在德国贷款买房，我竟然连踩三坑，眼泪都哭干了
潜伏的木马君官方账号作者| 木马君
很多瓜友说，“喜欢看种田文，想看，多写”，好的，今天就继续木马家的《德国盖房记》。
书接上回，大约9年多前，我和木马爸爸经过大半年的上下求索，终于在慕尼黑郊外的G小镇看中了一块合适的地皮。
我们当机立断，在中介组织的第一次公开参观后，当场就下定了。我们交了2000欧的定金，接下来有两周的时间办理银行贷款手续。
那时我想得很乐观，我和木马爸爸都是在慕尼黑当地知名的公司工作，收入水平不错，虽然我们俩没有多少现金积蓄，但是德国银行对于首付比例要求很低，更看重的是长期的稳定的还款能力。
我自我感觉已经做足了功课，具备了足够的理论知识，对于办贷款这件事感到胸有成竹。
万万没想到，接下来等待我的将是一个又一个巨坑。
我们决定在慕尼黑买地置业前，为了搞清楚我们的贷款能力，可以看什么价位的房子，我提前做了不少功课，了解了德国的贷款流程，也根据我和木马爸爸的收入，做了一些初步的评估。
顺便说一句题外话，正如我以前常说的，语言学习最快的方法是在实战中学习，那时因为常常钻研德国买房的事儿，那阵子我的德语突飞猛进，很快就可以和银行人员流畅地沟通贷款合同了。
我在网上搜寻办理贷款的机构，德国有个运作得很大的贷款中介公司叫Interhyp，这个公司可以提供贷款相关的服务，帮你进行贷款比价，推荐在哪家银行贷款，并且帮你准备资料，联系银行。
我一看，这专业的一站式服务，真是太省心了，岂不是正是我们这种第一次置业的人需要的吗？于是我联系了该公司的一个贷款专员，咨询我的贷款问题。
这位贷款专员是个40岁左右的德国男人，西装革履，温文尔雅，看上去很专业靠谱，脸上大写着一行字：我值得信赖！
我和木马爸爸把相关个人资料都交给了他，让他评估我们目前的情况是否能成功贷款，以及利率情况。
这位专员在和我们面谈后，又花了几天评估了我们的所有资料，然后信誓旦旦地跟我说：我们的条件很不错，贷款没问题，利率也特别优惠。
我不放心，又追问，我是外国人身份，暂无永久居留，贷款也没问题吗？他胸有成竹地说，没问题的。
我听他这么说，于是放下心来。
在预定了G小镇的地皮后，我立刻开始办理贷款手续。我们带着土地相关的所有资料，再次找了Interhyp的贷款专员，让他帮我们操作贷款手续。
他在系统里输入了所有的信息，跟我们展示了各家银行预计给出的利率。
因为我们当时手头存款少（对，说白了，就是很穷。。。），所以首付比例不高，这样一来，我们并不能拿到传说中的1%超低利率，而是要达到近2%了。
这里住房贷款的利率并不是像国内那样统一的，而是根据每个case的情况，由银行单独给出的。
比如说，你首付比例高，房产价值好，银行风险小，那就会给出特别优惠的利率。
一般来说，首付10%，15%，20%都是一个坎。首付比例每超过一个台阶，贷款利率就会下降一个台阶。
我们当时能拿出的首付刚好很尴尬地接近10%，但是又没达到，所以贷款利率就吃亏不少。
这时，这位贷款专员给我们出了一个主意，他建议我们先找自己银行做一笔短期小额贷款，虽然小额贷款的利息很高，但是这笔钱可以用来做首付，拉低住房贷款的整体利率。等过段时间，我们手头宽裕了，再把这笔小额贷款还上。
这虽然是个拆东墙补西墙的方法，但是乍看十分巧妙，如果住房贷款利率从2%降到百分之一点几，那十年里这个差额还是非常可观的，一下子可以省去一大笔利息。
于是我们就言听计从，立刻联系自己的银行，贷了一笔几万欧的小额贷款。
德国银行对老客户真是非常爽快，这种小额贷款太容易了，我们只打了个电话，过了两天，钱就已经到账了。
接下来，万事俱备，我们把所有的资料还有首付金都准备好了，让贷款专员给我们办理正式的手续和文件。
万万没想到！
过了两天，该专员突然打电话给我，说贷款下不来，遇到问题了。
