百亿铺王神话幻灭！2014年8.3亿高价回购商铺，如今成交仅剩3亿

香港“铺王”邓成波家族再传资产大幅缩水消息。位于油麻地弥敦道的一个底层商场，近日以约3亿港元被银主接管售出，而该物业在2014年曾由邓成波以8.3亿港元高价回购。这一成交价不到当年买入价的一半，成为邓成波家族财务困境的最新注脚。

从巅峰时期坐拥近800亿港元物业资产，到如今频频变卖、资不抵债，一代铺王的传奇正走向幻灭。

亏！油麻地银主商铺3亿易手，12年前8.3亿高价回购

油麻地银主商铺

香港油麻地弥敦道525至543A号部分地下至3楼的底层商场，近日以约3亿港元成交，引发市场的关注。

该物业地处弥敦道与窝打老道交叉口的大单边位置，总建筑面积约5.92万平方英尺，其中地下商铺超过4000平方英尺。按成交价计算，平均每平方英尺仅5068港元。目前物业部分出租、部分空置，新买家预计回报率超过6厘。

这一成交价格令人唏嘘——该物业曾由邓成波家族持有，2010年以7亿港元出售给中港商人陈锐成，陈锐成将其打造为医疗中心“美迪宁广场”。仅仅4年后，即2014年，邓成波又以8.3亿港元的高价回购该商场，计划打造婚庆用品商场。然而事与愿违，随后商铺市场下滑，商场部分楼面空置多年，去年被银行接管。从8.3亿到3亿，不到十年时间，物业价值蒸发超过六成。

邓成波（右）2014年在铺位前合影

这并非邓成波家族近期唯一的亏损交易。二年多以来，该家族备受关注的交易还包括出售观塘和湾仔的大型商铺。

比如，观塘骏业街56号中海日升中心地下5个铺位，连同12个车位，以1.72亿港元成交。邓成波家族在2014年至2017年间分阶段买入这批资产，总成本约4.938亿港元，账面亏损高达3.218亿港元，贬值幅度达65%。另外，湾仔道3号尚翘峰商业部分以4300万港元成交，买家为海港饮食集团主席刘细和等人，预计将自用。

这些交易清晰勾勒出香港“铺王”邓成波家族当前的困境：从昔日的“买买买”变成了如今的“卖卖卖”，而且多为割肉离场，让人唏嘘不已！

铺王传奇与家族传承困局

“铺王”邓成波

白手起家的半世纪传奇

邓成波，人称“波叔”，是香港地产界曾经的传奇人物，被称为“铺王”。

邓成波，1934年生于广东佛山南海，少年时来到香港谋生，从霓虹灯店学徒做起。1960年白手起家，在长沙湾一带开店。当霓虹灯行业没落时，他敏锐地转向地产投资，靠多年积蓄买入物业，赚得人生第一桶金。

波叔炒铺与别人不同，他擅长将买来的铺位进行改造升级，令其价值倍增。1991年，他以6000万港元买下旺角奶路臣街的“豪门酒楼”，将其改造为三层楼的旺角电脑中心，最高峰时月收租金280万港元，回报率高达8.5厘，成为他投资生涯的经典之作。

到1997年，波叔已手握超过70亿港元物业，雄心勃勃计划打包上市。然而亚洲金融风暴摧毁了香港楼市，上市计划搁浅，他也一度负债数十亿元。但凭借良好的商誉和银行的支持，他熬过了危机。2003年自由行政策实施后，商铺租金屡创天价，楼市谷底反弹，波叔成功翻身。

此后他乘胜追击，趁政府推动活化工厦，大手笔投资工厦。2008年以2亿港元买入葵涌打砖坪街成功中心，半年后活化政策出台，申请改做酒店后转手卖出7亿港元；2009年以约1.8亿港元购入观塘长江电子工业大厦，改划为综合项目The Wave后以约10亿港元卖出，获利丰厚。

