园区不同，对相关人员，物料等要素的安全管理非常严格，普通物管企业很难有能力接手。
而金茂拥有从中化一脉相承的化工级HSE（健康、安全、环保）管理体系，同时引入物联网、AI等智慧技术手段，不仅满足了园区的生产安全需要，还大幅提升了园区管理效率。
做完这些，金茂又多想了一步，开始考虑协同园区发展的问题。
一般情况下，作为物业管理方，在产业园中这方面的参与程度很低。
不过，金茂服务利用自身拥有的化工产品经验和供应链优势，尝试把中化蓝天制造的，如金冷车用维修养护产品，家用、商用空调维修养护产品，全氟酮手持灭火器等生活工业品，链接给社区和企业，由此打开面向C端的一个销售通路，打通“社区支持产业”的营销新模式。
神奇吧，一家物管公司干起了营销公司的活儿。
截至目前，金茂服务和中化内部的多个板块已经形成了非常好的配合，尤其是化工板块以及农业板块。
如今中化农业产地直供的新鲜苹果、玉米、西红柿、脐橙正在源源不断地走进千万个金茂业主家庭。
总结起来，就是金茂服务能做到前中后三端，全链条服务，最终达到赋能客户，而通过这种差异化优势，也提升了自身的业务外拓能力。
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接下来说说金茂的“双高”优势，即高端服务，和高科技赋能。
说起高科技，这算是物管行业里相对容易习得的本领，只要重视并且愿意花钱、花心思，都不会太差。
金茂服务可能不是最早运用科技实现智慧化的，不过发力挺猛，像快递机器人、智能垃圾机器人等智慧新体验，都已经出现在金茂社区。
同时，一些借力于高科技的服务观念也挺超前。
举个例子，通过数字技术加持，金茂服务正在尝试打通客户体验数据与业务运营数据，为此构建了“体验预警－专项整改－旅程重塑”的运营机制，推动“被动响应式”到“主动赋能式”进化。
高端方面，文章开头咱们说了，金茂起家主打的就是高端。
其所服务的上海金茂大厦，是当时“中国第一座超高层商业写字楼”，现在上海“陆家嘴三件套之一”；
凯晨世贸中心也曾被称为“北京最贵写字楼”，住宅项目中，有“北京豪宅代表之一”的金茂府。
因为一直服务于大型企业、高净值人群，这类客群对服务品质的标准更苛刻也更多元，不管被动吸收还是主动进化，金茂服务也借此打磨了自己。
通过20年淬炼，金茂服务对高端的理解，这点上应该是领先于同行的，也因此能够接住一般人兜不住的项目。
像今年，金茂服务重点拓展产业园领域，其中的泉州石化产业园项目，作为目前全球最大的集约化化工厂，对物业管理的要求是绝对的高标准，而且多元，化工区分家属区、生产区，服务需求多样化。
利用已成体系化的赋能型服务，金茂服务接入了整个园区的生产生活服务，不仅承接秩序管理服务，也通过团餐服务等，深度服务企业。
商写项目中，金茂已建立起了“GOLDEN”特色服务 ，这套金茂根据多年经验打磨出来的服务体系里，包含「金茂成长科技」「金茂微细节」「5维服务大厅」「金茂VIP尊享」等6大模块，能够显著提高写字楼软性竞争力。
就拿其中的VIP尊享服务中的一个切面来说：
从企业有意向入驻写字楼开始，金茂就会为其特设一名铂金理事，提供从洽谈租赁合同到交房装修入住，从日常维护、物业管理到VIP专属服务的一条龙全程服务。
针对住宅物业，金茂有“MOCO”特色服务。这套住宅特色服务体系是通过洞察高端客户生活方式，挖掘他们的生活场景，还原典型用户画像，然后打磨出来的，落地为：
物业延伸服务、个性定制服务、儿童及长者关怀、宠物关爱、人文建设与环保公益，关注社区全生活周期发展。
其中的人物建设与公益方面，金茂服务曾联合中国化工博物馆，通过在50多个大型社区举办型云课堂活动，为上千位小业主提供物理、化学、生物、天文学等课程。
所服务的高端社区里，金茂已累计为300多户新婚业主，免费提供大堂布置、婚车指引、园区装扮、礼仪迎宾等数十项贴心服务。
这些只是金茂MOCO服务的缩影。归结起来，想高端客户所想，也想高端客户所未想，行业会成长，客户也会成长，金茂拥有把握“高端”的前沿嗅觉。
高端经验，做到极致了就是一种差异化。
这让金茂服务在过去能成为“高端物业TOP1”，在未来，这也是金茂竞争物管4.0时代的优势。
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金茂正在探索的全业态发展，对行业而言也是趋势所向。
房地产回归居住属性，过去依附于“地产开发”做小区服务，单纯的住宅服务规模增量正在见顶。
如何通过探索全业态发展，把路子走得更宽，最终把自己变成城市服务运营商，是每家头部物企都要思考的。
金茂通过“全”能力，正在构建起4大城市运营服务模式：
产业+服务，运营+服务，资本+服务，更新+服务。
手上能打的牌更多，也让金茂服务可触达的业务领域更广，比如金茂服务接入南京栖霞区尧化街道城市运营之中，利用资产运营+服务模式，金茂对其中的新茂国际中心进行物业管理和资产运营，使其获得了资产溢价。
通过这些案例我们可以看到，金茂不断拓展服务边界，利用自己的“全业态能力”，扮演城市服务商和运营商角色，同时也获得了持续性回报：
金茂服务上市一年以来，截至2022年末，实现总收入24.36亿元，同比增长60.7%，同期港股上市的物企，年度营收同比平均增幅均值是31.6%。金茂服务大大超过均值。
行业普遍降速之下，只有金茂1家营收增幅超过50%。
成绩背后，是金茂在管面积同比增幅达56%，来到了约5686万㎡的水平。
也就是选择“金茂服务”的客户更多了。
这说明，当竞争力的天平从基础服务倒向赋能与协同，拥有全业态能力，能够助力城市服务与运营的选手：
更有机会穿越周期。
