从数据上看，中国房地产企业大势已去。

2018 年 9 月底，万科在深圳举办秋季例会，会场屏幕上打出三个大字：“ 活下去 ” 。

当时的人们，都嘲讽万科董事会主席郁亮是 “ 戏精 ”。

4 年过去，许多房地产公司到了危急存亡之秋。

今年前三季度，境内债券市场有 24 家房企宣布展期，房地产企业展期规模高达 1193 亿元，累计有 36 家房企的美元债发生违约无法兑付，规模合计约 550 亿美元。

11月1日，旭辉控股集团宣布，暂停支付境外美元债本息约 4.14 亿美元。

今年年中，旭辉控股还被作为优质民营房企代表，与龙湖、美的置业、新城控股、碧桂园等房企一起接受中债信用增进公司的全额担保，发行了一笔新债。

你看，最后还是没挺住，该躺下还是躺下。

10 月 28 日晚龙湖集团发布人事变动公告，龙湖集团的创始人吴亚军辞任公司执行董事、董事会主席等职务，留任为公司战略发展顾问。10 月 31 日开盘后，龙湖集团的股价一度下跌 40% 。

要知道，龙湖算是现在民营房地产企业中的标杆，符合 “ 三条红线 ” 政策，是民营房企信用评级中最高的，也是少有的最近实现净利润增长并发放现金股息的房企。

创始人的离场在公告上是身体原因，但外界不得不多想。

如果房地产有一个周期，那么，可能现阶段的房地产，在这个周期中大势已去了。

据国家统计局数据，今年 1-9 月份全国商品房销售面积为 101422 万平方米，同比下降 22.2%。

拉长时间看，今年的销售面积已经比 2016 年前 9 月的销售面积还要低，跌回了 6 年前。

地产行业萧条的原因，可以从供需两方面看。

先说供给。

2020 年 8 月，央行和住建部会同相关部门，给房企划了三道红线：

1，剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2，净负债率大于100%；

3，现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这 “ 三道红线 ”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加；

触碰二道红线，有息负债规模年增速不得超过 5%；

触碰一道红线，有息负债规模年增速不超过 10%；

如果全部达标没触碰红线，有息负债规模年增速不超过 15% 。

2020 年年底，央行和银保监会又给银行划了两道红线。

银行业金融机构被分为五档，每一档银行都规定了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

第一档为大型银行，7 大国有银行工行、农行、中国银行、建行、交通银行、国家开发银行和邮政储蓄银行，房地产贷款的占比上限为 40%，个人住房贷款占比上限为 32.5% 。

第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为 12.5%，个人住房贷款占比上限为 7.5% 。

两项政策的出台，断了房企借新债还旧债的路，被迫去杠杆挤泡沫。

截至今年 9 月底，中国房地产企业到位资金额为 114298 亿，跌回了 6 年前左右的水平。换句话说，就是房企们手上能够用于经营的钱，跌回了 6 年前。

由于怕房企们还不上钱，过去甘愿被房企们占用现金流的家居建材企业们，纷纷收紧应收账款额度。

根据佛山市陶瓷行业协会发表的《 2022年行业风向洞察 》一文，房地产企业欠了东鹏、蒙娜丽莎、冠军、帝欧、海鸥、惠达一众陶瓷企业 110 个亿的应收账款。

做家居行业的索菲亚，在今年四月发布的 2021 年年报中提到，对应收恒大集团款项计提了单项资产减值准备合计 9.09 亿元。因为这个事，索菲亚 2021 年全年的归母净利润从前几年的 10 亿左右的水平，跌到了 1.23 亿元。

你说，这些家居建材行业的企业能不跑吗？

房企们的压力，不仅在供给端搞不到钱，还在于需求端也出现了问题。

从人口角度，根据中国指数研究院的调查结果，25-34
岁的年轻人是第一大购房群体，约占购房总人数的 50%，这部分人群往往是为结婚而首次购房，属于购房刚需；35-44
岁的中年人是第二大购房群体，属于改善型需求，约占购房者总数的 24.5% 。这两个年龄段的购房者占据了总购房人数的
3/4，是房地产市场需求的主力军。

