深铁托底+146.8亿债展期：万科这场“保级战”，没有退路

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2026年5月22日，万科一次性公示四只债券持有人会议事项，涵盖H3万科01、H1万科06、23万科MTN003、23万科MTN004，全部定于6月5日至6月9日17时开展表决。早前5月15日，H1万科04已经完成投票，展期议案顺利通过，年内集中处置的债务体量进一步增加。

按照官方统计口径，万科2026年到期公开债合计146.8亿元，此次集中审议的债券，是年内偿债压力里的核心部分。

敲定同一处置方案，共用一套表决时间节点，万科跳出行业惯用做法，把年内到期债券汇总上会审议。放眼本轮民营房企化债进程，如此批量同步表决的操作并不多见。碧桂园、融创、旭辉等出险房企，普遍采取单笔洽谈、分批处置的模式，极少同步推进多只债券议案。

当下核心难题摆在面前，万科能否在今年上半年稳住所有到期公开债，平稳化解短期债务压力？

下表梳理了万科2026年全部到期公开债明细，可直观看到本轮集中化债覆盖范围。

一次性批量表决落地，这种少见的展期方式，也是万科对冲短期债务风险的关键博弈。

此次涉及的H3万科01、H1万科06、23万科MTN003、23万科MTN004四只债券，表决窗口统一划定在6月5日至6月9日17时。

23万科MTN003将于6月15日到期，表决节点刚好卡在到期前十天；23万科MTN004兑付日为7月7日，审议流程更是提前一个多月启动。两只公司债与中期票据同步推进，时间排布明显经过周密考量。

这并非随意安排，万科思路十分明确，赶在投资人心态发生变动前敲定表决，推进节奏越快，潜在不确定风险也就越小。

在此之前，万科已有约108亿元债券完成展期落地。4月、5月相继处置的MTN001、MTN002，均沿用同款处置方案。H1万科04也已于5月中旬顺利走完表决流程，眼下待审议的便是这四笔年内到期标的。

6月上旬这四场，本质就是把跑通的成熟方案，进行规模化复制。

方案早已跑通，现在只是规模化执行：

小额份额先行兑付+40%本金偿付+60%本金展期一年+利息正常支付+项目资产/应收款增信。

在民营房企里，还是头一回这么干。

5月18日惠誉将万科主体信用评级由CC下调至RD（限制性违约），理由是公司此前完成的债务重组构成不良债务交换（DDE），流动性紧张、年内到期债务集中，后续仍需持续债务重组。

但这套方案能跑通，靠的不只是技术——深铁在背后兜底。

5月12日万科公告，深铁给了25亿借款额度，专门用来还债券本息；加上之前220亿的股东借款补充协议，40%本金能当场兑付，钱就是从这来的。没有真金白银托着，持有人不会认这套方案。

此前落地的23万科MTN001展期方案，有效表决范围内近乎全票通过，这份表决结果也为后续债券处置提供参考。

当下民营房企债券展期大多博弈激烈，MTN001、MTN002、H1万科04接连三笔均收获超高赞成比例，这般表决结果在出险房企债务处置里极为罕见。

原因就两点：一是40%本金当场兑付，不是画饼；二是深铁的钱写在公告里，持有人认的不是万科，是深铁的信用。

但深铁的支持也有边界。近两年深铁对万科资金支持累计超335亿元，利率低至2.34%，有公开公告可查。深铁是国企，不会让万科违约，但也不会无限兜底。能帮到哪一步，要看销售能不能真正回暖。

看万科这轮化债，必须把境内、境外放在一起看。

境外：万科置业（香港）33.8亿港元银行贷款完成展期0.5年，由多层级BVI平台公司提供连带责任保证、资产抵押、账户质押、100%股权质押。

境内：四笔债券同步推进展期，配套项目资产、应收款作为增信。

两边玩法一模一样：小额兑付托底、大额本金展期、资产增信兜底。

香港平台2026年4月末：资产583.99亿港元，负债434.75亿港元，账面上看还撑得住，但2026年前四个月净利润只有766万港元，几乎不赚钱。

截至2026年3月末，集团对外担保余额950.39亿元，占2025年末归母净资产的81.30%。

意思很明白：万科不管境内还是境外，都是高杠杆、赚不到钱，现金流紧张得不行。

境内外一起展期，说白了不是为了优化什么融资结构，就是把所有能调动的现金流全部统筹起来。

能拖的往后拖，能押的全押上去，优先确保2026年到期债务不发生实质违约。

今年年末，先期完成展期的22万科MTN004、22万科MTN005，剩余60%本金将分别在12月16日、12月29日到期，两只债券当前存续规模依次为11亿元、21亿元。

若6月表决的23万科MTN003、23万科MTN004、H3万科01、H1万科06合计67亿元债券顺利展期，万科2026年内到期及回售的公开债将悉数完成债务调整，旗下存续中期票据也将全部落地展期安排。

截至当下，已有6只债券敲定展期方案，包含22万科MTN004、22万科MTN005、23万科MTN001、23万科MTN002四笔中期票据，以及21万科02、H1万科04两笔公司债回售份额。六只债券发行总额113.66亿元，当前存续规模约65亿元，整体处置方案保持统一标准。

展期能稳住2026，但无法消除2027年的压力。

万科2025年经营活动现金流净额为-9.88亿元，为近17年来首次转负（上一次为负是2008年），主业造血能力正式告急。

截至2025年末，万科货币资金672.4亿元，一年内到期有息负债1605.6亿元，现金短债比仅0.42，且账面现金多为监管资金或受限资金，实际可用于偿债的自由现金远低于账面数。

2026年1-4月万科合同销售额214亿元，较2025年同期450.2亿元，同比销量近乎腰斩。更严峻的是利润端，2025年归母净利润亏损885.56亿元，亏损主要源于高地价项目结算、大额资产与信用减值计提、经营性业务持续走低，核心盈利能力持续恶化。叠加2026年一季度经营现金流继续净流出21.63亿元，销售回款乏力、主业造血持续失效，也让2027年到期的数十亿展期本金兑付，充满不确定性。

但最现实的问题是：如果2027年销售与经营未能实质性修复，万科拿什么兑付展期到期的60%本金？

2027年，万科将集中迎来本轮展期债券的兑付高峰，仅本次四笔债对应的展期本金就接近36亿元，叠加存量到期债务，整体偿付压力并不低于2026年。

销售不回归正轨，经营性现金流不能持续回正，再多的展期也只是延缓风险，而非解决问题。展期的本质，是将当期偿付压力向后转移、以时间换空间，只修复负债表、不改善现金流，最终仍要靠销售回款"造血"才能过关。

RD评级的约束效应正在持续发酵：境外市场化融资通道基本关闭，被国际评级机构认定为限制性违约主体，境内再融资成本与准入门槛同步抬升。

万科后续可依赖的路径，只剩下销售回款、资产处置、股东支持三项，没有任何捷径可走。

如果本次四笔债券全部顺利通过，但这仅是债务端的阶段性喘息，决定企业长期走向的，依然是销售、交付、现金流这些最朴素的经营指标。

顺利通过，2026年到期公开债压力基本清零，市场情绪得以稳定，为后续经营修复争取时间。

万一有一场没过，市场信心直接受挫，交叉违约风险可能被触发，后续化解难度会呈指数级上升。

此番债务闯关，只可取胜不容失利。