点石成灵：命运从来不是给定的

我已经好几年没有写过和房地产相关的事情了。仿佛那是一个过去的故事。

2025年12月12日，当我在上海西岸国际传媒港听了整整一个下午的“万物云·睿见大会”，突然很想写点什么。

因为我看到了一些新的故事。

我进而想到，虽然房地产已从开发时代走向运营时代，房价、租金的下跌让很多人都不开心，但中国现在的这几亿套住宅和大量商业、公共空间就是我们奋斗了几十年的最大资产，也承载着我们每天的生活。

既然要在这里过日子，就要努力过得更好。不动产的命运不是给定的、不变的，而是有潜力可以挖掘，以更好地服务于人的。

车要智驾，楼要智控

在国际传媒港这个建筑体量170万平方米、已有200多家企业入驻的园区，摄像头能自动识别垃圾外溢，并调度保洁机器人即时处理，全程无人介入；空调系统能根据人流量自动调节温度；电梯系统能准确预测人流高峰，优化调度。

这一切的背后，是一个名叫“灵石”、集成了硬件、算法、算力与生态的AI一体机在发挥作用。

让机器人处理垃圾，这并不新鲜。挑战在于，这是个超大型园区，路网复杂，不同企业部署了不同种类的机器人，如清洁、巡查等，还来自不同的品牌。过去，这些机器人更多受制于各自的“小脑”的指挥，只能在一个既定区域范围内，根据既定的工单指令进行作业，很难做到高效协同交叉作业。

灵石系统的新意在于，它通过灵石AI大脑与各个机器人的“小脑”对接，一方面为清洁、巡查机器人输入项目共享空间地图，使机器人建图时间从4天减少到1天；另一方面，通过灵石视频AI算法发现垃圾，即时向清洁机器人派发工单，由机器人去现场解决问题。

“过去，是摄像头发现垃圾，形成工单发给人，人去处理。现在，是摄像头形成工单后，直接调度机器人解决。而且能协同多个种类的机器人，交叉作业，高效协作。”

传统园区运营服务的常见场景是：客服人员经常一边打电话，一边回复微信，一边还要承接现场问询，长期做着重复性工作，园区运营经理也因各种“统计报表”“PPT”占用了大量时间。

在国际传媒港，部署了灵石AI客服，能做到7X24小时全天候在线服务，秒级解答企业报事、访客预约、活动预订等需求，园区运营经理和客服的工作效率提升了50%。

“车要智驾，楼要智控。”灵石的定位，就是对不动产进行控制管理的AI大脑。它拥有边缘算力服务器，支持GPU、内存扩展，能一键处理视频流、能源流、地理信息流、文本信息流、算力＆数据流等五种数据流；通过集成空间内的各类关键数据，分析数据，做出决策，自动调配服务现场的人力、设备和机器人，实现建筑能耗优化、能源费用托管、风险预警、工单响应等全流程自动化，助力不动产实现“全生命周期智慧低碳运营”。 

不久前我写过关于豆包手机助手的文章。在某种意义上，灵石和豆包一样也是以大模型和AI算法为基础的AI智能体、AI操作系统。只不过豆包助手用在手机上，而灵石用在不动产领域，希望让建筑物变得可感知，会思考，能决策。

在房地产从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的新时代，灵石想做的，是重构不动产管理的价值逻辑。

用更多人打理空间，还是让空间学会思考？

我在国际传媒港的所见所闻，和灵石相关。而灵石，是万物云的创造。

万物云（2602.HK），前身是1990年成立的万科物业，但今天在其业务中，与万科的关联交易收入占比只有6.5%。在多次并购、升级后，它已转型为一家资产服务商，为各种空间——住宅、商企、高校及医院、城市公共空间等，提供物业服务和设施管理服务。

截至目前，万物云全国范围内在管的物业项目有近8000个，在20个核心城市的800多个项目中，部署了灵石AI一体机。

以中山大学深圳校区为例。这里占地4700亩，相当于440个足球场。过去，为了保障教学设施设备稳定运行，校园内分散式的设备用房有35个，后勤团队安排了5名设备工程师，开展巡检、抄表等重复性工作，效率与质量都不及预期。灵石上线后，每天24小时实时在线巡检，巡检效率提升了95%，设备故障率年均下降25%，释放出来的工程师资源则能安排到其他可复用的作业场景里，创造更多价值。

