“地王收割机”招商蛇口逆势突进

房地产行业一个明显的共识就是，行业已从黄金时代走向白银时代，意味着激进与黑马成为了过去时。随着房地产行业“三道红线”、“集中供地”等政策实施，降负债、降杠杆成了房企的核心命题。

拉长时间看，少数的房企虽然能够看准时机，利用金融杠杆弯道超车，但更多的是在周期的变化中掉队或者被淘汰出局。在“房住不炒”的主旋律下，房企追求这稳健、有质量地发展。

但招商蛇口却逆势而行。

曾经的“招保万金”变成“碧恒万融”，作为“招保万金”的头号选手，招商蛇口错失时代发展的红利逐渐被超越，从规模上看早被甩开了top10以外，但招商蛇口似乎并不甘心，近几年来不想掉队的招商蛇口化身“地王收割机”，规模不多扩大，2020年则一跃进入房企top10的序列当中。

逆势加杠杆扩张，招商蛇口能持续多久？

十年以前，地产界的四大天王是“招保万金”。十年后，现在的新四大天王是“碧恒万融”。作为“招保万金”的排头兵，从2005年就跌出了行业前十。

2010年，万科实现销售额1026亿，成为国内首家千亿房企，彼时的招商地产销售额约143亿。2014年其销售额刚突破500亿，万科则已超过2000亿。

有人问时任招商地产董事总经理贺建亚说：过去黄金十年，你们跟万科一起起步，人家现在都2000亿了，你们怎么还是几百亿？

贺建亚则表示，实现千亿并不是核心目标，行业内跑赢大市是很难的，但只要你跑得快，不一定要比跑得最快的那个快。

但2015年招商地产与招商蛇口工业区重组上市，或许是不甘心，重组后的招商蛇口定下了5年内重回行业前10的目标，按下了扩张加速度的按钮。

2016年到2020年，招商蛇口销售额分别为739亿、1128亿、1706亿、2205亿、2776亿，年复合增长率39%，2020年则进入了top10。

2021年上半年，销售额1769.76 亿元，同比增59.85%，据中指研究院数据，招商蛇口排在销售额榜单第7位，比去年同期上升了3个名次，与万科的差距缩小。

重回前十，进击式的发展，必然是伴随着相匹配的土储的规模地增长，频频在市场上拿地，尤其是溢价拿地，招商蛇口也因此获得了“地王收割机”的称号。

半年报数据显示，今年1-6月，招商蛇口累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面 883.56 万平方米，权益面积 560.32 万平方米。

据中指研究院数据，今年1-8月，招商蛇口拿地金额697亿元，排名第6位，拿地面积572万平方米，排名第13位，拿地金额和拿地面积排名的错位一定程度上反映了其拿地并不便宜，事实上，招商蛇口曾多次溢价获取地块，不惜在多地拿下“地王”项目。

1月，招商蛇口在徐州以15.62亿获得2020-51号惠民小区东B地块，溢价率132.1%；

3月，招商蛇口在西安以20.28亿竞得浐灞核心区一宗优质地块，溢价率149%

4月，招商蛇口在西安以15.67亿竞得西咸新区XXQH-WB05-40地块，溢价率156%；在重庆以32.5亿摘得沙坪坝西永组团一地块，溢价率129.98%

5月份，在南京首批集中供地中，招商蛇口以147.5亿元拿下三宗地块，成为此轮土拍拿地总额最高的房企。此外，招商蛇口在宁波、苏州、扬州、天津、广州、无锡、沈阳等城市均有溢价拿地的情况。

2021年年初，招商蛇口董事总经理蒋铁峰说：“房地产行业依然大有可为。未来龙头企业市占率提升将成为趋势。招商蛇口争取稳定在行业前十强，在此基础上进一步提升排名。”

为稳定排名，提升规模，招商蛇口加速在市场上抢地，在获得大量土地的同时，也触碰了监管的红线。

上半年，招商蛇口包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出496.65亿元，住宅开发项目权益销售额950.16亿元。

以此计算，招商蛇口上半年拿地销售比为52%，已超监管规定的年度拿地销售比不超40%的红线，该规定的制定是希望降低房企流动性风险和现金流压力。招商蛇口若是要符合监管规定，下半年需要做的是减少拿地，但从7、8月份的拿地数据看，招商蛇口并没有放慢拿地力度的表现。

从“三道红线”看，招商蛇口较低的负债水平均未踩线，同时背靠国企的身份具有让招商蛇口有较低的融资利率，有底气对土地“买买买”。

但频频溢价拿地，则侵蚀了招商蛇口的利润，在近几年的财报中已有体现，最直观的表现为增收不增利。

2018年到2020年，招商蛇口营收分别为882.8亿、976.7亿、1296亿，营收不断增长，但归母净利润却走了一个过山车，同期净利润分别为152.4亿、160.3亿、122.5亿，2020年，2020年的归母净利润同比下降了23.57%，也是2015年重组以来的首次下降。

与此同时，2018年-2020年，招商蛇口毛利率连续下降，分别为39.49%、34.65%、28.69%，可以看出其盈利能力逐渐下降。

那么招商蛇口的高增长能否可持续？

今年来，据不完全统计，截至8月份，全国各地已出台了调控政策超过300次，调控力度超越往年，房地产行业正步入下行周期。行业普遍认为，市场走向了管理化红利时代，企业需要精细化运营，从而获取收益，地产行业很难再出现黑马。

但从另一个角度看，相对于民企，国企在融资利率等有有多方面的优势，在下行的市场中，具有较强的竞争优势，这也是招商蛇口之所以敢于激进拿地扩规模的重要原因，在规模上获得了跨越式地发展。

今年年初，招商蛇口董事总经理蒋铁峰说：“房地产行业依然大有可为。未来龙头企业市占率提升将成为趋势。招商蛇口争取稳定在行业前十强，在此基础上进一步提升排名。”

可见招商蛇口对未来形势依然乐观，但相反的是，投资者似乎并不买账，

管理层乐观，但投资者并不买账。招商蛇口如今的股价在10元左右徘徊着，相较于重组上市时的19.29元的开盘价，已几乎腰斩。从市值上看，销售额排在招商蛇口后边的华润置地市值约为1770亿，招商蛇口市值仅823亿左右，两者之间也就是说还有一个招商蛇口的差距。

十年之前，地产行业信奉的是“规模为王”，比拼“高周转”以及冲刺规模的速度，造就了一批行业黑马，但成功突围的只是少数，一些房企在“房住不炒”的调控下暴雷，比如福晟、泰禾……，至今仍深陷债务泥潭。

从近期的中报季看，大都数的房企谈到的除了“稳健”还是“稳健”，一是从管理要收益，做精细化经营，二是努力发展多元化。

行业趋势已很明朗，“稳健”是发展的主流。

而招商蛇口似乎与趋势背道而驰，激进拿地、扩规模、债务攀升……