万科亏损9.48亿退出养猪赛道：相遇于周期顶峰，挥别在周期底部

《星岛》记者 钟凯 广州报道

4月29日晚间，万科（000002.SZ/02202.HK）正式公布2026年一季度报告。继2025年创下A股最大亏损纪录后，万科在新的一年依然没有走出亏损泥潭。

数据显示，一季度万科实现营业收入289.28亿元，同比下降23.86%。其中，房地产开发业务收入145.7亿元，同比下降36.1%；经营服务业务收入124.8亿元，同比增长1.7%。

受开发业务亏损的影响，一季度万科归母净利润为-59.52亿元，较上年同期亏损收窄4.71%；扣非归母净利润-53.34亿元，较上年同期亏损收窄11.67%。实际上，万科的整体毛利率同比提升3.0个百分点，约为9.1%，但仍无法抵挡昔日“基本盘”疲软对利润表的冲击。

在业绩承压之际，万科最新官宣剥离非主业养猪资产，这笔交易将进一步放大账面亏损压力。截至发稿，万科方面未就交易相关事项回复《星岛》。

六年养猪布局落幕

根据万科同日披露的公告，公司拟通过公开挂牌方式转让其合计持有的环山集团股份有限公司（下称“环山集团”）约99.4130%股权；珠海环宇佳华投资合伙企业（有限合伙）将同步挂牌出售剩余0.5870%股权。环山集团100%股权的挂牌价为32.9亿元，万科间接持股所对应的金额为32.7亿元。

本次交易完成后，万科将不再持有环山集团股权。作为万科食品事业部（BU）的核心业务，环山集团的退出也意味着万科探索六年之久的食品养殖跨界布局将正式画上句号。

据《星岛》了解，万科于2020年3月成立食品BU，由业内素有“大师”之称的谭华杰担任首席合伙人。该业务布局始于谭华杰2018年前瞻性谋划的生猪养殖赛道，他曾公开表示，养猪业的发展前景“要远超房地产”。

彼时，尚未形成规模的食品BU能与物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育六大BU并列，足见万科对该业务的重视程度。2022年，万科斥资22.27亿元收购位于山东青岛的生猪养殖公司环山集团100%权益，正式为食品BU落地提供了核心实体平台。

然而此后万科食品BU人事更迭不断，令外界对这一新业务产生了不确定性。

2023年2月，万科发布的内部通知显示，谭华杰不再担任食品BU首席合伙人，由食品BU首席运营官、环山集团总经理陈舜英接任。对此，谭华杰表态称，未来将以顾问方式继续陪伴养猪团队成长，至少到环山集团独立上市，并强调2022年公司生猪头均盈利“超过行业前五大上市公司中的任何一家”。

企查查数据显示，2024年4月，环山集团再度出现人事变更，时任万科执行副总裁、财务负责人的韩慧华，以及时任万科董事会秘书的朱旭双双退出董事席位。总部高管集体离场，释放出业务收缩的信号。

自收购环山集团后，万科也极少主动披露养猪业务经营规模与业绩细节。2023年6月，公司仅在投资者互动中透露，2022年养猪业务实现了盈利。此后对外口径悄然转变，公司将养猪业务定性为“围绕客户开展的一个尝试”，强调其资产、收入或利润规模对整体经营影响都有限。

▲万科回复养猪业务情况

“猪周期”探底，经营业绩遇挫

2020年7月，在万科食品BU成立初期曾有投资者发问：既然要养猪，为何不养牛羊，这样牲畜不能给万科带来实惠吗？万科彼时的解释是：公司不是贸然进入食品领域，曾进行了充分的研究论证，养猪是食品业务的发展方向，“我们看好其业务前景”。

从最初高调看多，到轻描淡写将其归为“一个尝试”，万科对新业务探索态度发生根本性逆转，也为日后剥离环山集团、退出养殖赛道埋下伏笔。放在行业与企业周期维度来看，此番战略收缩，既是房企跨界突围遇冷的必然结果，也是地产主业深陷调整期下的无奈妥协。

按照兴业研究划分，2018年5月至2022年4月构成上一轮完整的“猪周期”，2020年前后国内生猪市场价格正值历史高位，引得包括万科在内的资本蜂拥入局。而2022年4月启动的新一轮“猪周期”，在年末冲高后便进入了漫长的下行通道。2026年4月第一周，生猪均价跌至10.40元/公斤，创下八年新低。

行业深度探底之下，就连养殖龙头牧原股份（002714.SZ/02714.HK）管理层也在2024年感慨：“这个（猪周期）底部真是太长了。”

▲数据来源：同花顺iFinD

万科旗下环山集团同样出现经营业绩走弱的情况。数据显示，2025年环山集团实现营收57.56亿元，同比下降9.13%；毛利率13.8%，同比下滑约2.5个百分点；净利润仅有4.50亿元，同比下降31.40%。

值得注意的是，尽管环山集团2025年录得4.50亿元净利润，但同期经营活动产生的现金流量净额仅有2.75亿元，同比下降59.20%，意味着有相当一部分利润并未转化为现金流入，而是沉淀在应收账款中，利润含金量不足。与之相对应，期末该公司应收款总额同比增长36.81%至14.16亿元，显著高于收入增速，未来坏账计提压力有所提升。

▲环山集团财务信息

周期底部处置资产，账面亏损

如今万科在“猪周期”底部选择挂牌转让环山集团，从估值角度而言明显处于劣势。

2022年收购环山集团时，万科形成了商誉约15.63亿元，截至2025年末尚未出现减值。同时，期末环山集团净资产26.79亿元，计入商誉后合并账面值达到42.42亿元。若按挂牌底价32.9亿元成交，粗略测算合计账面亏损约9.52亿元。

▲数据来源：万科2025年年报

万科在最新公告中也坦言，如按挂牌底价成交，本次交易会减少公司归母净利润约9.48亿元。尽管万科强调此举是为了优化现金流，进一步推动非主业退出，但其账面亏损幅度仍超出市场普遍预期。

对于万科与环山集团的缘起与落幕，有投资者给出了颇具宿命感的评价：2020年地产与“猪周期”顶峰相遇，2026年地产与“猪周期”底部挥手告别。

不过，万科或许来不及为账面亏损的9.48亿元悲伤了。接下来，它将持续面临债务到期的挑战。截至2026年3月末，万科短期借款及一年内到期的流动负债合计1676.02亿元，较2025年末增加逾46亿元；而期末货币资金仅有604.93亿元，较2025年末减少逾67亿元，对应现金短债比0.36倍，到期债务覆盖能力严重不足。

在此背景下，除了依托大股东深铁集团及金融机构纾困外，万科亦需要持续处置资产回笼资金。一季报提及，公司已完成广州云城停车场资产包处置，交易金额为8700万元。