巨亏70亿！宝龙地产的“至暗时刻”，考验许氏家族的生存智慧

2026年3月23日，地产寒冬的余威仍在持续。宝龙地产（01238.HK）一纸盈利警告震惊市场：预期2025年度亏损扩大至66亿至70亿元。

这不仅是一串冰冷的数字，更是闽商代表许健康、许华芳父子创业四十余年来面临的最严峻考验。从澳门街头10元起家，到缔造“宝龙帝国”，如今面对行业流动性危机，许氏家族祭出“资产保全+债务重组+三代接班”的组合拳。在这场关乎生死与传承的渡劫中，老牌闽商的韧性、智慧与“肥水不流外人田”的家族信条，被展现得淋漓尽致。

2026年3月23日，港股市场再次被地产股的阴云笼罩。宝龙地产发布盈利警告，这则公告如同一记重锤，敲响了企业成立以来最响亮的警钟。

公告显示，宝龙地产预期2025年度录得亏损净额介于66亿元至70亿元之间。相比于上一年度54.98亿元的亏损，这一数字同比大幅扩大。其中，本公司拥有人应占核心亏损预计在34亿元至38亿元之间，而去年同期这一数据为30.84亿元。

即便对于经历过多次楼市周期的许健康父子而言，70亿的亏损额度，也堪称其家族创业生涯中的一次“重伤”。

对于亏损扩大的原因，宝龙地产在公告中给出了颇为无奈的官方解释：受房地产行业经营环境严峻的持续影响。在这句简短的概括背后，是房企普遍的“失血”现象。

具体来看，巨额亏损主要由三方面构成：一是对物业项目计提了大幅减值，这是房价持续下行、资产缩水的直接体现；二是投资物业公允价值减值，即自持的商场、写字楼等在评估中的贬值；三是分占共同控制实体和联营公司的业绩下降，意味着其与合作伙伴的项目也未能在这场寒冬中幸免。

在业绩大幅预亏的同时，宝龙地产的债务问题早已是悬顶之剑。面对庞大的债务压力，宝龙并未选择“躺平”，而是展开了一场艰难的自救。

事实上，早在2025年底，宝龙地产的境外债务重组就已进入读秒阶段。2025年12月，公司宣布境外债务重组计划已获得超过85%相关债权人的支持，这一高支持率在当时的暴雷房企中并不多见。彼时，公司定于2026年3月19日上午在香港高等法院举行计划召开聆讯，寻求法院颁令召开计划债权人会议，审议并批准重组方案。

进入2026年，重组的脚步明显加快。3月4日，宝龙地产境内重要的发债主体——上海宝龙实业发展（集团）有限公司突然宣布旗下四只债券停牌，理由是推动落实“现金提前偿付安排”。根据已获持有人会议通过的《重组议案》，宝龙将向每个同意账户兑付0.1%的债券张数。虽然比例微小，但在资金链紧绷的当下，这无疑是在向市场展示“真金白银”的履约诚意。

这是一场与时间的赛跑，也是一场信心的博弈。在房地产行业流动性危机尚未完全解除的背景下，宝龙地产能否成功跨越这道难关，不仅考验着管理层的智慧，更考验着债权人是否愿意给予这家老牌闽商更多的时间和空间。

要理解宝龙今日的危局应对，必须回溯其创始人许健康的传奇故事。这不仅是一个白手起家的商业史，更是一部关于闽商“爱拼会赢”精神如何穿越周期的活教材。

1. 草根逆袭：从晋江到澳门的“第一桶金”

1952年，许健康出生于福建晋江安海镇溪边村的一个儒医世家。父亲许书藏德高望重，常免费为穷人看病。受父亲影响，许健康在文革期间也成了一名赤脚医生。然而，命运在1980年发生了转折。28岁的许健康带着仅有的10元钱，站上了澳门街头。

从藤艺编织厂的苦工做起，到在黑沙湾街边摆地摊，许健康靠着一股狠劲，积攒下第一个一万元。随后，他敏锐地发现了“布头”生意——将澳门制衣厂的边角料运回晋江，再将家乡的工艺品带回澳门。靠着这种双向贸易，他赚到了第一桶金。1982年，他创办澳门金龙贸易公司，因其原名“许金龙”，属龙，且好胜心强，这标志着他正式走上了创业之路。

