山东的“合村并居”到底动了谁的奶酪

山东省的合村并居工作按下了“暂停键”，网上一片欢呼，似乎是维护了山东农民的利益、稳定了山东农业的发展，功莫大焉。山东人民很实在，很有一部分人听：专家、教授评说了厉害，听网上一些“政治正确”的明白人评说了一番“山东省各级政府伙同资本刮老百姓地皮”的无厘头的斗争新动向，更是怒不可遏，真心感谢这些专家、教授和明白人。

本人不才，年轻的时候考职业资格，考了好几年，参加培训也不少，最后也只考了一个《土地估价师执业资格证》（这种资格国家现在已经取消），所以在土地问题方面在亲戚朋友眼中也算“明白人”一枚，和我探讨的比较多一点。当然，探讨的最多的还是经济问题，用我们老家的话“值不值”，其次是政府“该不该”。对这两个话题，我的解读也是两方面：

一、山东省的合村并居工作现在该停，必须暂停。因为基层处理问题上犯了“严重”错误，有些问题不该这么突出——这是“该不该”的解读。

（一）不能充分理解农村土地的性质，与农民沟通不够。农村土地的性质是农村集体所有，农民是“地主”不是“业主”，所以从规划、设计、资金、安置及后续管理必须事前沟通，让相关农民参与进来，意见是一方面，参与感也是一方面，这个工作欠缺太多。

（二）法律、法规和国家政策导向没讲清楚，与农民宣传不够。到目前为止，“一户一宅”、宅基地不能继承、耕地有红线不能随意盖房等等法规、规则、导向没有落实，农民也不清楚。甚至一些人就认为：宅基地就是祖宅，不光是我的，而且可以传之子孙万代。但是现在的法规和未来导向是：这块宅基地现在是你的，未来是农村的，但不一定是你家的（人不在、地就不在但是在村里。同样，如有合规需求，子孙（农村户籍）可以申请新的宅基地或宅基地权益比如不含地价的农村商品房）。

（三）对改革中的文化命题理解不够。比改革本身更困难的是移风易俗。根据山东省的规划，合村并居主要的新建房屋有2-3层连体住宅和4-6层单元式住宅两种，特别单元式楼房对大部分农民的生活习惯改变较多，基层也没搞个社区生活指南、讲座什么的，大家有不安，也是农民有意见的一个方面。至于“乡愁”，一个表兄对他在市里的儿子说了一句实在话：我们祖上都是从山西老鸹窝出来的，你去过吗？不能因为你的乡愁，就让你爹妈冬天抖抖索索的，孙子都不愿回家过年——老房屋空间不小、封闭不严、没暖气。

还有些所谓：种地太远、农机具没处放、没法饲养家禽家畜甚至说没法积肥的都有，都是伪命题了，说这种话的人至少十年没到过农村了。同时，山东省年初就发布《山东省设施农业用地管理办法（征求意见稿）》，对农业生产附属设施有规定放权自建来满足需要，只是一些人忘了说、一些人不愿说，农民不知道。

二、山东省的合村并居工作现在该搞，必须调整后积极搞——这是“值不值”得解读。

山东省合村并居资金来源主要有三块：中央及省市政府专项资金（财政资金和地方政府债）、县镇村集体资金、复垦土地增减挂钩有偿出让土地指标获得的资金，当然，大头是增减挂钩资金。

有个问题还必须说明（防止有些法盲耍流氓），复垦土地增减挂钩有偿出让土地指标获得资金的同时，农村的耕地（包括未来可用宅基地）只会增加，不会减少，更不会有农民失地一说。因为，政府出让的只是指标，不是土地所有权、使用权，这些还是村集体的。

且不说保护耕地和粮食安全等国家大义，我也只能给亲戚朋友们算个小账。一个表兄家算是“标准件”，表兄要过66大寿了（明年春节初六过寿、都通知过了），表婶还在跟他在一起过，两个儿子一个在市里一个在家里，一个闺女出嫁了在县城边上，有孙子、孙女四个，也是四世同堂的一个家。宅基地三处，表婶一处在老村房子破败没人住，自己一处住着、二儿子一处（大儿子大学毕业非农业户口），二儿子家的大孙子也二十岁了，正申请宅基地准备盖房结婚。