我感觉五雷轰顶，问：什么意思？
他支支吾吾，含糊其辞：我输进了所有信息，系统的自动评估亮了红灯，完全不能贷啊。我也不知道为什么，是不是你的Schufa分数不够啊？
（Schufa是德国的个人征信系统，通过过往的消费和信用记录来给每个人的征信打分）
我听他这么一说，心急如焚。立刻在脑海里迅速回忆了一下，我来了德国后有没有做过什么偷鸡摸狗的事。
想来想去，我既没有坐车逃过票，也没有欠别人钱不还，实在想不出，我的schufa怎么会有问题。
为了排除问题，我又立刻上Schufa网站，购买了我和木马爸爸两个人的schufa评估记录。
Schufa分数报告是要花钱买的，单独一份要20多欧。
你也可以包月，每个月几欧元，这样你可以随时查看自己的schufa分数，并且如果有机构查询你的schufa记录，你会自动收到邮件通知，告诉你有人正在检索你的schufa分数。
这个功能很重要，因为江湖传说，如果有太多机构去检索你的schufa分数，会对你的schufa评分有负面影响。
Schufa报告出来一看，我们的评分并没有问题，都是90多分呢。
看来又被该专员忽悠了。
我又联系这个专员，问他怎么回事，他仍然吞吞吐吐，说不出所以然，看来他们的贷款系统是个黑盒子，他也不知道背后的具体算法，只说是一旦系统亮了红灯，就说明是触到了红线了，根本贷款不了。
后来，他干脆劝我们放弃吧，因为他已经跟很多家银行谈过了，没有一家银行能贷。
后来在经历了马拉松式的贷款死磕过程后，我才明白，当初系统亮红灯的原因非常简单，因为我是外国人且当时没有永久居留，所以我的那份收入就不能纳入系统核算里。
只用木马爸爸一个人的收入做参考，这样系统一计算，以一个人的收入来贷这么一大笔房贷，每个月的月供过高，就完全达不到及格线。
我被这个坏消息打击得一阵风中凌乱，但是还不想放弃。因为几千大洋的预定金已经付了，如果贷款不了，这白花花的银子就要打水漂了。
接下来我又联系了一个私人贷款中介。
这个人是当初房地产公司介绍给我的，他长期为该房地产公司的客户联系贷款业务，据说非常靠谱。
当初他也很热情地要帮我们处理贷款，但是因为我当时觉得Interhyp店大名气大也许更靠谱，于是放了这个私人中介鸽子。
现如今在Interhyp那里栽了跟头，我又腆着脸联系这个私人中介，希望他利用他的私人关系，帮我们搞定贷款。
这个私人中介，不计前嫌，决定还是帮我们一把。他要去了所有资料，开始帮我们联系银行。
万万没想到！
新的打击接踵而至。
他第二天联系我，说贷款贷不下来。他说本来以我们的条件还有希望的，但是我们之前听信谗言，做了那笔小额贷款，这个小伎俩当然被所有银行立刻识破。
银行并不喜欢你一边在一家银行做小额贷款，一边又在另一家银行贷房贷。
这样增加了银行的风险，因为万一我们还不起了，资产需要拍卖，银行就会和其他银行有债权纠纷。
他说，因为我们这一波愚蠢的操作，现在已经堵死了贷款的可能。没有哪家银行愿意在我们有Fremd Kredit（外行借贷）的情况下，再接手我们的住房贷款申请。
我听了之后，心里顿时有一万匹草泥马呼啸而过，感觉被Interhyp的贷款专员送进了一个大坑里。
最后，这个中介大叔说，我实在帮不上你了，你放弃吧。
此时的我们已经陷入绝望。这么专业的人员都让我们放弃了，看来是真的没戏了。
但是，年轻气盛的我是打不死的小强，对于已经决定的事我很难轻易放弃。（其实主要是舍不得白付了预定金。。。）
这回我们决定自己跑银行贷款部，直接跟银行对话。
那阵子德国Comerz Bank的贷款广告很多，好像手里很多钱贷不出去似的。于是我们找了一个附近的分行，跟贷款部的工作人员谈。
接待我们的银行工作人员很热情，也很乐观。
我给出了所有资料，并且把之前贷款经历和盘托出，并一再强调我没有永居，而且我们还有一笔其他银行的小额贷款。
