那一夜，三太子误烧夜明珠

文|内幕君

地产江湖有一支小分队，成员包括万科、金地、绿地等，带有央企、国企基因。在改制之前，小分队就像《西游记》里的“取经组合”，个顶个根正苗红。

孙悟空是仙石里蹦出来的，天地所生；猪八戒和沙和尚被贬下凡之前，一个是执掌八万水军的天蓬元帅，一个是玉帝跟前的卷帘大将。

远洋地产，是这个组合里的白龙马，出身也是杠杠的：西海龙王三太子。不过取经路上存在感很弱，没什么戏份。

弱到看过剧的都以为，“取经组合”只有唐僧师徒四人。

1

那一天纵火烧了夜明珠。

86版《西游记》，西海龙王三太子敖烈大婚，玉帝赏赐西海龙宫一颗夜明珠当贺礼。新婚当夜，敖烈撞见准媳妇和九头虫勾搭，大怒，砸了洞房。顺带把夜明珠烧了。

毁坏天王老子送的东西，这还了得！

西海龙王以进为退，把亲儿子告上天庭，没想到玉帝命人将敖烈吊打一顿后，还打算处死他。后来热心肠的观世音菩萨出手相救，这才入了取经组合。

楼市坐飞车之后的2010年，上层表态要稳房价。

不料，3月15日，“两会”结束次日，北京一天内轰出三块地王，全部“央企制造”，中信地产、中国兵器装备公司各下一城。

另一块地王——北京大望京一号地，远洋以40.8亿元拿下。

脸疼，自家人打的，高层当然很不开心。

3月17日，在国务院高层要求下，监察部、住建部、国土部、外汇管理局、国资委、银监会六部委组成监察组，找参与搞事的央企挨个问话。

第二天，国资委火速宣布除16家以地产为主业的央企外，其它央企必须限期退出地产业务。

话音刚落地，远洋地产的“爷爷”中远集团赶忙表态，半年之内清出间接持有的全部远洋地产股。那会，中远集团控股（51%股权）的中远国际持有远洋地产16.5%的股份，等于间接持有8%。

此后一年内，中远逐步退出远洋，中化也拔腿走人，两个央企大股东各奔前程。

就这样，三太子误烧夜明珠。远洋后来的人生，用内幕君改编的两句歌词说就是：

命运总是颠沛流离，命运总是曲折离奇。

2

远洋地产成立前15年，岁月静好中有过高光时刻。

1993年，远洋地产前身中远地产创建，航运巨头中远集团全资持有，一直盘踞北京搞开发。

2001年底，中远决定对远洋地产进行股权重组，次年，另一巨头中化集团入股，双方各持50%股份，远洋从此改制为股份有限公司。

2003年，公司再次改制，成为拥有七家股东的中外合资企业。

中化在搭上远洋号的同时，着手造了另一地产平台方兴地产，也就是现在的金茂。

这并没有妨碍远洋扬帆。

08年金融风暴前夜，远洋赴港上市，在当时被称“红筹第一股”，全球房地产企业第三位、国内第二位的融资规模，风光无限。

然后就上演了“误烧夜明珠“的戏码，拿地王操作不当，一次偶然，戏剧性连连。

从那时候起至今十年，盘旋在远洋上空的关键词是“改革”。

不是在改革，就是在通往改革的路上。

一方面，业务调整频频，从单一地产开发走向多元化，先是“四元”，后是“五元”，最后又回归聚焦地产主业。

另一方面，组织架构常动刀，三级架构变二级，去事业部化，而后又恢复事业部体系，兜兜转转，一番收权又放权。所以，业内对远洋有这么个评价：

是除万科以外最爱“折腾”的地产公司。

可别说，这俩还真有一些相似性。万科常说自己是危机感驱动的公司，焦虑驱动变革，就有了“海盗行动”、“大江大海计划”、“八爪鱼战略”、“巩固提升基本盘”。

远洋则喜欢说自己是战略驱动的公司，因此常常推陈出新，大小战略不断：从“海鸥I”到“海鸥IV”，大战略五年一变；“七横十二纵战略”、“背包人制度”、“4+8管理体系”，小战略三年一调。

