房子卖了不够还贷，还卖不卖？

文：蔡垒磊

这是上周一位小伙伴的留言，事实上我已经收到过很多类似的留言，那就是“如果房子卖掉获得的钱，还不够还银行贷款，得自己再贴钱，还卖不卖？”

我们理性一点去思考，你欠银行的钱，跟房子是没有关系的，银行只是在极端情况下有“收房权”，但这个贷款，就是你向银行借的一笔最普通的钱——你房子卖了是能赚大钱，还是不够还这笔借款，是没有任何对比上的意义的。它就像“我今天去不去商场买一件衣服，取决于我挣的钱比我的某个小学同学多还是少”一样，这种对比是很荒谬的。

但因为这个贷款名字叫“房贷”，所以我们天然就会认为两者有关联，这是名字上的误导，它容易让人误解为“房走债消”，但其实不是。

搞清楚了这个概念，你就知道答案了，那就是不管你要不要再贴钱，如果你觉得房子还会跌，那该卖还是得卖，它不会因为你欠债多，或者你现在不卖，就在未来自动变得更值钱——事实上它不仅很难再变得更值钱，而且你还在持续付出成本而不自知。

我之前说过，房子哪怕自住，也是在付租金的——理由是你自住消费，等于是以放弃这个房子的市值能拿到的无风险收益为代价的。比如你的房子价值2000万，无风险利率假设是1.5%，那就是30万，你住着这个房子，等于每个月都在付2万5的租金（其实不止，还有物业费等很多其他费用）。这里的重点，在于机会成本，你持有任何“资产”，本质上你的代价至少都是无风险利率，有些理财收益更高的人，代价是更大的。

所以不管你持有房子还是其他的资产，首先你都必须“持续付租”。这个租金，就是你持有的时间成本——你为了持有它，而不得不放弃的无风险利息——它不管你是亏还是赚，都是持续在付的；其次如果你还亏了，那我会把这个亏损的部分叫“看牌成本”。

什么意思呢？它就像德扑，你觉得接下去还能赚，不愿意弃牌，想再看一张，那你就需要花钱再跟一手。如果最终的结果不如你意，那你就付出了这个看牌的风险成本——它是有必要的，但最好满足几个条件：第一，这是一把牌面概率对你很有利的牌；第二，跟注看牌的成本没那么高；第三，池子里的奖金足够多。

在满足这几个的前提下，跟注输了就输了，很正常，但如果不是，比如房地产的牌面从前几年开始就很差了（我是不是说了好几年了），且就算你买中了，涨价空间也很有限，且你在这个领域还没有什么领先于其他人的优势，而你现在意识到了，却还因为沉没成本而无法做出反应，还在那儿被动地跟注看牌，那就算侥幸赢了，也是赌狗，赌狗是必死的。

弃牌是牌局中不可分割的一部分，没有一个人的牌是可以把把跟到底的，这把跟下去没有性价比了，换下一把就行，反正算的是总账。最怕是什么？这人就玩一把，所有资产全押在房子里，房子万一完蛋，这人就完了，那就是“输不起”，而输不起往往代表这个人已经输了，因为他失去了策略的选择权，只能一条道赌到黑，那就等于是把自己送上了案板，然后把刀交到了别人的手上。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。

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