又一个超大城市出手!下一个是谁?

  文|凯风

  靴子终于落地。

  01

  近日,广州出台楼市新政,针对人才购房和增值税做出限制: 

  1、人才购房,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

  2、越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  这是继住建部约谈广州广州约谈天河、黄埔、南沙等6区政府之后,不到一个月内,广州第二次升级楼市调控政策。

500

  前一次是在月初,政策重心是人才购房限售周期从2年升格为3年、严查经营贷等,这一次同样放在了人才购房上。

  通过这两次新政,广州楼市调控出现了明显的指向性:

  一方面指向人才购房,打断通过人才政策直通售楼处的终南捷径;

  另一方面则是提高变现难度,在2年限售+5年增值税年限的约束下,快进快出炒房的空间有所收缩。

  当然,这些政策都属于传统调控范畴,与坊间热议的二手房指导价、离婚3年内限购、人才购房5年限售、全面限贷等大杀器还有一定距离。

  如果楼市仍未受控,未来这些城市不排除调控进一步升级的可能性。

  02

  广州这一轮房价是怎么涨起来的?

  从大背景来看,2020年货币松绑之下,资金大规模优先流入一线城市,北上广深房价集体上涨。

  广州房价涨幅已经直逼深圳,这正是这一轮楼市新政的大背景所在。

500

  就现实而言,这一轮房价上涨,背后不无落户松绑+人才购房+大规模城中村改造+抱团涨价、投资客涌入+超级政策利好的因素。

  去年,广州通过差异化落户政策,将黄埔、南沙、番禺等7区的落户门槛松绑到大专学历,而此前均为本科学历。

  而在此之前,就有多区放开人才购房限制,在黄埔、南沙、花都等区,不必落户,只要有本科学历,加上一定年限的社保,就能在这些区获得购房资格。

500

  这一政策,本意是为吸引人才而来,目的是为广州争夺更多抢人大战的筹码。然而,由于存在局部松绑,大量外地投资客,通过这一方式进入广州,搅热市场。

  所以,这一波调控,明显也是针对人才购房而来。

  此外, 大规模城中村改造,也在其中发挥着不容低估的作用。

  根据《广州市城市更新三年行动计划(2019-2021年)》,广州在三年内推进285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造项目。

500

  仅黄埔一个区,未来就要改造66条城中村。

  拆迁加速,自然带动楼市走热。

  03

  当然,广州也不乏基本面的支撑。

  2020年,广州经济呈现强势复苏的态势。虽然面临疫情冲击,但广州仍旧保持住GDP第四城的地位。

  经济底子一流,而人口持续涌入,为市场带来基本面的支撑。

  广州市黄埔区政府官网近日转载黄埔区工业和信息化局消息:

  据统计,2020年广州市净增50万人口,其中三分之一流入黄埔。 

  过去几年,广州每年新增人口都在40万以上,这些新增人口无疑为楼市提供了长远支撑。

  此外,过去几年,广州获得一系列国家级利好。

  一个是广州人工智能创新发展试验区上升为国字头战略。这一试验区包括“一江两岸三大片区”:琶洲核心片区,广州国际金融城片区和鱼珠片区。

500

  另一个是广州期货交易所的横空出世。这是证监会10年多来放闸的第一个期货交易所,同时意味着,时隔23年之后,广州终于又有了全国性的交易所。(参阅《“广期所”揭牌!终于等到了》)

500

  此外,广东省在十四五规划中提出:

  以支持深圳同等力度支持广州建设国际大都市,并提出支持广州强化省会城市功能,推动国家中心城市和综合性门户城市建设上新的水平。

  显然,随着广州经济强势反弹,国家政策不断导入,未来城市发展将会上新的台阶。

  04

  不容忽视的是,广州对土地财政的依赖并不低。

  根据克尔瑞发布的年度报告,2020年,上海、杭州、广州、南京四市卖地收入超过2000亿,杭州、广州、南京等地的土地依赖度位居全国前列。

500

  这背后,与广州财政收入自留比例过低不无关系。

  广州是典型的三级税制,税收不仅要上缴中央,还要与省级分成,这就造成广州的可支配财政收入并不高。

  2020年,来源于广州地区的一般公共预算收入高达6155.8亿元,但除去分成之外,留给广州的地方一般公共预算收入仅剩1700多亿元,不及一些二线城市。

500

  虽然在税收返还、上级补助之下,广州总的可支配财力超过2800亿元,但与贡献仍旧不成比例,远低于北京、上海、深圳。

  这一局面,造成了一个结果,广州不得不转向土地财政,通过卖地收入来支持大规模的城市建设。

  当然,不管是什么理由,只要楼市热度居高不下,就必然在调控之列。

  毕竟,这一轮调控已经上升到“政治站位”的高度,哪个城市也没有侥幸的可能。

最近更新的专栏

全部专栏