因此，幕后总导演——远洋掌舵人李明收获一个称号：

战略发明家。

据说，“背包人”制度的研发用时5年，动用IT部300多人，把一个开发项目的各个环节都穷尽了。

远洋这样做试图想达到一种理想状态：把每一个环节的背包都落实到个人头上，干活的人有肉吃，所以每个人都会去抢自己能干的背包，房地产开发都是阶段性的工作，这样一来，每一项工作都能找到牵头人。

从拿地到销售，“背包人”梳理出的动作多达一万七千个。出发点是好的，激励先进、鞭策后进。

只是这样那样的“变革”，很难跳出“形式化”的桎梏。

3

调整本是为适应市场变化。

大家都坐过公交车吧，人多拥挤的时候，左挪右挪或者转个身，目的只有一个，那就是争取更大的空间。

从这点上看，远洋“折腾”的结果略显遗憾，没腾出更多空间。

2015年提出多元化，2016年公司确立“四三二一”的四元业务资产配置比例，即住宅开发占40%，不动产开发投资30%，房地产金融业和客户服务业务分别占20%、10%。

2016年又添一项“产品营造”，形成“五元”格局。

按照李明的意思，住宅开发黄金时代已经过去，远洋在做的所有调整都为适应未来。他说：

“未来的商业两件事适合做，一是做人多的事，二是做钱多的事。远洋主要做前者。”

经过4年探索，远洋多元化收效甚微，至少不怎么外显。拿2018年业绩来说，物业开发业务占到总营业额的86%，设想中的“四六开”还在设想中。

2019年，远洋再次调整战略，表示未来要聚焦主业，然后连着剥离养老、长租公寓等多元化业务。前阵发布2019年业绩报告时，远洋再次强调聚焦主业稳增长。

换句话说，颠沛曲折，“折腾”一番回到了起点。

作为老牌20强房企，远洋这几年没赶上趟，江湖地位一路下滑。万科首开纪录，创下行业“千亿神话”的2010年，远洋销售额是214亿，行业16强，此后5年都在20强阵营。

启动多元化后至今，远洋再也没叩开过20强的大门。

不过，老江湖的影响力还是在的。成都远洋太古里，至今还是中国商业地产的教科书。

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4

说远洋和万科相似，除了喜欢“变革”，还有另一方面：它们都曾是险资围猎的标的物。

这是股权分散或者说股权多元化之下暗藏的风险。

事情始于2009年。

那年10月《保险法》修订后，保险资金投资不动产打开一扇天窗，中国人寿借机驶入远洋。

一出手就是58亿港元，买下16.57%股权，成为远洋第二大股东，紧接着继续购入中化持有的4.23亿股，持股比例增至24.08%后，中国人寿成为远洋地产第一大股东。与此同时，中远和中化功成身退。

中国人寿入局倒还好，都是国家队，做事还讲究个分寸。

2015年底，安邦深夜敲门，远洋差一点改旗易帜。

在安邦入局之前，远洋地产维持了四五年的三方平衡态势，即中国人寿和港企南丰集团以及李明为代表的管理层三足鼎立。

安邦一个月内两次举牌远洋，并接过南丰清仓的股权，一时间直逼第一大股东中国人寿。

最终战火没有更旺。

2017年吴小晖“出事”后，安邦开始走向飘摇。如今，远洋的大股东还是中国人寿，持股29.59%。替代安邦出现在二股东位置的叫“大家保险”，持股29.58%。

这家公司受让了安邦人寿、养老、资管的股权，同时接盘安邦财险的部分保险业务、资产及负债。

2019年“大家保险”成立，出资方有三个：中国保险保障基金有限责任公司、中国石油化工集团有限公司、上海汽车工业（集团）有限公司。

其中，中国保险保障基金是大股东，持股98.23%。

在它背后站着的叫财政部。

5

动画版《西游记》的片尾曲，大家应该都会唱：

白龙马蹄朝西，驮着唐三藏跟着仨徒弟。

这首歌名叫《一个师傅仨徒弟》，光看名字，你会发现没白龙马什么事。后来，大概是传唱度实在太高，歌词第一句过于好记，大家就给它起了另一个名字：《白龙马》。

也就是说，过去的故事，主角既定，未来的故事仍有变数。

如今重回赛道，重新聚焦地产开发主业的远洋，变不成万科那样的孙大圣，但节奏踩对了，还能争取一下……

做个沙悟净。