哪有稳赚不赔？陈红天香港豪宅21亿天价购入，9年后折价逾13亿

哪有稳赚不赔？9年前21亿港元天价购入，9年后价格暴跌62.4%，亏损13.1亿港元；这几天，知名大亨陈红天名下山顶歌赋山道15号别墅以大幅度折价出售，引发市场关注。

陈红天是祥祺集团董事局主席，让他扬名在外的头衔，恐怕是他所担任的同心俱乐部主席，其成员不少是商界精英、引领行业潮流的标杆人物。

陈红天香港豪宅21亿天价购入，9年后折价7.9亿

山顶歌赋山道15号别墅外貌

香港楼市持续低迷之际，知名大亨陈红天旗下香港豪宅——山顶歌赋山道15号别墅以7.9亿港元易主，这笔交易表面上是一桩普通的豪宅买卖，背后却隐藏着一段令人咋舌的资产缩水故事，引发市场极大的关注。

曾到香港大举“扫货”的内地大亨、祥祺控股董事长陈红天，因公司陷入财务困境，不得不折价出售名下资产。其中，在今年8月19日，他买下的山顶歌赋山道15号别墅以7.9亿港元成交，相较于9年前的2016年以21亿港元购入价格，暴跌62.4%，账面亏损高达13.1亿港元，创下香港住宅市场最大规模亏损纪录。

另据报道，陈红天昔日在香港的三处物业投资，账面累计亏损额高达31.27亿港元。看来，“危墙之下，安有完卵”，投资楼市哪有稳赚不赔？

据了解，山顶歌赋山道位于香港富豪云集的山顶最贵重的地段之一，整条街道仅有5个住宅项目，属于为数不多能够欣赏到港岛南区双海景的物业。至于山顶歌赋山道15号别墅，占地18469方尺，已建成一栋三层高的独立豪宅，并坐拥宽阔的花园及庭院，里面还配有两层的地下车库和一层独立车库。

据第一太平戴维斯首席执行官投资办助理董事施豪东介绍，此别墅的生活空间及户外空间均逾万尺，更享有深水湾及浅水湾南区的双海景，获批建设面积约9212方尺，至出售时，其改建及加建工程仍在施工中。

祥祺集团董事局主席陈红天

2016年6月，陈红天以21亿港元向“庄士机构国际”购入此别墅时，其中有80%、即16.8亿港元是以现金交易，而余下20%、即约4.2亿港元，是以其位于深圳市罗湖区文锦北路1118号1-3楼折算价格支付的；此豪宅的交易尺价高达22.8万港元，为当时全球最高尺交易价。

值得一提的是，陈红天旗下的祥祺控股曾于2023年5月29日发布一则“声明”，除了针对媒体发布“虚假”信息外，也间接承认集团“和所有持有重资产的企业一样”，“出现了阶段性现金问题”。但当时此声明亦强调，集团的总体资产规模以及资产质量都非常高，负债比例在同业中处于较低水平。

当时香港文汇报曾报道，陷入财困的祥祺集团董事局主席陈红天，在位于香港红磡的祥祺中心被银行接管标售后，另一项被德勤接管的山顶歌赋山道15号别墅，接管人亦委托第一太平戴维斯（香港）招标出售，截标时间是2023年9月19日正午。

有特色的“山顶缆车”

2016年，陈红天以21亿港元购入此处物业，九年过去，账面价值蒸发13.1亿港元，跌幅高达62.4%，创下香港住宅市场最大规模亏损纪录。作为香港岛为数不多能同时欣赏香港仔水塘、深水湾和浅水湾三景的顶级豪宅，即便是这样的稀缺资产，也难逃市场规律的制裁。

陈红天在香港的三处物业投资累计亏损已达31.27亿港元，这个数字不仅是个人的投资失利，更成为香港楼市周期转换的标志性事件。曾经被内地富豪视为保值增值利器的香港豪宅，正在经历价值重估。

香港楼市近年来的低迷有目共睹。利率上升、经济放缓、人口流动变化，加上全球政治经济格局的转变，都在重塑香港房地产市场的估值体系。昔日被疯狂追捧的山顶豪宅，如今正在回归其居住本质，金融投机属性逐渐褪色。

内地资本大举南下收购香港物业的景象曾蔚为风潮，但时过境迁，这些投资正面临严峻考验。陈红天的案例或许只是冰山一角，背后可能隐藏着更多内地投资者在香港楼市中的困境。

这场价值蒸发游戏不仅反映了香港楼市的结构性变化，也预示着内地与香港之间资本流动的新态势。随着内地经济增长放缓和香港特殊地位的微妙变化，跨境资产配置的逻辑正在被重新书写。

