招商积余的“独脚戏”：物业狂奔要“争三”，资管连跌成配角

《星岛》记者 钟凯 广州报道

七年前，中航善达通过定增方式全资收购招商物业全部股权，两大央企物业公司合并催生了一家新的物业巨头招商积余（001914.SZ）。彼时，中航善达曾为新公司遗留了部分房地产开发项目，但没有人会想到，这一当初的“善举”却成为今日拖累上市公司盈利的源头。

3月13日，招商积余率先公布2025年年度报告，成为A股首家披露去年完整年度报告的物业服务企业。但这份成绩单却有点刺眼，招商积余全年实现营收192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润却仅有6.55亿元，同比下降22.12%，创下2019年重组上市以来归母净利润首次负增长的纪录。

招商积余将盈利下滑归因于历史包袱出清，期内公司处置衡阳中航城市花园项目，一次性减少归母净利润2.56亿元。

但上述偶发因素，掩盖了招商积余两大核心业务实际面临的挑战。

其中，作为营收主力的物业管理业务规模稳步扩张，第三方拓展与细分赛道突破亮眼，但深陷市场化竞争格局，毛利率长期低于行业均值且持续下滑，陷入“增收不增利”的困境。

同样的，资产管理业务也连续两年营收下滑，毛利率同步大幅走低，盈利贡献较为微弱。在3月18日招商积余举行的2025年业绩会上，这项业务几乎被管理层边缘化，业务结构失衡的现象愈发突出。

物业管理服务得失

数据显示，2022—2025年，招商积余的物业管理业务营收从125.04亿元稳步增长至186.03亿元，年复合增长率约11.3%；2025年该业务同比增长12.83%，占总营收比例达到96.52%，是公司业绩稳健的重要保障。

从收入构成看，基础物业管理服务收入同比增长6.56%至142.79亿元，其中非住宅部分的收入同比增长4.31%至100.85亿元，住宅部分则同比增长12.37%至41.94亿元。增值服务收入合计43.24亿元，同比增长40%。

管理规模方面，截至2025年末，招商积余在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，较上年末增加1200万平方米；期内新签年度合同额44.80亿元，较上年增加4.51亿元，其中来自招商局集团的关联新签合同只有3.11亿元。

这也意味着，招商积余剩余41.69亿元的新签年度合同，均是通过市场化方式从第三方处获取，并实现了稳步增长。按业态分，期内航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%；高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%；市场化住宅也新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%。

但市场化同样是一把双刃剑。一方面，由于缺少母公司输送项目，招商积余主要通过市场化竞价获取项目，对应的盈利水平长期低于行业均值。2025年上半年，63家上市物企毛利率平均为19.4%，同期招商积余仅有12.12%。

另一方面，当前物业市场竞争愈发激烈，行业普遍面临发展空间挤压与利润下滑等诸多挑战，对招商积余带来了更大的影响。招商积余董事长吕斌坦言，在市场端，物业项目有效供给收缩，物业价格下行，竞争加剧；同时，客户需求升级，非住客户对专业化、综合化服务要求更高。此外，竞争手段更趋激进，低价竞争现象加剧，对存量在管项目形成明显冲击。

反映在盈利端，招商积余的物业管理业务毛利率从2024年的10.45%降至2025年的10.01%。其中，最为核心的非住宅基础物业管理业务毛利率仅有10.15%，同比下降0.44个百分点；专业增值服务也下降1.07个百分点，为8.16%。

▲招商积余物管业务毛利率变化

针对毛利率下滑，董秘陈江回应称，行业整体毛利率下行是大趋势，公司新增项目毛利率已接近底部，未来将通过强化现金流管理、提质增效等方式优化盈利水平。

“保五争三”目标下，被“忽视”的资管业务

《星岛》了解到，“十五五”期间，招商积余的物业服务板块被招商蛇口定位为“转型发展重要方向”和“可持续发展重要支柱”，母公司要求其做大做强，坚定实行“翻番计划”，按“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，提升业务规模与经营质效。

招商蛇口董事长朱文凯表示，招商积余在物业基础服务方面，将以高质量发展为主线，按照核心区域深耕、高潜区域发力、薄弱区域覆盖的原则，做广城市布局，做深重点城市密度。同时，在保持传统非住宅业务优势的基础上，重点发力市场化的住宅业务。

在增值服务方面，短期聚焦内部赋能、客户与空间资源优势，稳固业务基本盘，保障业绩兑现；中长期培育专业与自营能力，抢占市场份额。

吕斌透露，招商积余在新的五年核心任务之一，就是做大做强轻资产业务，中长期将聚焦高质量发展，力争跻身行业头部，内部定的目标是“保五争三”。为此公司将紧紧围绕服务专业化、服务精细化两个方向提升管理能力，服务好各类业主、获得信任。

与物业板块的浓墨重彩形成鲜明对比的是，资产管理业务在业绩会上几乎被管理层边缘化。

数据显示，2025年招商积余资产管理业务实现营收仅6.66亿元，同比下降0.67%，占总营收比例从2024年的3.90%降至3.45%。按收入构成看，持有物业出租及经营的营收同比降低4.21%至4.25亿元，成为主要拖累因素。

而在盈利端，2023—2025年，资产管理业务毛利率分别为50.74%、48.06%及41.20%，已连续两年下滑。其中，2025年商业运营毛利率为18.55%，同比下降约25.88个百分点。是毛利率下滑的核心原因。

▲招商积余资管业务营收及毛利率变化

据悉，招商积余的商业运营业务主要由招商商管负责，但过去三年间，招商商管的在管商业项目（含筹备项目）仅从70个增至73个，其中受托管招商蛇口项目增加2个、第三方品牌输出项目增加2个，总体发展步伐较为缓慢。

计提之下的隐忧

对于物业企业而言，物业管理业务持续快速扩张、高度市场化拓展，容易带来应收账款快速累积、现金流承压的风险；而多元业务表现低迷、营收与毛利率双降，不仅无法形成利润支撑，还会拖累整体资产运营的效率。一增一滞的业务结构失衡之下，企业的财务管理水平就面临极大考验。

在业绩会上，招商积余财务总监江霞介绍，2025年公司全面推行应收账款精细化管理，通过动态管控、专项催收等措施，整体收缴率略有提升。

数据显示，截至2025年末，招商积余应收账款为24.41亿元，较年初增长0.72%；应收账款周转天数却仅有43.27天，创下近年来新低。得益于应收账款管理成效带来的资金回流以及数字化赋能，公司通过债务手段解决资金缺口的需求有所减少，全年筹资活动现金流入同比下降38.02%至8.46亿元，财务费用也下降61.79%至0.11亿元，现金流管理成效初显。

▲招商积余应收账款周转天数变化，资料来源：同花顺iFinD

但风险仍在累积，2025年末，招商积余对应收账款计提了信用损失准备2.16亿元，计提比例从年初的7.29%升至年末的8.13%，反映出公司对回款的警惕性显著增强。

▲招商积余应收账款计提情况

更隐蔽的风险来自重组遗留的存量房地产项目。

2019年完成重组后，招商积余背负多个地产项目，其中衡阳中航城市花园是最后一个待处置包袱。2025年12月，公司将所持衡阳中航地产有限公司（衡阳中航城市花园开发主体）60%股权以167.56万元转让给衡阳高新投置业有限公司，同时对衡阳中航的长期股权投资计提减值准备4.89亿元，这也是导致2025年归母净利润首次下滑的核心因素。