空白研究院杨现领:疫后市场观察,中介公司分化加剧

三月下旬复工以来，新房交易量率先恢复，4月二手交易复苏更快。楼市“小阳春”姗姗来迟。　　但我们以为，中国楼市真相远非表象所现，而是一场即将退潮的虚假繁荣。　　从4月下旬和五一期间的楼市表现来看，市场内生的动力并不强，成交量持续改善的可能性较小，预计5、6月份是市场的拐点，后续市场走势不乐观。　　以下是空白研究院4月【市场观察】核心观点——　　需求有限，市场回暖动力不足，降价成销售关键　　尽管三月份后两周开始，买房需求快速释放，然而从4下旬，由于疫情累积需求基本释放，各城市交易量增幅普遍收窄，不少城市四月份新房交易量相比于三月后两周已经有所下滑，市场回暖的动力不足。大湾区4月除了深圳，其他城市成交量恢复并不理想。广州3月新房需求有一定释放，但认购同比下跌30%左右，4月份继续下降，五一期间成交量虽然有所回暖，但是仍然谈不上活跃。上海二手房市场4月交易量达到1.9万套，好于3月，新房4月也同步放量，预计今年5、6月份会出现一定下行调整。　　都市圈外围市场出现分化，总体收缩，仅在产业和人才落户政策支撑的板块维持较好态势。以环沪市场为例，嘉兴-嘉善板块4月市场冲高回落，启东-南通板块主打养老旅游需求，短期市场不表现不佳。相比之下，宁波、杭州湾板块由于企业进驻较多，产业带热市场，主要吸纳上海、杭州、宁波客户，以投资客和企业员工为主，交易放量后难以持续。太仓-昆山板块由于近期大学生落户政策放开，市场热度有所上升。再如环南京城市，如镇江、句容、滁州、马鞍山等，市场收缩明显，其中马鞍山基本无南京客源，已转为内生市场，其他城市南京客户比例也从70%-80%下降到40-50%。　　当下的购房需求仍以刚需和学区为主，价格非常敏感，降价是促成销售的关键因素。三月份开发商存在一定优惠力度，推升了新房交易量快速恢复，四月份随着开发商的优惠力度普遍降低，交易量因此也受到影响。五一期间不少品牌开发商采取一些阶段性促销，虽然换来了一部分交易量，但是买方的观望情绪仍然很重，尽管有渠道集中带客等因素的推动，但是案场的带看量仍然不够，去化并不顺利。　　二手房业主定价灵活，一般存在5%左右的调价比例，分流一部分新房需求，这也是4月以来二手房恢复快于新房的原因之一。因此，新房销售方面，价格策略很关键。开发商一方面面对B端同类竞品的竞争，另一方面也面临二手房C端业主的竞争，后续市场竞争压力会越来越大。　　中介的话语权在加大，但分化与竞争却愈发激烈　　尽管面临相同的市场复苏条件，但是今年以来，一个明显的情况是中介公司之间的分化非常严重。虽然市场交易量在复苏，由于中介公司之间的人员复工速度、组织能力的差异以及线上能力弱，这一波行情主要集中在头部平台和头部中介公司，中小型中介压力明显增大，公司之间的洗牌调整更加明显。　　从开发商的情况看，今年以来，为促进销售，有的开发商加强自建销售，开启全民营销等手段，减少对渠道的依赖；有的开发商则加强与渠道的合作，渠道合作率和费率都有一定提升。但是总体来讲，目前处于开发商与渠道的博弈阶段，中介渠道仍然面临合作不连续、佣金点位不固定、回款结算不确定等风险。但是总的方向不会改变，开发商卖房会越来越难，底层的原因是开发商永远是B端视角，而中介渠道是C端视角，这是核心差异，也是决定双方走向的根本力量。　　长期看，中介虽然掌握着核心优势，但是大部分中介仍然只是把新房作为一个短期增长点，担心二手业务被侵蚀，一二手平衡发展的综合经营能力仍然不足，无论是新房项目的识别、获取与聚焦，从约看、带看、成交等转化环节的关键节点与行程量化管理，到案场保护、结算回款等都没有形成一套类似于二手业务的完整经营逻辑。　　总体上，进入5、6月份，市场走势不乐观，开发商卖房难的现象更加普遍，但是由于开发商与中介渠道之间并未形成可信赖的、确定的合作关系，两者之间的博弈会强化。开发商需要给渠道更稳定的合作条件，渠道则需要建立新房业务的长期能力。