过去，整个校园的920盏路灯，年耗电量达到29.2万度。可以做到远程开关，但如何实时监测故障、自动派发工单限时维修，根据天气变化自动调整路灯照度，则无法做到。灵石能源管家上线后，这些都迎刃而解。接下来，万物云还计划为学校内的体育场馆部署能源智控产品，通过AI对冷站控制，预测年度节能率能降低21%。

以上这些做法，听起来很像是智慧建筑。但了解智慧建筑的人都知道，智慧建筑往往面临着三重困境：技术堆砌，但与运营脱节；数据孤岛，导致决策无力；投入巨大，却回报模糊。灵石的突破，并不在于某项技术的颠覆，而在于将中国多年积累的物业服务经验进行了数字化封装。不是用更多人去打理空间，而是让空间学会思考，让更多智能化服务嫁接在同一个操作系统中。

灵石的炼成：一串问题引发的创新

万物云董事长朱保全向我们讲述了灵石是怎样炼成的。这是一个基于真实情景，由一串问题引发的一步步进化的过程。 

第一个问题：做物业管理的公司，拿到开发商开发或业主委托的资产，难道只是保安站岗、保洁扫地、维修工修修设施吗？

朱保全说，其实开发商或业主给我们留下了非常宝贵的财富，就是摄像头。每10万平方米的商业面积，大概会配置300个的摄像头。过去，摄像头的视频数据回到指挥中心，两个保安盯着大屏。但问题是，两双眼睛真能看得过来吗？

由此，从视觉识别的小模型开始，开始探索用AI去识别多路摄像头传输回来的图像，不再用保安看，而是用算法看。摄像头如同眼睛，你把想做的算法放进去，它就可以看到你想看的东西，比如车辆滞留、周界入侵、垃圾外溢等。

这就是第一代的灵石：在物业现场通过局域网部署，做AI算法的植入。万物云的优势在于，它在现场有物业服务人员，可以在摄像头识别率不够高的情况下，用人工去判断真伪、打标注，这样形成的算法虽然不是通用算法，但在这个场景里一定是识别率最高的。

过去很多小区的摄像头并不是高清摄像头，会影响识别效果。灵石花了7个多月的时间，用增强技术做到了“不换镜头换算法”，即不需要把以前非高清的、模拟的摄像头换掉，就能识别清楚。 

第一代灵石，实现了“视频驱动工单的闭环”，从过去“人找事”变成今天“事找人”。目前已完成了44个算法，还在不断更新中。比如万物云的酒店客户，希望灵石能够识别一个住客酒醉回来、倒在房门之前，迅速发出工单，让工作人员前去帮扶。人员完成工作后，算法进行验单，然后工单关闭。

第二个问题：既然有了本地化的GPU配置，还能扩展出什么服务？

从视频流，想到了能源流，就是用算法去控制空调、照明、电梯，让工区降耗。还可以利用储能柜，给电网反向放电。再往后，通过灵石光储微电网，可以协调业主们构建一个生态圈，把储能的电、光伏的电、园区里电动车电池的电，根据不同时段的不同电价，做出一个算法匹配。何时把最便宜的电储存到储能柜里？何时用光伏的电？空调何时自动关闭？用算法调配优化后，在写字楼和园区大概可以为租户节约10%的能耗。

有了视频流，有了能源流，接下来又接入了通行和消防。这就是第二代的灵石。此时，在数据驱动服务方面，已经能为客户提供个性化的解决方案。

灵石的未来

当AI大模型时代来临，万物云开始思考第三代灵石的路径。ChatGPT出来后，万物云尝试过搭建自己的大模型，但后来还是选择了RAG路线，即用搜索引擎去调度不同的开源大模型，通过API服务构建一个大模型平台。用户可以在这个平台上，选择喜欢的大模型，也可以构建自己的知识库和智能体。

目前的灵石AI一体机，是一个接近两米高的盒子，对电和散热都有需求。灵石正在对大模型进行蒸馏，已经做出了巴掌大的盒子，即“端侧的灵石”。在北京、武汉、成都的一些商务区里可以看到，万物云自研的“云豹”24小时无人驾驶巡逻车，头顶着360°旋转的AI摄像头，在不间断巡逻，对违停、清洁、安保等事项进行监控。这个车里就装上了“端侧的灵石”。摄像头所看到的东西，在车里就能完成即时计算，同时发出工单，由相关人员进行处置。