1990年，许健康判断澳门房地产业即将起飞，与朋友集资5600万澳元创建澳门宝龙集团。此后，他高价收购新口岸国际中心，被媒体冠以“澳门地产大亨”的名号。1992年，他杀回内地，在厦门以7500万元的天价拿下4块地皮，创下厦门最高地价纪录，33层高的宝龙中心一战成名。

真正奠定许健康商业地产教父地位的，是2004年问世的“宝龙城市广场”。这种集购物、旅游、餐饮、娱乐于一体的综合体模式，颠覆了传统零售，让宝龙迅速在全国铺开。2009年，宝龙地产在香港主板上市，许健康以80亿元身家位列胡润富豪榜第26位，“宝龙帝国”正式成型。

2. 二代接棒：许华芳的“破局”与“守成”

如果说许健康是“创一代”，那么其子许华芳则是“守成”与“开拓”的关键。1978年出生的许华芳，在澳门长大，亲眼目睹父亲创业的艰辛。从厦门大学毕业后，他直接进入家族企业，从宝龙装饰副总经理做起，在姑姑许健满的“传帮带”下快速成长。

与很多锋芒毕露的富二代不同，许华芳谦恭内敛，行事稳健。2009年宝龙上市，他是策划IPO的主要操盘手。更重要的是，他向父亲建议将总部从厦门迁至上海，布局长三角。这一战略如今已成为宝龙抵御风险的压舱石。2012年，许华芳正式接棒宝龙地产总裁，带领公司进入快车道，2019年合约销售额一度突破600亿元。

然而，随着房地产行业进入深度调整期，许华芳面临的挑战远比父辈更加复杂。面对债务危机，他展现了极强的执行力与谈判技巧。

3. 三代登场：“肥水不流外人田”的资产保卫战

2026年初，宝龙的资本运作迎来了最高潮，也揭开了家族三代接班的序幕。在债务重组的关键时刻，许氏家族打出了一张“资产保全”的王牌。

今年1月27日，宝龙地产公告，拟以3.61亿港元向关联方Prime Capital Investment Limited出售宝龙商业（09909.HK）25%股权。这看似寻常的关联交易，实则暗藏玄机。买方Prime Capital的股权结构显示，许展豪持股51%，许华琳持股49%。其中，许展豪为许华芳之子、许健康之孙；许华琳则是许华芳的堂妹。

为什么这笔交易如此关键？因为宝龙商业是许氏家族真正的“现金奶牛”。截至2025年6月，宝龙商业在管项目97个，出租率高达91.8%，账面现金储备42.85亿元，且零有息负债。在房企普遍失血的当下，这是一块最优质的资产。

市场分析认为，此举是一箭双雕：一方面，通过向家族内部出售股权，宝龙地产获得了3.61亿港元的流动资金，用以支持重组及日常运营，展示了偿债诚意；另一方面，这也是一场精妙的“资产隔离”。按照此前境外债务重组方案，债权人若选择以股抵债，宝龙地产持有的宝龙商业股份最高可转让32.4%，这可能导致公司持股从63%降至30.6%，控股权旁落。而通过提前将25%股权转至家族成员控股公司，即使后续债权人再行权，许氏家族仍可通过直接或间接方式牢牢握住宝龙商业的控制权。

4. 老牌闽商的生存智慧

从父亲许书藏的“诚信谦恭”，到许健康的“爱拼会赢”，再到许华芳的“模式创新”，直至许展豪的低调登场，许氏家族用四十多年书写了一部中国民营企业传承的样本。

2026年3月的香港高等法院，聆讯在即；境内债的现金偿付正在推进。对于宝龙而言，巨亏70亿是现实的痛楚，但债务重组方案的逐步落地则是求生的希望。

正如一位业内人士所言：“债权人清楚，接受优质商业资产股权抵偿，远优于破产清算下不足20%的回收率。”在这场多方博弈中，许氏家族既套现救急，又传家保底；既尊重债权人利益，又守住了家族命脉。

许健康的故事从澳门街头开始，如今，他的孙辈也已站上舞台中央。无论这场债务迷局的结果如何，这个闽商家族用行动证明了一点：“爱拼才会赢”的精神，确实可以穿越周期，跨越三代。而宝龙的未来，正等待着这家老牌房企在2026年的春天，拨开迷雾，找到新生。

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