量额双高！Future Capital 权威年报揭幕2025迪拜楼市狂飙

2025年的迪拜房地产市场，以一份亮眼的成绩单再度吸引了全球投资者的目光。近日，迪拜专业地产投资顾问机构Future Capital基于迪拜土地局权威数据编制发布的《2025迪拜房地产市场年报》显示，迪拜楼市全年呈现“量额双高”态势，成交量与销售额双双实现两位数增长，市场已步入高成交、强分化、重运营的新阶段。

数据显示，2025年迪拜房产销量达215,741套，同比增长18.7%；销售额突破6,868亿迪拉姆，同比大幅上涨30.9%；每平方英尺均价达到1,660迪拉姆，涨幅为8.3%。

一手市场继续充当成交引擎，尤其期房因灵活的付款计划与持续供应保持活跃；二手市场虽然成交量增速略缓，但价格涨幅更为显著，达到11.3%，凸显成熟社区的存量价值与“即买即住即租”的确定性溢价。

在这份被视作中国投资者迪拜置业指南的年报中，Future Capital CEO Michael 先生 针对当前市场阶段与未来趋势，提出了系统化的投资策略框架。在他看来，市场分化与运营能力已成为决定投资回报的关键。

Michael 的核心观点：在“强分化”市场中构建防御与增长兼备的投资组合

1. 以“现金流思维”筑牢底仓：聚焦成熟社区可出租资产

Michael指出，在利率与市场波动并存的周期中，投资者应更加重视资产的现金流生成能力。“我们建议将成熟社区、具备稳定出租需求的资产作为投资组合的‘压舱石’。”当前迪拜多数社区毛租金回报率维持在6–8%区间，这为投资者提供了可预期的现金流收益。尤其对于寻求资产保值与稳定收益的投资者而言，这类资产能有效抵御市场短期波动。

2. 把握“交付窗口期”的战术机会

随着大量项目进入交付阶段，Michael提示关注“交付前后3–6个月的窗口型机会”。他指出：“项目集中交付阶段，常因供应短期放量带来更具性价比的买入机会，同时也是租金收益开始兑现的起点。”截至2025年末，迪拜在建项目约1,464个、共45.2万套，其中约23%已进展超过40%，更可能于2025–2026年交付。投资者可瞄准这一窗口，平衡入场成本与收益起点。

3. 沿基建走廊布局“增长型”社区

对于愿意承担一定风险以换取更高增值潜力的投资者，Michael建议重点关注迪拜地铁蓝线（Blue Line）及迪拜世界中心（DWC）走廊沿线区域。“基础设施的延伸是价值迁移最清晰的路径。”这些区域受益于政府长期规划与人口流入，虽当前成熟度可能较低，但兑现路径明确，具备较强的中长期增长潜力。

4. 配置稀缺资产以对冲周期波动

面对市场可能出现的波动，Michael强调资产稀缺性的重要性。“低密度住宅、优质海滨物业等稀缺资产，供给弹性小，需求持续存在，在各类市场周期中均表现较强的抗跌性与保值能力。”数据显示，2025年一手别墅均价同比上涨10.2%，二手别墅上涨12.1%，均超越公寓涨幅，印证了稀缺属性的溢价韧性。

5. 坚持“买入即规划退出”的全程风控思维

Michael特别提醒投资者应改变“重买入、轻退出”的传统思维。“在决策之初，就需综合评估未来出租难度、物业维护费、开发商交付质量及周边未来供应等因素。”尤其在市场进入“重运营”阶段，资产管理能力与退出策略的提前规划，将直接影响最终实际收益。

未来展望：在结构性上行中捕捉分化机会

展望2026–2028年，Michael认为，交付与供给节奏将是影响市场走势的核心变量。2026年市场可能面临局部集中交付带来的租赁竞争与价格压力；而2027–2028年则将迎来供给的集中检验，其实际影响将取决于人口增长、就业市场、利率环境及开发商执行力等多重因素。

“基准情景下，我们预计市场成交将维持高位但增速放缓，价格呈现‘分化性上行’格局。”Michael总结道，“租金回报仍是驱动投资价值的主线。对于投资者而言，与其追逐普涨行情，不如依据自身资金属性与风险偏好，在分化市场中精准定位，通过科学的资产配置与积极的资产管理，获取穿越周期的稳健回报。”

在迪拜房地产市场从普涨走向分化的新阶段，专业、精细化的投资策略正变得愈发重要。Future Capital通过这份年报，不仅勾勒出市场的全景图，更为中国投资者提供了在复杂市场中趋利避害的行动框架。

作者：袁海云，圆点智库创始人，粤新链（琴澳）产业出海服务平台联合发起人，致力于推动中国制造向全球化价值链高端跃迁。