官员都落马了，为什么“方方别墅”没事？

【请小编放行，愿承担法律责任】

注：（@风华烟舞）江夏区副区长：王和平， 江夏区区长：郭胜伟， 江夏区区委书记：张卫国， 江夏区发改委主任：王太清， 江夏区土地整理储备供应中心主任：谭绍啟。这些人都被判刑了，都是当年为方方等人办理别墅房产确权专门召开专题会议的领导，另外，郭胜伟是方方的武大校友……

原标题：透过刘丹丽虚假诉讼，看方方拿地建别墅的合法性（@司马三忌）

群众们热议了几句汪主席的别墅话题，方方显得很鄙视，说咱们“不懂”，那就得好好说说，说懂了才行，否则就是冤枉汪主席了。

事实上，我们在前几篇讨论别墅话题时，并没有标示出方方和刘丹丽等人别墅的具体坐标，也许方方就此以为，我们真的不懂，或者搞错了，方方略有底气，嘴也硬了起来。

其实，方方的别墅门牌号码，就是这个“玉叶路特1号”。

玉叶路并不长，只有短短的九百多米，从北端开始，分别是1号“依水园小区”，3号“藏龙水天居”，4号“刘丹丽工作室”，接着就是方方别墅的“特1号”。

这个“玉叶路特1号”，并没有按照门牌号排列顺序，显得很是奇怪。

方方等五人的别墅，原本应该是“藏龙水天居”的一部分，但方方唐小禾等艺术家们，显然不愿意和群众们混在一起，所以在玉叶路单独开设了出入大门，并且申领的门牌号码，能力确实不小。

注意左下侧红色框内的二栋别墅，早在2006年12月，就已经建成，可至今仍然没有安装窗户，不具备居住功能，玉叶路上的大门口，野草都长得一人多高了，也许是业主忘了自己还有别墅在这里？线条真够粗的。

这二栋别墅，显然不属于方方等五位“艺术家”所有，貌似烂尾楼，通常而言，烂尾楼的产生，必然具有“历史遗留问题”。

此处不展开。

言归正传，咱们回到这五位“艺术家”的别墅用地话题上。

（原始数据资料来源：《湖北省武汉市江夏区人民法院民事判决书》(2018)鄂0115民初7194号

注：本文红色字体内容，为判决书原文。）

首先，别墅所在的土地权属，究竟是谁的？

根据判决书的认定：

2005年11月9日，武汉市江夏区城市规划管理局制发编号（2004）508的《建设用地规划许可证》，记载“用地单位：武汉市江夏区藏龙岛科技园开发有限公司，用地项目名称：藏龙岛科技园水天居小区，用地位置：藏龙岛科技园区，面积：109亩，准予办理征用划拨土地手续”。

请务必注意这二个关键信息：

1、面积109亩（约72703平米）；

2、征用划拨土地；

问题在于，根据武汉市人民政府发布于2004年4月1日的（武政（2004）22号）文件，江夏区藏龙岛科技园已经被撤销，文件要求“对征用未用的土地要依法收回，还耕于农，不准抛荒撂荒。”

很显然，这个被撤销的“江夏藏龙岛科技园”，并没有撤销，而是改头换面成了“武汉江夏经济开发区藏龙岛高新技术产业园”，征用的土地也没有归还武汉市政府，而是在一年后，取得了合法的《建设用地规划许可证》。

问题还在于，江夏藏龙岛科技园早在2003年，就以“武汉市政府及江夏区政府的要求引进方方等五位艺术家工作室”的理由，和方方等五人签订了《项目协议书》。土地价格包干9万元/每亩（土地价3.7万元，公建配套费5.3万元）

2006年9月17日，武汉市江夏区国土资源管理局制发编号夏国用（2006）第362号《国有土地使用证》，记载“土地使用权人：武汉市江夏区藏龙岛科技园开发有限公司，地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让，使用权面积：21952平方米”（约32.9亩）

请注意，刚才的《建设用地规划许可证》，面积是109亩；

而中国《国有土地使用证》的面积只有32.9亩；

很显然，这二个证，并不是同一块土地。

2006年4月24日，刘丹丽向武汉市江夏区财政局国库科银行账户划转了10万元土地出让金。

注意刘丹丽划转土地出让金的时间是2006年4月24日，但藏龙岛高新科技产业园获得《国有土地使用证》的时间，却是在半年后的2006年9月。

尤其令人难以理解的是，刘丹丽、方方等人的别墅，其实一直到建成办理产权证之前，仍然在固有土地管理部门登记为“藏龙岛高新科技产业园”的土地，2006年4月，刘丹丽、方方等人向武汉市江夏区财政局国库科支付“土地出让金”，完全没有可能，财政局也无法出具收款收据。

