如何树立正确政绩观，小区地下车库的“非停车区域”被私划成车位出租出售没人管！

引言：近年来，随着城市住宅小区建设水平的不断提高，地下车库成为小区的重要配套设施。然而，其管理和使用问题日益凸显，特别是部分小区在未经业主大会或业主委员会同意的情况下，擅自在地下车库（人防禁停区、变电间门口、消防通道）等非停车区域私增停车位数量，并将由此产生的收益绕开公共收益账户，导致小区公共收益成了一笔“糊涂账”。这一现象不仅侵犯了业主的合法权益，也与4月1日正式实施的《上海市小区公共收益管理办法》背道而驰，暴露出小区治理中存在的漏洞，亟需引起重视。

情况和问题：一、利用监管漏洞，违法私增地下非停车区域停车位数量以获利。一些物业公司、开发商、第三方在未经政府或小区业主大会同意的情况下，就擅自将验收好的地下车库非停车区域（如：人防禁停区、变电间门口、消防通道）等部位私划成停车位，通过私增车位数量来非法获利，这类问题通常比较隐秘，懂得相关规定的人极少，缺乏监管。

实际上，小区地下车库的停车位总数量在竣工验收时已明确规定，任何未经审批的增设或改动均属违法。然而，一些小区地下停车库的非停车区域却能屡屡突破监管，私自增加停车位数量。不仅侵占小区的公共收益，更违反了《物业管理条例》《消防法》《人民防空法》等法律规定，堵塞消防通道，破坏人防功能，存在安全隐患。

二、常见小区业主不懂行，维权意识弱，监管机制不健全。小区的地下停车库属于公共区域，导致一些业主对小区公共事务缺乏关注度。另外，专业知识不足导致监管漏洞，维权意识不强害怕打击报复，也使得物业公司、第三方、开发商等有机可乘。

实际上，对小区地下车库的管理除了物业，还有房管、社区网格、城管、消防、人防等部门，但这些部门常常协调不畅，欠缺专业知识，对一些地下车库的规划用途监管松散。

三、利益驱动导致有人敢于铤而走险。上海小区的停车位历来都十分紧缺，停车位需求大，收益可观。部分物业公司、开发商、第三方正是看准这一点，不惜铤而走险，擅自在地下车库的“非停车区域”增加停车位。这些车位常常突破规划和使用功能（私设在变电站门口、消防通道、人防门开启区域等禁止停车的区域），冠以“使用权”“长期租赁”等名义对外出租，甚至销售，价格也高于正常车位，且收益通常不会纳入小区公共收益账户，而是直接进了开发商、物业公司、第三方的私人账户。

这些铤而走险的开发商、物业公司、第三方通常掌握着地下车库原车位数量竣工验收时的图纸，而这些重要的图纸他们常常不对业主大会公开，提供虚假的车位总数量图去糊弄监管查验或慌称丢失，甚至一些物业为了套利做6本账来规避审计、税务核查等。掩盖、拖延、刻意隐瞒，导致小区很多业主对这笔收益毫不知情，更无法监督其使用情况。

以上海康城为例，其32座大型地下停车库就存在着大量在非停车区域违法划定的私增车位，这些管理不善问题上海康城的管理部门并不是不清楚，特别是与张军萍描述的社区治理工作优秀得到了居民和媒体的一致认可完全不匹配，“如何树立正确的政绩观”对康城来说就是一面反向的镜子，值得深思。

对策建议：1、建议政府加强法律法规宣传和落实执行。小区应加强《民法典》《物业管理条例》《消防法》《人民防空法》等法律法规的宣传，提高小区群众维权的法律意识。建议加大对违法行为的查处力度，对擅自增加停车位的行为依法予以处罚，提高违法成本。

2. 建议政府完善监管机制。建立多部门联动监管机制，明确各部门职责，加强对小区地下车库车位的规划、使用等环节的全过程监管。同时，鼓励业主参与监督，建立举报奖励制度。

3、规范小区公共收益管理。鼓励小区公共收益定期向业主公示，并接受业主委员会和相关部门的监督。对未按规定公示或挪用公共收益的行为，依法予以查处。

4、提高业主维权意识。通过社区宣传、业主大会等形式，提高业主对小区公共事务的关注度和参与度，鼓励业主依法维权。同时，支持业主委员会依法履行职责，维护业主合法权益。

5、推动信息公开透明。建议政府督促开发商或物业公司及时将地下车库的规划、车位总数量图纸等资料进行全面公开、移交，接受业主和社会的监督，对隐瞒信息或提供虚假信息的行为，依法予以追责，加重处罚。

6、小区车位管理合规十分重要。小区车位管理不仅涉及政府的公信力，还涉及业主的切身利益，更关系着社区的和谐稳定。擅自增加地下车库停车位，不仅侵犯了业主的合法权益，也暴露出小区治理中的诸多漏洞。让小区车位管理合规，使公共收益成为一笔“明白账”，才是构建和谐社区的坚实基础。

案例：上海康城（上海最大小区）地下停车库非停车区域私增停车位的照片