PAG逆周期布局再发力：从万达商管到恒大物业的资产版图扩张

自2025年9月中国恒大清盘人宣布拟出售所持恒大物业股权以来，历经四个多月的推进，这一备受行业关注的股权交易逐步取得进展。

2026年2月2日，据财新报道，太盟投资集团（PAG）与广东省旅游控股集团有限公司均对恒大物业相关股权表达了收购意向，两个潜在接盘方已与清盘人接洽。

对于擅长逆周期抄底的PAG而言，此次出手既是对物业资产的精准布局，也是其在深度布局万达商管之后，深耕中国不动产及相关领域的又一重要动作。

PAG接盘恒大物业：估值博弈中的战略布局

恒大物业的股权出售，本质是恒大集团清盘进程中的核心资产处置动作，而其估值缩水幅度与行业定位，成为吸引投资方的关键前提。截至2月3日，恒大物业收报1.14港元/股，总市值约123.24亿港元，较巅峰时期接近2065亿港元暴跌94%，估值已处于历史低位。

从盈利基本面看，2024年及2025年上半年，恒大物业分别实现营收127.57亿元、66.47亿元，归母净利润分别为10.21亿元、4.72亿元，依然具备一定的造血能力。截至2025年6月底，该公司总在管面积约5.96亿平方米 ，较2024年同期增加约4100万平方米。

根据财新报道及行业分析师观点，在当前行业环境下，物业企业收购PE均值介乎6倍至8倍，是相对合理的区间。恒大物业目前的静态市盈率为11.35倍，意味着恒大物业现有估值仍存在下调空间，这也成为双方博弈的核心要点之一。

作为潜在接盘方，PAG的出手贴合其逆周期投资逻辑。相较于其他行业，物业管理行业具有现金流稳定、抗周期能力较强的特点，即便恒大物业受母公司债务危机波及，仍拥有广泛的项目布局和成熟的运营体系，核心资产价值并未大幅受损。

此外，根据中指院发布的《2025年物业行业收并购研究报告》显示，2025年，行业延续上一年“内部资源整合为主，重点补全企业能力短板”的特点，发生收并购事件18起，共有13家物业企业披露收并购动态，披露交易总金额20.33亿元。其中，和泓服务和东原仁知服务将之前已经收购大半股权的标的转变为完全控股；万物云则斥资2.27亿元并购中洲物业100%股权，进一步深化“蝶城”战略。物业行业收并购市场的回暖态势，也为PAG的布局提供了行业支撑。

不过，目前PAG正与恒大物业清盘人完成初步接洽，具体收购比例、交易对价仍在协商中，最终交易是否落定也是未知数。广东省旅游控股集团的参与，则让这场股权争夺战增添了更多变数。

若PAG成功收购恒大物业，凭借其专业的运营能力和资源整合能力，有望进一步提升恒大物业的管理水平和服务质量，同时也将为PAG在不动产及相关领域的布局增添重要砝码，进一步巩固其在行业内的地位。此外，这一收购也可能引发行业格局的变化，促使其他企业加快战略调整步伐。

PAG投资版图：从万达商管到多元布局

PAG拥有逾27年的历史，如今已成为亚太地区领先的投资管理集团，为全球近300家机构管理超过500亿美元资产，业务覆盖信贷及市场、私市股权、不动产三大领域，因投资策略酷似黑石集团，被业内称为“亚洲小黑石”，其核心打法便是逆周期抄底受压资产，通过专业投后赋能提升资产价值后实现退出。

此次拟接盘恒大物业，并非PAG首次在不动产及相关领域的重磅布局。实际上，PAG在国内对万达商管的多轮投资，已被市场认定为其经典投资案例之一。

2021年，珠海万达商管谋求港股上市时，PAG作为领投方之一参与Pre-IPO投资，联合21家投资方合计投入约468亿港元，并签订上市对赌协议。随着珠海万达商管四度IPO折戟，PAG主动调整投资策略，于2023年底与万达签订新投资协议，调整后PAG对珠海万达商管的持股比例降至40%，成为第一大股东并取消对赌条款。

2024年，PAG联合中信资本、阿布扎比投资局等多家机构，再度投资600亿元成立大连新达盟，作为全新的持股平台承接对万达商管的控制权。

进入2025年，PAG再度联合腾讯、京东等投资方，拿下万达商管旗下48座万达广场100%股权，交易额预估500亿元。这笔交易的资本结构极具代表性，PAG计划注资50亿元认购基金次级份额，承担主要风险并获取超额收益。同时，联合国有大行银团获得300亿元贷款授信，剩余150亿元通过夹层融资募集，吸引险资、产业基金等多元主体参与，形成“劣后 + 优先 + 夹层”的风险分散模式。

而PAG收购的48座万达广场遍布一线至三四线城市，交易后仍由万达商管负责日常运营，形成“资本持有 + 专业运营”的轻资产模式，既帮助万达商管回笼资金缓解1375.61亿元有息负债的偿付压力，也让PAG以较低成本获得了一批优质商业地产资产。据行业分析，这批商业项目年客流量超60亿人次，租金回报率可稳定在5%-6%。

除了在不动产领域的持续布局，PAG在其他领域的投资也同样精彩。其中，2019年以38.28亿元收购博锐生物58%股权，成为当年中国生物科技行业最大规模的私募股权投资，也是浙江台州单笔引进的最大外资项目。截至2026年初，博锐生物筹备港股上市前，PAG持股比例约44.62%，累计投资超41亿元，预计上市前总回报超30亿元。

1月29日，PAG宣布完成所持盈德气体相关股权的转让事宜。据了解，PAG通过控股型投资完成对盈德气体的退出，交易对价约68亿美元，成为中国私募股权市场有史以来规模最大的控股型退出案例之一。

从万达商管到恒大物业，PAG在不动产领域的逆周期布局步步为营、招招精准，不断拓展其资产版图，尽显“亚洲小黑石”的敏锐眼光与果敢魄力。在复杂多变的商业浪潮中，PAG凭借独特的投资策略与强大的资源整合能力，持续深耕中国市场，未来其在不动产及相关多元领域还将书写怎样的精彩篇章，值得拭目以待。