ESR在瘦身，博枫在抄底：从新加坡到澳洲，两年吃下半张资产清单

6月3日，ESR-REIT公告披露，此前打包出让的新加坡8处工业物流资产包中，7宗物业已正式完成交割，合计成交金额2.246亿新元，仅剩丹绒宾朱鲁46A号标的仍在办理手续。这笔总对价3.381亿新元、较评估价溢价2%的交易，是ESR与博枫近两年最具标志性的落地项目。以此为切入，可以完整复盘两家机构在股权、不动产、基金层面的多年资本往来。

先说背景。2024财年ESR净亏损7.62亿美元，2023年还盈利2.68亿，收益同比下滑26.7%，股价较高点回撤超70%。2025年7月以552亿港元估值完成私有化退市，截至今年5月约一成存量资产被划入非核心待处置清单。所以这轮资产处置不是锦上添花，是流动性自救。

但若仅盯着资产出售动作，很容易片面误判ESR整体经营逻辑。

就在密集出清的同时，ESR的另一面同样在运转。

4月9日，ESR宣布获得8.5亿美元追加股权资本，全部由现有股东承诺投入，这是私有化后股东对其战略转型的又一次真金白银投票。6月2日，ESR-REIT又设立了规模20亿新元的欧元中期票据发行框架，由华侨银行担任牵头安排行，可按需发行多币种债券，募资净额用于置换存量借款、支持收购开发、补充营运资金。融资通道在重建。

开发端也没停。6月1日，ESR与三菱地所亚洲成立合资平台，共同开发悉尼西部亨特伍德高端物流园，总投资约7亿澳元，这是双方两年内第二个合资项目，前一个墨尔本帕肯纳姆园区已满租。4月24日，ESR与华懋集团在香港的旗舰物流项目正式动工，7层甲级仓储、配建电动车充电停车场和屋顶光伏，预计2028年一季度竣工，将提供约13.9万平方米仓储空间。

华东市场同样有动作。据项目落地信息，ESR与国内头部双币种资产管理机构合作设立的产业基金已在苏州高新区拿下首幅工业用地，规划建筑面积17.5万平方米，预计2027年底竣工。4月21日，ESR还与两家国内头部保险集团设立了16亿元人民币专项基金，将收购上海与苏州两处共约32万平方米的高标物流资产。

ESR本轮资产出清兼具缓解流动性压力与主动优化组合双重目的，是一次有计划的战略收缩与再部署。

自2025年初启动资产出清以来，ESR累计回收资金已超20亿美元（公司官方净回款口径）。仅2026年上半年，已落地交易就有5笔：3月出让新加坡樟宜商务园酒店物业、3月出售上海新茂大厦与新加坡新达产业信托管理人权益、4月和TPG合作出让日本横滨物流园部分股权、6月完成新加坡8宗工业仓储中7宗交割；而2024年已完成签约的ARA传统私募基金业务，以22只基金、98亿美元AUM整体售予三井住友系主体。资产处置品类丰富，酒店、写字楼、仓储项目及基金管理权均在出清清单内，剥离标的基本跳出物流主业范畴。

回到这笔3.381亿新元的交易本身。这批资产最早在2025年12月由ESR-REIT官宣打包出售，坐落于国际路、先锋路、友诺士1号路等八个片区，总建面22.68万平方米、可租赁面积20.86万平方米，加权剩余土地年限22.4年，其中4个项目租期不足13年，全部为稳定收租的运营资产，买方是博枫旗下专项地产收购基金。

交割完成后，ESR-REIT杠杆率从42.8%降至39.2%，可用授信额度从7.9亿新元抬升至11.14亿新元，WALE延长0.2年至4.3年。代价是DPU预计下降约4.1%至0.20323新元，公告后股价小幅承压，但机构普遍将此解读为"用短期分红换长期安全边际"，反应中性偏正面。

博枫为什么愿意接？2024至2025年博枫在亚太物流地产累计落地超20亿美元成熟运营资产，偏好核心区位、长租约、高出租率的收租物业，ESR这批资产恰好全中。博枫资金成本极低，天然适合在利率高位期吸纳被低估的优质收租资产。ESR借处置优化资产负债，博枫依托低成本资金择机布局亚太优质收租物业，双方各取所需，溢价2%成交也就说得通了。

这不是双方第一次交手。2025年5月和7月，ESR分两个批次完成所持CromwellPropertyGroup近30%持股的全部出让，博枫受让后成为这家澳洲上市资管平台第一大股东。Cromwell主营澳洲商办与工业资管，股权源自早年ESR收购ARA并入的存量，并非物流主业，清仓是全球非核心资产剥离的一环。更早的2023至2024年，ESR还通过原ARA旗下Logos澳洲平台，向博枫澳洲地产基金分批出让悉尼、墨尔本近郊标准化仓储，多笔澳洲成熟仓储陆续出让，交易总规模超6亿澳元。

除了买卖，双方还有更深的绑定。2023年初ESR入股博枫牵头设立的东南亚工业地产BW平台，持股约15%，博枫任GP，双方联合布局印尼、马来西亚产业园开发。2022至2025年，博枫旗下多只全球不动产母基金以LP身份出资ESR中国、澳洲多期物流美元基金，ESR也小额参投博枫亚太增值产品，双向LP机制让资本绑定远超普通买卖关系。

目前还有两笔潜在交易在推进中：2025年末市场消息称博枫进场尽调ESR长三角仓储集群，传闻潜在交易规模12-18亿美元，项目仍处在尽调阶段，暂无落地公告。2026年一季度双方曾洽谈大阪、神户三处冷链仓储收购，后续谈判中止，暂无落地。

放到行业里看，调整的不止ESR一家。嘉民2024年起收缩澳洲存量自持物业，放缓存量并购，资源转向数据中心与定制地产开发，中国区资产以持有优化为主，无大宗批量出让记录。

普洛斯的打法不同——2024年10月官宣以52亿美元把美、欧、日等海外区域（含巴西、越南）基金管理权卖给Ares，但明确保留中国基金主体不动，国内资产仅零散出清非核心园区，过往洽谈方包含粤海控股、中国物流集团等国内国资主体，落地处置多由地方国资、险资承接，整体战略是重仓中国、放缓大宗出售，和ESR大规模甩卖的逻辑相反。

安博则是新拿地节奏明显放缓。高利率压制估值、需求增速回落、REITs定价逻辑从规模溢价转向现金流折现，整个亚太物流地产都在降杠杆、保流动性，ESR只是动作最密集的那个。

截至2026年6月，ESR-REIT剩余持仓为新加坡50处、澳大利亚18处、日本2处，共70处物业。澳洲在开发项目储备超102亿澳元，全球物流地产开发储备约90亿美元。核心资产保住了，开发管道没断，融资通道正在重建。体量收缩之后增长故事还能不能讲，是ESR降杠杆之后必须回答的下一个问题。

从新加坡大额物业、澳洲大宗股权，到零散仓储与基金合营，博枫已成为ESR处置非核心资产的核心接盘方。但ESR不只是在卖——它在用最痛的方式换一张更轻的资产负债表，然后重新上场。高利率与需求放缓的周期尚未结束，未来亚太物流赛道大概率还会诞生ESR与博枫的新交易，只不过下一笔，交易角色存在反转空间。