例一：按照现在村里宣传的政策，表婶的宅子3分地平房（200平方米，平原基本都这样一户）、表兄的宅子3分地平房、二儿子3分地楼房，表婶和表兄的容积率都不过1.0，按照宅基地面积400元/平方米，每户得80000元；二儿子超过1.0,按550元/平方米，得110000元，合计270000元。村里盖得新房1300元/平方米，表兄想买三套房子，面积分别是80、90、110平方米（共计280平方米，自己80、二儿子90、孙子110），合计364000元、需要再拿出94000元，每户贴补31333元。

另外村里因复垦增加了耕地，表兄三户共分得半亩，如果按照国家征收的地方价格大约80000元/亩（区片综合地价+青苗补偿），半亩地40000元。

按照计算，合村并居后，表兄家农业人口房屋资产可变现估值：364000元-94000元+40000元=310000元。

例二：如果不合村并居，几年后表婶的宅基地转给表兄大孙子建房。那样农村（刨除近郊）宅基地不值钱、流转不畅，只能按照征收价格估值。农村宅基地征收补偿价格：

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成本×成新率×房屋面积

按照表兄家村子所在区位，片区综合地价66000元/亩，为方便对照按80000元/亩计算，每平方米宅基地价格120元/平方米。

结果：表婶的宅基得30000元（地价24000，房价基本没了按6000元残值）、表兄的54000元（地价24000，房子100平方米折旧完300元/平方米）、二儿子得144000元（地价24000，房价240平方米折旧后500元/平方米），合计228000元。没有新增耕地。

按照计算，不合村并居，表兄家农业人口房屋资产可变现估值：228000元。

对这个结果，亲戚朋友很不解，怎么卖指标比卖地还值钱？以后会不会更值钱？所以，他们很困惑。

我的解读是：这就是政策效应，也可能以后会更好，但最担心是可能面对政策的时效性，作为我们鲁西南，这样的“亏”吃了不知道有多少。

有好环境、有新房住，还是抓住机会吧！

以土地复垦增减挂钩筹建资金进行农村建设在全国也不是新鲜事，湖北省2017年到2019年三年，通过土地增减挂钩筹建资金约242亿元，支持经济欠发达县域建设，有些也用于扶贫工作中。《湖北三县调研：土地增减挂钩如何影响扶贫搬迁》（作者王向阳，武汉大学政治与公共管理学院博士研究生，武汉大学中国乡村治理研究中心研究人员）一文有较好的总结：

“增减挂钩政策的引入，一来为贫困地区易地扶贫搬迁工作顺利推进筹集到大量资金来源；二来有效满足了发达地区城市开发的土地指标需求；三来通过拆旧复垦，推动农村地区集约节约用地、有效提高土地利用效率的同时，改善了农村人居环境；四是切实改善了乡村人口生产生活基本条件，极大提升了其日常生活幸福感和获得感。因此，但就贫困地区资金筹集、发达地区指标供给、土地集约节约利用、在村人口、尤其是易迁户生活改善等角度而言，政策效果值得肯定。”

但是，有其利必有其弊，这种筹资方式对哪些方面有主要影响呢？文中总结到：

“人为加剧城市建设用地指标紧张程度，极有可能进一步推高政府城市建设成本、新市民城市化成本及城区人口城市生活成本。目前这一轮超常规政策操作中，我们国家将各大城市新增建设用地指标压缩到最少，引导并要求各地优先使用增减挂钩指标，人为加剧了城市建设用地指标紧张，倒逼地产开发企业等市场主体必须首先安排资金购买土地指标，而后方可在规划地块具体落地开发。如此一来，在土地指标收缩的大背景下，人为加剧了土地供应紧张程度，极有可能推高原有地价，进而转化为地产开发商们的土地开发成本，而他们是不会轻易自行消化这一利润损失的，并极有可能分摊到所开发的商服住宅设施价格上去，进而推高整个城市的生活成本。”

近日国家通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》，韩正副总理7月3日出席农村乱占耕地建房问题整治工作电视电话会议并讲话，宏观政策和法律法规对农村宅基地管理的影响会越来越显现。

所以，我的结论是：老家（鲁西南）地区也可以把山东省政府的合村并居政策当做扶贫吧（反正是经济落后），紧抓机遇吧。至于动了谁的奶酪，用家里的一句话说：不是我们这些小民考虑的。

惟愿山东各级政府：持如履薄冰之心、行勇猛精进之道。