高和资本合伙人周以升：疏导不动产失衡可三路径破局

《星岛》见习记者 钟凯 香港报道

12月2日，星岛新闻集团在香港主办“中国宏观经济暨大湾区融合论坛2025”，以“联动创新·出海领航”为主题，汇聚政商学界嘉宾共议中国经济前景与大湾区融合新机遇。

会议期间，高和资本合伙人兼清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升接受《星岛》专访，从政策解读、行业机遇、投资策略、C-REITs发展及房地产转型等维度，分享了对中国不动产市场的深度洞察。

不动产市场修复：以系统性方案破解供需失衡

2024年9月26日，中央政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，并确立商品房建设“严控增量、优化存量、提高质量”的核心导向，为市场调整期的发展路径定调。作为国内不动产金融领域的资深专家，周以升对这一政策导向直言逻辑“无比正确”，认为其精准切中了当前市场的核心矛盾。

他进一步剖析，当前中国不动产市场的核心症结在于供需失衡，其中供给端存在明显过剩，需求端却仍处于震荡调整状态，而“严控新增、深挖存量”的政策设计，正是精准破解这一核心矛盾的关键抓手。

从后续多部门的政策实践来看，包括“四个取消、四个降低、两个增加”等一揽子政策落地实施，综合运用金融和税收等手段，大力实施城中村和危旧房改造，从供需两端全面发力，持续推动市场积极转变。

周以升认为，政策落地需秉持“系统性思维”。在他看来，租售比利差（即租金收益率与按揭利率的差值）是判断楼市底部的核心指标，而内地的物业租金收益率持续低于按揭利率，导致市场缺乏稳定的持有动力，购房者不敢入场、投资者不愿持有，供需失衡进一步加剧，这也是市场修复的核心堵点所在。

针对这些痛点，周以升提出三大建议：

一是依托经济高质量发展，通过提升资产投资回报能力，从根源上构建正向租售比利差。

二是探索更积极的税收政策，例如考虑个人住房贷款利息抵扣个税等政策选项。

三是优化再贷款收储政策。2024年，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，成为了地方国企消化存量商品房的重要工具。周以升建言，未来可将这一政策规模扩大至1万-3万亿元，同时将利率降至靠近1%、期限拉长至20年，鼓励市场化机构参与，并允许纾困资产优先通过私募或公募REIT退出，形成从收储、运营到退出的良性循环，为市场提供持续支撑。

C-REITs市场扩容关键：提升“包容性”

对于不动产私募基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs，即不动产投资信托基金）而言，市场周期震荡看似构成挑战，周以升却认为这恰恰是千载难逢的机遇。“大型交易从来不会发生在市场回暖的右侧，而是需要在左侧布局，穿越周期才能获得丰厚回报。”

他结合国际资产管理机构发展经验称，黑石、喜达屋等机构在上世纪80年代美国出现债务危机时应运而生，并在2008年金融危机后实现规模跨越式增长。在当前的市场中，不少曾经活跃的开发商和金融机构已逐步出局，而具备资本韧性、资产识别能力和增值能力的机构，正凭借灵活的资产负债表，优秀的资源整合能力以及专业的周期判断，构建出有竞争优势的业务模型。

而国内C-REITs市场与机构间REITs市场的快速发展，则为不动产私募基金提供了关键退出渠道，让左侧布局的价值得以落地。尤其是2025年11月28日证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》公开征求意见，将会开启国内商业不动产常态化发行REITs的新纪元。

作为深度参与国内REITs政策制定与讨论的专家，周以升强调，C-REITs市场的常态化发展亟需注入“包容性”，具体可以从三大方向进行优化。

其中，一是拓展资产类别，打破当前优质资产集中、范围较窄的现状；二是放宽参与主体，允许金融机构、资产管理机构等更多元化的主体参与REITs发行，激发市场活力；三是适度放开审核标准和限制措施，妥善处理历史合规性衔接问题，在坚守合规底线的前提下，“将风险定价权交给专业投资人”，并适度放开资金用途等限制。

除此以外，在内地与香港的金融融合领域，周以升还提出了创新建议：香港开发商应将内地资产就地证券化，主动“拥抱C-REITs、私募REITs和Pre-REITs为代表的内地证券化市场”。他解释称，过去港资房企采取跨境法律结构并境外融资，面临利率高企、双重征税等问题，而内地不仅利率更低，且C-REITs、私募REITs市场呈现显著溢价特征，企业的这一转型可显著改善资本结构，是有远见企业的明智之举。