没想到，这位大哥听了之后，毫不在意。说问题不大，还说我们条件不错。
第二天，他就给我们发了完整的贷款Angebot（相当于贷款合同草稿，没有正式合同效力）。一般来说，如果我们对草稿中的条件满意，接下来就可以签正式的贷款合同。
我一阵喜出望外，没想到一下子啥问题都没有了。
Comerz Bank在德国好歹也是个宇宙级大行，一言九鼎，既然这位大哥说没问题，那应该比较靠谱吧。
万万没想到！
熟悉的剧情再次发生了。
等我们兴高采烈地提交了所有手续后，却等来了一通大哥的电话。。。
这个银行大哥打电话给我，说贷款审批没有通过。他本来自己觉得没问题的，没想到还是被他们部门主任给拦下来了。
我的外国人身份且没有永久居留是死穴，触了红线，房贷都是几十年的买卖，银行还是担心我跑路啊。
这位大哥说，我也无能为力了，你们放弃吧。
事已至此，好像除了认栽，再也没有别的办法了。
我那一阵子焦头烂额，每天一睁眼就是贷款问题在脑海中盘旋。
一边卖地的中介不停地催着我们赶紧签合同，一边贷款四处碰壁，毫无希望。
两周的时间在快速流逝，眼看着快到Deadline了。
我每天都在想，怎么才能搞到钱呢。恨不得碰到一个人就问：土豪，借我几十万欧呗？
即使已经走投无路，我还是不想放弃。
一天，我突发奇想，跟木马爸爸说，咱们去地皮所在的小镇上试试吧。我记得那里也有一家小银行，是遍布德国的VR银行分行。
小镇的人都彼此熟悉，比较亲切好说话，不似大城市里那么冷淡刻板。也许那里的小银行也会比较灵活呢。
没想到，还真让我说中了。
我们一大早驱车赶往G小镇，和银行的一个和蔼的小姐姐愉快地交谈，她甚至为我们准备了两杯咖啡和小饼干做早餐。
在了解了我们的所有情况后，她很坦诚地说，我们的情况很困难，她需要请示领导，看能不能破例给我们贷款。
没想到德国也跟中国一样，遇到处理不了的事咋办？
请示领导呗。
第二天，银行的小姐姐给我打了一通电话。
接电话时，我感觉我拿着手机的手都在轻微发抖，因为贷款的事，我接电话已经接出了PTSD了，生怕又是一顿暴击。
这次，终于是好消息！
小姐姐说，她的领导同意破例，给我们贷款，而且利率也十分优惠！让我们立刻去签合同。
真的吗？！我简直有点不敢相信。
困扰了我们14天的噩梦，就这样结束了？
瓜友们一定想问，为什么在四处碰壁后，在小镇上的银行却成功了呢？
后来银行小姐姐告诉我们，我们的情况确实很难贷款，我的短期居留是硬伤，但是我们有三个加分项：
1）木马爸爸是VR银行几十年的客户，对这种老客户，银行很珍惜。
2）我们要买的地皮就在银行所在的小镇上，相隔仅几百米。银行对这附近的地皮知根知底，所以风险小。
3）我们那要命的小额贷款恰好也是在VR银行贷的（另外一家分行），所以同属一家银行系统，不存在债权风险。
最后权衡再三，银行领导决定贷给我们，但是因为我的居留问题，他们按照规定，原则上也不能考虑我的收入，不能将我作为贷款人，但他们给出了变通方案：
1）木马爸爸需要全权为我担保，如果我将来跑路了，那么他要一个人偿还所有贷款。
2）我需要签署声明，如果将来我跑路了，木马爸爸有权一个人处置该房产。
3）为了降低银行风险，我们需要同时在该银行购买一个十万欧的Bausparvertrag（个人住房公积金产品），以保证将来贷款合同到期后，我们能还上剩余本金。
第三条其实是银行的一种捆绑销售行为。好在捆绑销售的公积金产品，条件也不错，而且那时我们已经走投无路，别说捆绑个公积金产品，就是绑个zha弹，我们也接受了。
就这样，经过了好几周的极限奔波，我们终于一波三折地成功贷款，正式成为了房奴，在慕尼黑郊外拥有了一片自己的土地。
在这片土地上，我们将建设自己的家园。
下一篇，我再继续和大家分享，我们一手一脚自己盖房的血泪史。
未完待续。。。