在朱保全看来，未来灵石的第四代、第五代，可能会围绕新的问题展开。比如，算力能成为一种服务吗？算力能成为节点吗？配置了灵石的不动产可以做绿色金融吗？客户可以做碳交易吗？

从最初围绕社区里的摄像头资产所展开的服务，一路走到今天，万物云没有转行，还是在做物业管理，但底层逻辑已经变成——基于大数据分析和智能化集约网络建设，与软件、机器人、低碳等合作伙伴一起打造生态圈，为客户提供智慧低碳服务的解决方案。

｜上海国际传媒港，接入灵石生态的机器人

万物云灵石给我的最大启示是，任何普普通通的服务，都可以经由不断创新，提升价值，打开空间。

从打理空间到运营资产，万物云走出了一条智能化应用的中国道路。和侧重于模型精确性与仿真度的国际实践相比，灵石的特征是更贴合运营实际——以问题为导向、小步快跑、闭环验证。

以深圳创智云中心为例，通过灵石实现空调系统AI智控，能耗同比降低21%，并可参与电网需求响应，在用电高峰时段调节负荷，使建筑成为“虚拟电厂”的一部分。在这里，节能不再只是成本节约，而且可以转化为可交易的资产。

｜深圳创智云中心的楼顶

2030年是中国的碳达峰之年，离现在还有最后5年。碳管理的成效，不仅要靠钢铁熔炉、水泥烟囱、发电厂这些重资产，也和人们每天生活、工作的住宅社区、写字楼、商场、学校、医院等息息相关。但在过去，权责“说不清”、能耗“算不细”、碳盘查“看不见”（因为一年才做一次，都是静态历史数据），导致小尺度空间的碳管理很难真正落到实处。

万物云联合清华大学，结合业务实际做了深度、广泛的调研——覆盖7大地理区域、10多种业务模式、50多个岗位，把国际上的碳管理准则与行业的实际业务场景相结合，形成了一套清晰、可落地的方法论，明确了各种场景下的碳排放责任权属，并依托灵石完成了碳数据中台构建，将碳流、能源流、业务流的实时活动数据、影响因子一一精细化辨明。这就让碳管理从凭感觉变成有依据，同时，借助合作伙伴的帮助，碳数据还能通过区块链上链存证。

一个完整的灵石生态闭环正在形成——技术伙伴们提供产品和技术，在城市空间实施节能改造、安装分布式光伏和储能，其产生的清洁能源数据会自动同步到灵石平台，进行碳减排的实时核算，再通过合作伙伴的量化认证、区块链存证，将这些减排量充分转化为数字资产，也让物业碳管理从“粗放管理”向“标准化运营”真正转型。

万物云的智能化变革，也为资产持有者开辟了新的发展路径：从被动收租转向主动运营，通过数据优化资产状态；从单点应用转向系统规划，统筹硬件、数据与业务流程；从封闭管理转向开放协作，融入整个智慧低碳的行业生态。由此，实现在存量时代的“降本增效”与“资产增值”的双重目标。

结语：灵石的意义

在利用AI技术推动智能低碳服务的方向上，万物云已经走了很远。

但对整个行业而言，这条路还刚刚开始。

首先，对许多中小业主而言，数字化转型的能力鸿沟依然存在。

其次，数据驱动的精细运营可能引发新的伦理考量。例如，当系统可以通过分析企业用电行为等预测经营风险，虽然有助于物业运营方提前应对，但会否在不经意间形成算法歧视？

再次，灵石目前采用的“数据不出项目”的模式虽然保障了隐私，可能制约跨场景协同所能激发的网络效应。如何在保护隐私与释放价值之间取得平衡，是灵石这类系统能否可持续发展的关键。

但无论如何，当建筑和空间学会“思考”，从“沉默的容器”向“智能生命体”转变，这种方向都值得肯定和为之加油。

很多人都说，房地产的好日子不再了。如果指的是房价，这是有道理的。但从好房子、好社区、好空间、好环境的角度，好日子其实就掌握在我们手中。

美好生活要靠自己创造。我们也一定能够为安全、舒适、智慧、低碳的生活，找到新的方法与可能。

这就是灵石的意义。灵是敏捷灵动的灵，石是坚如磐石的石。

 —— · END · —— 

No.6684 原创首发文章｜作者 秦朔