来源｜读商时代（中访网旗下品牌）8月下旬，万科交出了一份充满行业转型印记的半年业绩答卷。这份财报既折射出房地产行业深度调整期的普遍困境，也展现出这家头部房企在压力下的主动求变与突围尝试。随着政策利好密集释放与国资力量持续赋能，万科正以"以时间换空间"的策略，在行业寒冬中探寻复苏路径。从财务数据来看，万科上半年营收与盈利仍处于调整通道。期内实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，较上年同期有所扩大。不过，深入分析可见，亏损并非经营能力崩塌的信号，而是行业转型期历史问题集中释放的结果。一方面，房地产开发项目结算规模下滑导致整体毛利率承压，另一方面，市场环境变化带来的资产减值计提，以及部分资产交易价格低于账面值，共同加剧了短期财务压力。在核心的开发业务领域，万科面临销售与供给端的双重挑战，但降幅收窄的趋势已初步显现。上半年，公司实现销售面积538.9万平方米、销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%；开复工面积、竣工面积同比降幅也均超20%。不过相较于年初，各项数据的下降幅度已有所收窄，显示出经营端的逐步企稳。值得注意的是，在行业普遍利润率低迷的背景下，万科开发业务毛利率实现修复，房地产开发及相关资产经营业务毛利率提升至8.7%，其中开发业务结算毛利率达8.1%，为后续盈利改善奠定基础。面对行业调整，万科并未被动等待，而是主动调整业务结构，培育新的增长动能。在开发业务收缩的同时，资产管理业务展现出较强的抗周期能力。物管、租赁住房、物流仓储业务收入同比分别增长3%、4%和7%，即使受资产转让影响的商业业务，也通过精细化运营维持了稳定态势，最终推动整体经营服务业务全口径收入达284.2亿元，实现0.6%的正向增长。具体来看，长租公寓领域，万科上半年新增房源超1.1万间，已运营房源数突破27万间，净新增开业超7000间，规模优势持续巩固；商业板块有超10个项目处于筹开阶段，未来将成为现金流与利润的重要补充；物流业务表现尤为亮眼，万纬物流服务收入同比增长超42%，通过计时计件与科技化管理，毛利率同比提升2.4个百分点，成为新的盈利增长点。存量资源盘活是万科上半年应对流动性压力的关键举措。公司借助政府支持性政策，形成了商改住、规划优化、资源置换等系统性盘活打法。上半年通过存量盘活优化新增产能95.2亿元，回款57.5亿元；2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值约785亿元，带动新增销售约226亿元。同时，通过出售部分库存股获得4.8亿元资金，进一步补充了流动性，为经营运转提供支撑。债务管理方面，万科采取"外部支持+自身经营"双驱动策略，逐步化解短期压力。数据显示，截至6月末，公司货币资金余额740.02亿元，有息负债以中长期为主，3642.6亿元有息负债中，一年内到期部分占比42.7%。尽管净负债率较2024年底上升9.8个百分点至90.4%，但资产负债率小幅下降0.6个百分点至73.1%，负债结构整体可控。在外部支持上，大股东深铁集团的赋能尤为关键。上半年深铁集团累计向万科提供238.8亿元股东借款，利率仅2.34%，显著低于市场水平；金融机构也持续给予信任，公司新增融资和再融资249亿元，境内新增融资综合成本3.39%。更值得关注的是，2025年偿债高峰已安全过半，且2027年前无境外公开债到期，境内债未来两年到期规模可控，短期偿债压力大幅缓解。与此同时，万科积极拓展多元化融资渠道，通过经营性物业贷款盘活存量资产，相关贷款余额达494.7亿元；加快资产证券化进程，中金印力消费REIT旗下杭州西溪印象城客流增长超5%、出租率近99%，与中信等机构合作设立的住房租赁基金，也推动业务向轻资产模式转型，进一步优化资产负债结构。万科与深铁集团的合作不止于资金层面，更延伸至业务协同。双方在住房租赁领域签署合作框架协议，共同探索"轨道+物业"模式；7月推出的"机器人自主搭乘地铁配送"试点，更是创新打造"轨道+物流"新业态，为城市服务生态开辟新场景，也为万科未来业务转型提供了想象空间。市场对万科的积极调整给予了正向反馈。8月25日，万科A股开盘半小时即触及涨停，最终收涨9.15%，港股盘中大涨超15%，股价异动背后，是市场对公司债务风险缓解的信心提振。而这一节点，恰逢房地产行业利好政策密集出台。国务院第九次全体会议明确要求巩固房地产市场止跌回稳态势，上海六部门联合印发政策优化限购、公积金、信贷等措施，北京、海南、成都、福州等地也相继松绑楼市调控。政策面的持续发力，为房地产市场注入强稳预期，也为万科等房企创造了更友好的经营环境。券商机构普遍看好万科的后续发展。华泰证券认为，在政策与国资助力下，万科有望平稳度过偿债周期；国泰海通指出，深铁集团的资源赋能与万科自身的调整能力，将推动公司逐步走出困境；中泰证券等机构则表示，随着稳销售、稳资金政策落地，行业底部企稳信号显现，布局一二线、基本面稳健的万科，具备中长期配置价值。
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