有“亚洲楼王”之称的山顶MOUNT NICHOLSON

豪宅市场的调整往往先于普通住宅市场，具有风向标意义。山顶豪宅的折价交易可能预示着香港楼市将进入一个更长的调整周期，过去那种“只涨不跌”的神话正在被现实打破。

香港作为国际金融中心的地位虽然未变，但其房地产市场的投资逻辑已经改变。投资者不得不重新评估风险与回报的关系，那些依赖高杠杆和持续升值假设的投资策略正面临挑战。

《一波说》认为，陈红天的故事是一个关于时机、市场周期和风险管理的案例研究。它提醒投资者，即便是最稀缺的资产，也可能在宏观经济转变面前显得脆弱。在楼市的世界里，没有永远的赢家，只有顺应周期的智者。

未来香港豪宅市场将何去何从，仍需观察。但可以肯定的是，那个盲目追逐香港物业就能稳赚不赔的时代，已经一去不复返了。

陈红天：香港是自己最热爱的一片土地

陈红天

上世纪80年代开始经商，后于1990年移居香港，陈红天在香港、深圳两地分别创办香港祥祺投资、祥祺（深圳）实业、还收购了6家制衣厂，在深圳控股多家制衣企业，凭借在香港接到的全球订单，实现了祥祺集团的快速成长。

由于太太长期居住在香港，而且两个儿子也是在香港出生的，陈红天曾在一次受访时坦承，香港是他自己最热爱的一片土地。他回忆，“上世纪八九十年代，香港是内地人充满向往的城市”。

当时内地推动改革开放，出口加工业刚起步，缺乏资金，而香港有着来自全球的订单，“前店后厂”的模式推动珠三角和香港的高速发展，陈红天的创业生涯也是从香港再起步的。他创立祥祺集团，立足港深两地优势，投资遍及全球，获得了成功。在事业最兴盛时，陈红天家族在胡润富豪榜上身家逾300亿元。

陈红天的父亲陈宗舜、母亲叶桂英

陈红天，1959年2月出生于广东佛山南海，祖籍辽宁省辽阳市八会镇。

陈红天父亲陈宗舜于2017年辞世，享年97岁，生前是一名教育工作者，桃李满天下。陈宗舜少年时，曾在东北当地铁厂、烟厂当工人，后于1947年参军，抗美援朝结束后，他随大部队南下广东惠阳，在秋长镇参加军民大联欢时，认识了年仅18岁的村妇女主任，此后两人结为百年之好，她就是陈红天的母亲叶桂英。

1955年，陈宗舜转业后，在佛山南海的九江中学任教，退休前是副校长。陈宗舜、叶桂英育有二子，长子是陈红光、次子是陈红天。陈红天的哥哥陈红光，曾是国家游泳队教练、国际级裁判。

与哥哥一样，陈红天也与体育结缘。1976年中学毕业后，他一度“上山下乡”，在南海九江大同鱼苗场度过难忘的知青岁月。1980年返城后，他在南海业余体校当一名乒乓球教练；1982年，他又到南海职业中学当老师。

父亲虽是从部队转业到地方，早期陈红天一家“蜗居”在面积不大的房子，后来父亲当副校长，分的也是一套与他资历不相配的房子。陈红天曾暗下决心，终有一天，我要住最好的房子！

陈红天在母校捐建“宗舜体育馆”

1984年，陈红天辞去教职，从佛山来到深圳，在当时的深圳外贸集团丝绸纺织品进出口公司工作；4年后，他又出任恒兴实业公司副总经理。1990年，陈红天移居香港，同一年他创办祥祺集团，其设立的双总部，分别设立于香港和深圳，分别负责境外及境内的投资业务。

祥祺集团，是一家多元化投资集团，主要投资两大板块，即地产和矿业，此外也从事股权投资。富而行其善，事业成功后，陈红天乐于慈善公益，比如在其母校、也是其父亲任教数十年的南海九江中学，以父亲名义捐建“宗舜体育馆”。

陈红天，从做服装起家，据说他20岁时曾与人打赌，用5分钟短短时间，剪裁一条西裤，结果他赢了10元钱，而当时他一个月的薪水才18元。1983年，他是佛山唯一一名任职职业中学时装设计的专业老师，后于1984年参加深圳外贸集团时装设计师的选拔，更击败当时在广州时装设计研究所的“科班出身”的设计员。

从广东南海一名业余体校乒乓球教练，到时装设计师，再到资产达数百亿元的祥祺集团掌门人，陈红天曾将自己的成功归于勤奋好学、敢于拼搏，他常挂在嘴上的一句话是：“强者创造机会，智者寻找机会，弱者等待机会，无能者每天抱怨没有机会。”

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