巅峰时期，邓成波持有超过200项工商铺物业，积累了数百亿港元身家。2021年初，他仍坐拥近800亿港元物业，以368亿港元身家登上福布斯香港富豪榜第19位。

邓成波的大房三子邓耀辉

过度扩张埋下祸根

2021年5月14日中午，香港房地产资深投资者、有“铺王”之称的邓成波，在家人陪伴下与香港养和医院安详辞世，享年88岁。他的家人在声明里，称他的一生奉行“高瞻远瞩、刻苦勤俭、审时度势、随机应变”处世和营商哲学，重情义，讲信用，深受敬重。

作为香港铺坛老手，邓成波炒楼买铺以“快准狠”著称，然而，波叔晚年最大的战略失误，是过度押注酒店业。眼见香港旅游业蓬勃发展，他通过幼子邓耀昇的陞域集团大举投资酒店及商场项目，2016至2017年斥资过百亿入市，2019年更计划将旗下酒店营运品牌上市，目标是酒店房间从3500间扩充至5000间。

然而2019年“修例风波”和随后持续三年的疫情，令香港旅游业近乎“清零”。酒店和零售业遭受重创，而波叔家族恰恰重仓这两个领域。

“铺王”波叔，近半个世纪书写了炒铺传奇，可他也料想不到在自己生命最后时间里，忍痛出售辛苦买来的商铺，炒铺却变成了卖铺！

早于2020年，波叔已公开承认“银行都借到爆”，连私人高利贷也要借，年息一度高达30厘。他不得不连环沽售物业套现，包括中环詹氏商业大厦、汀兰巨住宅、尖沙咀旧楼等，合计套现数十亿港元。

2019年，邓成波、邓耀升父子出席荃湾悦品酒店开业典礼

家族传承与“资不抵债”危机

邓成波有两段婚姻。与前妻育有三子：长子邓耀宗、次子邓耀文、三子邓耀辉。

上世纪80年代结识二太太叶少萍后，与前妻离婚，与叶少萍育有两子：邓耀邦和邓耀升。其中幼子邓耀升最为得宠，被指定为接班人。

邓耀升毕业于加拿大西安大略大学，获工商管理硕士学位。2013年用自己英文名注册陞域集团，正式接手家族生意。在波叔安排下，父子二人还拓展婚庆、餐饮业务，入主上市公司易通讯，收购松龄护老。然而这些多元化尝试并未能扭转颓势。

2021年5月14日，邓成波在香港养和医院离世，享年88岁。临终前他仍在听取业务汇报，指示儿子们不要贱卖优质资产。然而市场环境持续恶化，他的遗愿难以实现。

市场盛传，波叔留下的近800亿港元遗产背后，涉及巨额物业按揭债项，不少物业已做了三至四按，估计一年利息高达20亿港元。家族成员要减持套现，却遇上楼股大跌市，物业越卖越贱价。据统计，家族已沽出超过80项物业，套现约230亿港元，但大部分蚀本，不少亏损约五成。

邓成波与其指定的二代接班人、二房次子邓耀升

商界人士指出，若一直以“举手投降输一半”的方式变卖资产，波叔的800亿遗产最终可能“资不抵债”，家族面临破产风险。市场甚至盛传该家族可能短期内宣布“全面投降”，两名任遗产管理人的儿子或受拖累被申请破产。

过去大半年，波叔家族及相关公司不断被追债：被财务公司入禀追款近6900万港元；被戴德梁行追讨服务费约790万港元；旗下多伙物业接连沦为银主盘，涉及逾亿资产被接管。

面对种种传闻，邓耀昇此前回应媒体时表示：“难道我会跟你说情况很不济？当然不会，我们各人都尽自己的努力，希望可以渡过。”至于是否会数月内破产，他说：“到数月后就自然知道孰真孰假。”

从电灯学徒到一代铺王，从近800亿遗产到资不抵债边缘，邓成波家族的兴衰令人扼腕。这位曾信奉“斯土必有钱”的投资传奇，最终未能逃脱过度扩张与市场周期的残酷法则。

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