这种情况，唯一存在的可能性，就是由上级机关出面协调，财政局以暂收款入账，并出具收款收据。

但问题依然存在，刘丹丽《项目协议书》的用地面积是5亩，即使按照3.7万元/每亩的土地价格，这10万元也对不上数字。

更何况，刘丹丽此时应该同时向藏龙岛高新科技园缴纳公建配套费5.3万元/亩。

判决书对此只字未提。

方方、田小禾等人的土地，获得的方式和时间，理论上应该和刘丹丽基本一致。

让我们先深入了解刘丹丽的问题：

刘丹丽的工作室，建成竣工验收时间是：

2016年10月11日，武汉市江夏区城乡建设局制发编号08-16-0247的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，记载“工程名称：水天居（三期）集中商业楼，建筑面积：3264.48平方米，建设单位：被告武汉藏龙集团有限公司，施工单位：湖北顺达建设集团有限公司”。2016年12月，经武汉市江夏区测绘地理信息院测量，涉案不动产专有土地面积为739.17平方米。

注意：专有土地面积为739.17平方米，约1.1亩。

刘丹丽的《项目协议书》用地面积是5亩，刘丹丽缴纳给江夏区财政局的土地出让金是10万元（按照3.7万元/每亩计算，面积为2.7亩），但最终权证面积仅为1.1亩。

看到这里，应该已经有很多对房地产管理规则有所了解的人，都应该知道是咋回事儿了。

这就是房地产行业内的腐败窝案：私下瓜分土地，瞒报房产项目。

这是刘丹丽工作室的项目公示

公示时间是2013年3月，用地面积：739平米；建设用地规划许可证号0633887；

此处出现BUG：

判决书查明的刘丹丽工作室的《建设用地许可证》号：

2005年11月9日，武汉市江夏区城市规划管理局制发编号（2004）508的《建设用地规划许可证》，记载“用地单位：武汉市江夏区藏龙岛科技园开发有限公司，用地项目名称：藏龙岛科技园水天居小区，用地位置：藏龙岛科技园区，面积：109亩，准予办理征用划拨土地手续”。

很显然，刘丹丽在藏龙岛高新科技园的协助下，偷梁换柱了。

事实上，刘丹丽的工作室，早在2013年7月，就已经基本完成，说明刘丹丽在没有获得相关合法手续之前，就已经开工建设了。

手续，都是后补了。

那么，让我们再来看看，刘丹丽工作室的实际用地，究竟是多少？

刘丹丽工作室，门牌号为玉叶路4号，四至红线内，实际用地约为2.85亩。

公示面积，以及竣工验收的用地面积1.1亩（739平米），仅仅只是房子的实际占地面积，房子周围的红线内道路，没有计算在内。

藏龙岛高新科技园白白送给了刘丹丽1.75亩土地。

疯啦？

这是刘丹丽工作室的红线内的环形道路：

让我们再研究一下，刘丹丽建造这个地下1层地上5层，建筑面积2992.63平方米的工作室，究竟支付了多少费用？

2016年3月16日，武汉市江夏区城乡建设局制发编号4201152015091800114BJ4001号《建筑工程施工许可证》，记载“建设单位：武汉藏龙集团有限公司，工程名称：水天居（三期）集中商业，建筑规模：3264.48平方米，合同价格：205.8966万元，施工单位：湖北顺达建设集团有限公司”，备注栏记载“施工范围：集中商业楼为框架地上5层、地下1层（补办证）”。

注意，建设合同造价为：205.9万元。

但是：

2013年4月至2015年6月期间，原告刘丹丽向湖北顺达建设集团有限公司法定代表人孙园意的银行账户共转账773万元。2012年9月至2016年9月期间，原告刘丹丽还陆续缴纳了勘察费、契税、装水管工程款、城市基础配套费、勘测费、评价审图费以及罚款等多项费用共计762427.88元，上述费用绝大部分以被告武汉藏龙集团有限公司和湖北顺达建设集团有限公司的名义支付。

请注意，前方高能：

刘丹丽居然向建筑公司的法人孙园意的私人银行账户，转账支付了773万元。

合同价只有205万元，实际向建筑单位法人私下支付了773万元。

天眼查资料显示，湖北顺达建设集团有限公司现法定代表人叫张章攀，2019年9月26日上任，之前叫冯君；孙园意名下并无公司，其为湖北鑫亿元建筑劳务工程有限公司和圣基舜华（北京）医药科技有限公司的监事，并出资5万参股亮果（武汉）生物科技有限公司。

这个私人收取了刘丹丽支付的773万元的孙园意，并不是顺达建设集团有限公司的法定代表人。

这个问题应该如何解释，我们就不得而知了。

猫腻，是肯定存在的。

因为刘丹丽肯定不会是傻瓜。

其实，这就是常见的内外勾结侵吞资金：私人现金收款不入账，建设成本混在项目成本内一起支付。

现在，该谈谈方方、田小禾等人的别墅了。

2003年，为加快武汉市文化事业的发展，武汉东湖新技术开发区江夏藏龙岛科技园区管理委员会根据武汉市政府及武汉市江夏区政府的要求，决定引进方方、唐小禾及原告刘丹丽等五位著名艺术家在武汉市江夏藏龙岛创建名人艺术工作室。

2006年9月17日，武汉市江夏区国土资源管理局制发编号夏国用（2006）第362号《国有土地使用证》，记载“土地使用权人：武汉市江夏区藏龙岛科技园开发有限公司，地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让，使用权面积：21952平方米”

