为什么放开限购后，房价反而跌得更凶了？

8月9日，北京五环外放开限购，8月26日，上海放开外环外限购。大家都以为是刺激需求的利好消息，但最新的数据显示，放开限购反而加快了房价下跌。

9月15日，统计局全国70城房价数据显示，8月北京二手房环比跌1.2%，上海跌1%，深圳、广州也分别下跌0.9%和0.8%。北京领跌四大一线城市。

注意，这个跌幅是环比跌幅，也就是8月相比7月的跌幅，一个月下跌超一个点，而且出自官方统计数据，实际情况怕是要更严重一些。

北京在8月9日放开限购，政策效应完全可以在当月体现。但北京8月二手房价在一线城市中领跌，说明放开限购的政策对北京二手房价带来的不是正效应，而是负效应。

综合网上信息，此次北京放开限购，没有带来交易热潮，反而形成挂牌量暴涨、业主抢着抛售的局面。

最直接的一个例证是，政策出来后，昌平回龙观小区的房价出现踩踏式抛售，96~98㎡户型从年初430万跌到了8月底的320万，其中8月份这一个月就跌了40万。

那么，为什么放开限购非但没能救市，反而让房价跌得更快？

事实上，限购放开，业主比买房人更激动。政策一出，业主们都以为迎来了重大利好，一些早就蠢蠢欲动想卖房的业主，唯恐错过这波“脱手”的好机会，导致挂牌量暴增。

回龙观小区就是典型，业主争相放盘，生怕后面没有更好的卖房机会了。而新增需求却少得可怜，市场供需瞬间失衡。卖盘汹涌，买家寥寥，房价自然撑不住。

这正是价格加速下跌的根源。利好政策之下却发现找不到买家，为了争夺稀缺的买家，卖房套现者不得不狠心降价；更多的潜在买家则冷眼旁观，看清趋势后变得无动于衷。结果就是：越放开，价格跌得越快。

更深层的原因在于心理预期的破灭。过去，限购仿佛一层遮羞布，大家总抱有幻想，认为只要限购放开，市场就会回暖。而今，当政策真的松动，市场依旧疲弱，反而戳破了最后的幻想。

政策放开后的“鬼故事”，其实广州已经完整上演了一遍。去年9月底，广州成为首个全面解除“三限”的一线城市，成交量短暂回升，但房价没有获得丝毫支撑，下行趋势依旧。

到今年7-8月，连珠江新城、天河北这样的核心区也撑不住了，二手房价出现了大幅跳水，目前不少楼盘的房价已经相比高峰期腰斩。

广州楼市的松绑之路展现了大写的尴尬：救市最激进，却又最无效。有人可能说广州经济太弱，属于要开除一线的角色。但事实上，广州房价在高峰期的涨幅一点也不比其他一线小。

撇开广州，我们还可以看看香港。相信没有多少人会认为香港的城市能级比内地北上深一线弱。

香港去年2月底宣布撤辣大招，成为比广州更早的没有限购、限售、限价的中国城市，而且香港首付比例全国最低，房地产市场全面开放，不仅任何中国人可以买，全世界各国的人都可以买。

结果，大家都看到了，香港房价在政策出台后小幅反弹了三个月，随后楼市重回疲软。能有这个市场表现，还多亏港府出了人才引进和投资移民等变相“撑楼市”政策。

事实证明，无论广州还是香港，解除限购等限制性政策并不能让市场回到上涨通道，反而让下跌趋势更赤裸地暴露出来。

很多人没有真正理解限购的含义，限购是把本可以自由交易的房子变得特殊化了，看上去是限购，实际上等同限售，这就人为制造了稀缺性，让价格变得失真。这种“稀缺性”一旦消失，供需就回到市场本来面目，价格也就相应地做出快速调整。

现在，越来越多的人认识到房价短期看不到上涨希望。只要没有实质性的上涨证据，大部分人都愿意再等等，市场潜在需求也就成了伪需求，甚至连那些口口声声的刚需也消失了。

不过，总有人是要买房的。有的人想着抄底，有的人确实需要自住。