“上海旧改王”大华集团，拿地王、做豪宅开局不顺

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

赶在国庆假期前，大华集团静安大宁板块地王项目“静安年华”推盘入市，首推105套108-123㎡三至四房户型，过会报价区间为11.7万-13.68万元/㎡。

9月17日，静安年华开始启动认筹，9月23日获得81组意向认购客户，具备有效认购资格的有72组意向客户，有效率为85.7%。最终，项目首开去化72套，以此计算，去化率为68.6%。

截图自大华静安年华公告

手握上海静安内环这张王牌，静安年华的首开结果却不尽如人意。但实际上，为了达成开盘即售罄的目标，大华集团将项目销售均价定在13万元/㎡。

这个销售均价是十分微妙的。2025年9月中旬，静安区中建玖上琅宸、静安玺樾（三期)推盘入市，前者定价为14.68万元/㎡，后者定价为12.4万元/㎡。先前，静安年华吹风价为超过14万元/㎡，最后定在上述两个项目销售均价之间。

与中建玖上琅宸、静安玺樾相比，静安年华几近成本价，已是薄利。同时，更早之前入市的静安大宁金茂府，巅峰时卖16.8万元/㎡，后续批次逐步降到12万元/㎡左右。

但静安年华首开不顺，或许不完全是价格因素。

作为上海本土民企，大华集团长期专注于三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等，特别是三旧改造领域，是大华集团的起家业务，其被称为“上海旧改王”。

一个以拆迁安置见长的开发商，重仓做高端住宅项目。在外界看来，大华集团与高端住宅之间的关联，或许存在一定差异。

更何况，大华集团因为楼盘质量问题，常常遭到各地业主的诟病。

01

开局不顺

走高端住宅路线，大华集团这次是全力押注。

2025年3月，上海迎来第三批集中供地，共出让四宗涉宅用地。其中，静安区推出的N070302单元111-21地块成为了本次土拍的热门地块，吸引了中海、招商、保利置业、绿城、建发、华发、北京城建、越秀&金茂联合体，以及唯一的民企大华集团，合计9个主体参与竞拍。

手握2号牌的大华集团，在整场土拍中做出了势在必得的决心，频频举牌报价，一步步将地块成本价约18.79亿元，推到20亿元、21亿元、22亿元……最终，大华集团以总价约24.86亿元将这宗地块收入囊中。

截图自上海土地市场

虽然地块未触达封顶价，但成交楼面价达9.27万元/㎡，溢价率为32.31%，大华集团在静安大宁板块创造了一个新地王，刷新了中建玖合在2024年9月以楼面价约6.83万元/㎡拿下的大宁灵石社区地块的纪录。

也可以看到，大华集团拿下的静安区N070302单元111-21地块，成本价足足是原地王约1.46倍。

2015年11月，闸北并入静安区，新规划落地，让大宁板块吃尽了资源红利。大宁国际中心、久光中心、大宁音乐广场等开业，以及地铁1号、7号和20线开通和筹建，加上市北高新元、文通电气园划入板块内，让大宁成为新静安的热门板块。

金茂前身方兴地产率先抢入大宁，豪掷百亿引入豪宅产品“金茂府”，刷新了上海宅地成交价之最；紧接着华润携手华发，以约158.5亿元拿下市北高新区两宗地块，再度打破上海总价地王纪录。

融创、仁恒、保利、中建、招商、万科等开发商集体涌入大宁板块，一步步拉高地价、房价，涉宅楼面成交价从4.8万元/㎡上涨至9.27万元/㎡，房价也从5万元/㎡左右飙升至巅峰时的17万元/㎡。

上海本土房企大华集团，却是“起了个大早，赶了个晚集”。

无论是老静安，还是并入进来的闸北，其实都有大量的棚改、老工业园区需要改造，但截至2025年3月，大华集团才在静安区有落地——抢下一宗地王地块。

尽管大华集团拿下的是一宗Mini地块，出让面积1万㎡出头，但项目地处大宁核心商圈的边缘，与核心商圈、大型公园、地铁有一定距离，且周边都是老旧小区。

对比临近大宁音乐广场、大宁公园的中建玖上琅宸，均价14.68万元/㎡。说到底，静安年华均价13万元/㎡，处在一个尴尬的局面，也创下了2025年以来倒数第二的认购率。