但事实上，急于住上湖景大别墅的唐小禾，早在2006年12月，就已经建成收工了。

方方等人的别墅，建成时间要稍晚一些，2009年，也基本完工。

其实，方方和她的二个邻居，是同时建造的别墅，开工其日期一致，竣工日期一致，连绿化施工都时同步。

但方方从来不会透露她的那二位邻居是谁？

很神秘。

现在，我们才理解，判决书上认定的内容，究竟意味着什么：

还查明，2008年至2011年期间，武汉市江夏区人民政府就方方、唐小禾等艺术家自建房办证问题召开专题会议，后方方、唐小禾等人的自建房均顺利办理产权证，但涉案不动产由于建成时间较晚，未能办证。

2003年，对于房地产行业，是一个关键的时间节点，2002年5月，《国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始实施，国土资源部同时严格审批别墅、高尔夫球场的用地，

这是地方权贵们的最后一次机会了，许多在此之前未及时处理的土地，都在2003年前后，完成转移出让。

方方等五位“艺术家”的别墅，其实只是先和土地所有人藏龙岛科技园签订了《项目协议书》，但是在申报规划、项目公示、建设合同、竣工验收等等程序，全部是土地所有人藏龙岛科技园的名义，依照我国的相关法律，不动产登记制度，建成后的房产，虽然是第三人出资，但依然属于土地登记所有人。

方方等五人的别墅，建成之后，无法完成不动产确权，即使是根据当时的土地政策，这种操作方式的房产，也完全无法转移登记。

这就是2008年至2011年期间，武汉市江夏区人民政府就方方、唐小禾等艺术家自建房办证问题召开专题会议的真正原因。

换言之，如果方方等人的别墅用地和建设，完全合法，那么江夏区人民政府，也就完全没有必要为此召开专题会议。

既然召开了专题会议，那么就必然做出了会议决定，这个决定，才是国土资源局和房地产管理局同意给方方等人登记房产土地权证的依据。

瞧见了没有，虽然违法，但政府有权变通。

这就是我们耳熟能详的：行政权力干预法律。

刘丹丽大概是患有严重的拖延症，签了《项目协议书》，却拖延了十多年才开始建别墅，方方他们早就在江夏区政府专题会议的协调下，办好的产权证，刘丹丽遇到麻烦了：以前为方方等人召开专题会议的区领导们，被纪检委处理的，被调走的，现任区领导们，不愿意背锅了，不愿意为刘丹丽召开专题会议了。

咋办？

于是乎，应该是有高人给刘丹丽出了一招：打官司，拿到判决书，房管局那儿再去做做工作。

这就是刘丹丽起诉藏龙岛高新科技园的目的。

方方、唐小禾等四人的别墅（不包括刘丹丽），用地其实并不大，四栋别墅，合计用地面积，约为6.3亩，平均每栋别墅用地约1.57亩。

那么，让我们回过头来看看，2003年藏龙岛科技园最初相应武汉市政府及江夏区政府的“要求”，在规划上拿出的是多少土地？

2003年，为加快武汉市文化事业的发展，武汉东湖新技术开发区江夏藏龙岛科技园区管理委员会根据武汉市政府及武汉市江夏区政府的要求，决定引进方方、唐小禾及原告刘丹丽等五位著名艺术家在武汉市江夏藏龙岛创建名人艺术工作室。为确保艺术工作室特色鲜明，艺术风格独特，武汉东湖新技术开发区江夏藏龙岛科技园区管理委员会委托被告武汉藏龙集团有限公司在其开发的“藏龙岛水天居项目”内划出13亩地，由五位艺术家以被告武汉藏龙集团有限公司的名义根据自己所属专业的特点，自行设计、自行施工、分别建设五个不同特色和风格的艺术工作室。

13亩。

富余出来的土地，去了哪里？

还记得这二栋至今没有安装窗户，也没有入驻的别墅吗？

2004年建成，至今已经过去了16年，仍然没有业主入住。

在全国各个城市加快速度扩展城市建设的那个年代，地方权贵们利用权力，私分私占建设用地的情况，极为普遍。

以各种文化发展、科技孵化等等理由，征用农村的集体土地，几年之后，转为住宅用地。

文化名人，只是幌子。

当然，能够当这个幌子的所谓文化名人，也必须是圈内人。

否则，武汉市政府以及江夏区政府，就必然应该在2003年就公开宣布，方方、唐小禾、刘丹丽等五位文化名人，究竟是如何根据什么条件和门槛，成为了藏龙岛湖景别墅的主人。

现在，你们应该猜一猜，除了我们已经知道的汪芳、田小禾、刘丹丽，还有二位“艺术家”是谁了？

十多年过去了，我猜想应该很少有人知道，连同那二栋至今无人居住的烂尾楼别墅，天晓得业主是谁？

方方等五人的别墅需要江夏政府召开专题会议办理产权登记，难道这二栋别墅就不需要了？

当然需要，只是不会让公众知道罢了。