我国 25-44 岁年龄段人口数量在 2007 年达到峰值，为 4.57 亿人，占比 34.59% 。

此后，该年龄段人口数量一路下滑。

据联合国预测，到 2030 年，这部分人口的总数会下降到 3.91 亿人，这势必会导致住房需求的萎缩。

另一方面，随着国内老龄人口增加，老人离世带来的住房供给也会大幅增加，对我国房地产市场造成的冲击也不会小。

除了购房人数的减少，房价高企也影响了需求。

2015 年棚改货币化政策出台之后，国内房价持续攀升，房价增速高于居民收入增长。

易居研究院发布的报告显示，2021 年，全国商品住宅房价收入比达到 9.1，虽然较 2020 年有所回落，但仍处于绝对高位。

注：房价收入比是指住房总价与家庭可支配收入的比值，即新建商品住宅成交均价乘以城镇居民人均住房建筑面积，再除以城镇居民人均可支配收入。

房价涨幅比居民收入涨幅高，那么居民是怎么买房的呢？

答案是向银行借钱。

中国居民部门的杠杆率从 2014 年末的 35.7% 快速提升至 2020 年末的 61.8%，承担金融风险的能力越来越弱，进一步上升的空间很小了。

在当下，由于疫情带来的就业、收入预期的不确定性，加之房产税的传闻，居民头铁加杠杆买房的动力减弱，反倒是提前还房贷成了潮流。知危编辑部所在城市为杭州，据知危编辑部所了解，最近杭州提前还贷甚至要排队，要知道，大概一年前，在杭州借房贷还是要排队的。

根据国家统计局的数据，2022 年以来，全国商品房销售面积及销售额增速，一直都是负的。

而全国房地产开发景气指数，已经一路下跌到 9 月的 94.86 。

通常情况下，该指数在 95 以下，意味着较低景气水平。

总之还是那句话，在这轮周期中，房地产大势已去。

那么，对于接下来的中国房地产，我们该怎么看？

从国家政策来讲，房住不炒一定是会坚持下去的，所以房地产行业短期内一定会承压。

但，另一方面，国家似乎也不会对房地产行业过度打压。

首先，地产的萎靡会对经济产生影响。按照国盛证券行业策略的测算，房地产占支出法 GDP  比重已达 17.6%，并且真实比重会比这个更高。

第二，地方政府的收入来源，有很大一部分源自土地财政（ 把地拍卖给房地产商 ）。其实知危编辑部五个月前的文章已经计算过一次了，2021 年，撇开相关税务项目，全国土地出让收入占地方政府收入的 42.4%  。*算法：土地出让收入÷（ 地方一般公共预算本级收入+地方政府性基金本级收入 ）

或许你最近经常听人提起房产税、租金税等取代土地财政的可能，但短时间内，这些东西激进推进的概率并不大，转换是要循序渐进的。

所以，房地产行业的明牌就是：为了保障居民，房价不能涨；为了保障政府收入，拍地价又不能跌。

那谁来当冤大头呢？

当然是房企喽。

收入端的房价由政府定价，成本端的土地出让也由政府定价，留给房企的利润空间非常窄。

2021 年 5 月，在 “ 杭州地产一哥 ” 滨江集团举行的业绩说明会上，当被投资者问到在杭州新获项目的利润表现时，公司掌门人戚金兴的回答是：

“ 努力做到 1%-2% 的净利润水平 ”。

根据国泰君安的数据，2022 年上半年，29 家重点房企归母净利润同比下滑，仅 6 家重点房企归母净利润同比上升。

所以，知危编辑部认为，中国房地产企业，在当下显然不是一个理想的投资标的。

虽然人口从农村向城市迁移的趋势仍然存在，主做一二线城市的房企仍有机会，并且国家政策有一定程度的放宽，再加之未来经济回暖可能会带来行业回暖，但，在可选择的情况下，没这个必要。

这就像在推土机前捡硬币，也许你非常灵活，很有技巧，但不管捡了多少硬币，只要被推土机撞上一回，你就灰飞烟灭了。

最后，或许一些观众会有疑问：那房子这个东西本身，现在能不能买？

我们认为主要看所在城市以及自身需求。

商品房终究是市场化的，一线城市一直都有旺盛的需求，毕竟人们都喜欢住在交通便利、配套优良的地方，那么它的潜在下探风险就有限。

而其他线城市，就不一定了。

当然，如果是刚需的话，反正买了也不会很快出手，十年二十年后的事情，谁说得好呢？