而倒数第一的静安玺樾，是静安内环出了名去化缓慢的项目。2024年5月，静安玺樾首期开盘至发稿时，合计推售692套房源，已经一年多时间，已售房源为288套，去化率仅为41.6%。

显然，单拿静安内环这张王牌，不一定能打出“王炸”的表现，成为热销红盘。

静安年华如此高的拿地成本，在当前卷到极致的静安大宁板块，大华集团很容易陷入困境或被动局面。

未来，静安还有很多楼盘项目等待入市，包括中建玖上琅宸，二批次房源已经准备加推；处在苏河湾板块的保利誉静安、悦97即将等待入市。其中，保利誉静安推售约90-145㎡高层3-4房户型，悦97主推88-100㎡小户型，价格为12.88万元/㎡。

02

不为赚钱？

小体量+核心板块+新规产品，是当前大部分头部房企做出的一套新打法。比如保利在北京、龙湖在广州、越秀在上海、滨江在杭州等，基本都是通过这把“黄金钥匙”，在市场调整周期中实现资金快速流转、项目盈利。

从抢夺静安大宁N070302单元111-21地块看，大华集团或许也想复制这套模式。

但在全国各地市场，大华集团因为项目交付质量备受业主诟病，比如上海沄萃府室内、地下车库漏水严重，西安大华锦绣前城地板、窗户裂痕，武汉大华锦绣前城多处墙面发霉、漏水等问题，被业主进行维权。

截图自领导留言板

这次在上海静安，走高端路线，大华集团也想在产品策略上做出一次改变。并且，其也在加快推盘速度，从拿地到完成首次开盘仅耗时6个月时间，向头部房企开发节奏靠拢。

大华集团将静安年华设计为1栋24层高层、3栋5—6层的叠拼住宅，合计房源175套，用高层住宅+叠墅两种业态做差异化打法。其中，本次推售的是1栋高层住宅，据公开信息显示，项目采用了静安区首个“三阳台”户型，户型实得率约96%。

从当前销售去化来看，大华集团在走高端路线上的产品创新，市场反馈似乎不尽人意。

大华集团想要复制头部房企的“黄金打法”，却忽视了一个执行标准：不抢高价地。

一位TOP10房企内部人士告诉源媒汇，公司在土地投拓上有严格执行标准，要求资金流转和一定利润空间，地价超过投研设定的红线，质地再好也不会拿。

同时，大华集团也想要通过高层住宅快速去化、回流资金，侧重点用叠墅产品去获取利润和市场口碑。有消息指出，静安年华拿地时测算销售均价在16万元/㎡，成本在13万元/㎡，而首开房源刚好恰在成本预测值。

但其实，依靠旧改起家、偏爱超大社区建设运营的大华集团，缺乏头部房企“黄金打法”的基因，因为原本开发模式都是慢开发、重投入，建设产品以安置房、保障房为主。

不过，除了利润之外，大华集团或许又想用“黄金打法”去冲规模。

据第一财经报道，2021年大华集团提出未来两到三年，以“提高去化，做大规模”为经营导向，做大规模，力争三年内实现800亿的销售目标。

随后，大华集团开始逆势扩张，在全国各地拿地。公开数据显示，2018年大华集团新增土地货值195亿元，2019年拿地金额327亿元，2020年新增货值720亿元，2021年权益拿地金额260亿元。

杠杆率也在不断上涨。历年债券年报显示，大华集团负债总额从2017年的440亿元上升至2024年的1053亿元，净资产区间值为391亿-456亿元。

逆势扩张，销售冲规模并不容易，大华集团也未能实现800亿元的目标。克而瑞数据显示，2024年大华集团实现全口径销售额298亿元，2025年前8月为149亿元。

冲出上海3年多时间，回头才发现，行业调整之中，上海才是全国楼市热销城市。但逆势扩张时，大华集团却鲜有在大本营上海落子，错失了良机。

于是，大华集团不得不返回上海，在静安抢下地王项目，换一种方式再度冲规模。

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