保利置业的美梦，怕是要被“深圳地王”浇灭了

保利置业被深圳坑惨了。

就在上周，宝安中心区欢乐港湾南街坊地块以86.4亿元成交，综合楼面地价约59586元/㎡，刷新宝中住宅用地单价纪录。

土拍结束后，铺天盖地的“地王”“百轮竞拍”标题抢头条，给人营造了一种深圳土拍市场狂热的氛围。

但随着土拍结束，有一家开发商却悄悄熄火了。

那就是保利置业。

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去年9月，保利置业拿下宝中A001-0219宅地。

这宗地经过82轮激烈竞价，以总价28.2亿元拍出。

溢价率35.58%，折合楼面价约5.22万/㎡。

保利置业为什么要拍下这块地？

第一，这是深圳近年来，首宗取消最高地价限制的宅地。

地块商品房不限售价、无配建要求、不受“70/90”户型政策限制。

简单来说，开发商可以卖价高一点，产品户型大一点，利润也多一点。

第二，该地块按“价高者得”方式竞价，吸引了9家房企报名参拍，个个都是大佬。

包括中海、华润、招商、越秀、保利置业、绿城、中铁能建、华侨城、海信等多家国央企及知名房企。

深圳本地知名的国企都疯抢了，保利置业很难不上头。

第三，面朝企鹅岛，地理位置好。

同企鹅岛一桥之隔的保利瑧誉府（这块地的项目名），成为这场城市价值变革的直接受益者。

保利置业显然也对这个项目信心满满，作为宝中首个新规豪宅，热度算是起来了，甚至还引来了央视财经频道CCTV2的采访。

但一年之后的今天，保利置业估计肠子都悔青了。

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为啥？

说回上周深圳的土拍。

同样是在宝中，但保利置业拿下的地块价值和南街坊地块根本没法比。

地段来看，南街坊地块是宝中近五年首个纯居住用地，且是距离海岸线仅300米的稀缺海景地块，市场关注度极高。

产品力来看，南街坊地块的容积率仅3.7，住宅部分仅3.4，完全剔除商业，无商品房限价，户型也不受7090限制。

反过来看保利臻誉府，5.4的高容积率和两栋超高层设计，在居住舒适度上已经输了一截。

显然，南街坊地块是拿来做豪宅的。

两块地根本不在一个级别。

但尴尬的是，南街坊地块5.96万/㎡的楼面价，仅比去年保利臻誉府拿地价5.2万/㎡的楼面价高出14.6%。

保利臻誉府近期刚刚拿证，均价9.2万/㎡。

而未来南街坊地块建成后，以8-9万/㎡的售价入市时，保利臻誉府估计只能在角落打酱油了。

这个道理谁都懂：

奥迪和奥拓卖一个价，傻子都知道买哪个。

03

还没交房就遭“隔壁对手”精准狙击，保利置业的营销团队估计睡觉都得做噩梦。

过去开发商抢高价地的逻辑是“面粉贵过面包”。

如今逻辑反转：面粉便宜了，隔壁的面包立刻显得烫手。

对于已经掏钱的业主而言，资产预期瞬间缩水；

对保利置业而言，去化压力陡增，价格战一触即发。

一个地块的降温，就这样在几公里范围内掀起蝴蝶效应。

但要我说，保利置业的团队真的很努力了，南街坊地块开拍前，“百亿地王”的媒体造势里，就有保利置业的一份子。

在保利置业的构想里，南街坊地块怎么着也得卖到百亿以上，未来竞拍楼面价极有可能突破7万/㎡，入市售价或将达到13-14万/㎡。

随着宝中新地王的入市，同片区只卖9.2万的保利臻誉府有着巨大的价差，肯定能成为购房者眼里的香饽饽。

毕竟就在不久之前，前海桂湾片区的土拍，84180元/㎡的楼面价在深圳楼市投下重磅炸弹。

未来15万+的售价预期足以让整个市场为之疯狂。

但梦想很美好，现实是骨感的。

保利置业或许根本没搞懂深圳市场的逻辑。

大前海和前海三湾是有差距的。

但保利置业还在苦苦挣扎：

“距离地王500米的保利瑧誉是最后的套利机会”

不知道它尴不尴尬，反正我是挺替他尴尬的。

04

大家都知道，从碧桂园暴雷后，保利就接替碧桂园成为宇宙房企，常年全国排名销售额/销售面积都是第一。

但购房者务必要认清“大保”(保利发展)与“小保”(保利置业)。

虽然两家企业都属于保利，但排名第一的，是保利发展，而非保利置业。

1、成绩单：差的不只是名次，更是量级

2024年，保利发展凭借3230亿的销售金额，依旧稳坐行业第一。

而另一家保利集团旗下的上市房企，保利置业则排在第17位，销售额为540亿元，仅为前者的17%。

同样的央企背书、同样的融资窗口，销售规模差出2690亿元，这就是管理层对土地研判、产品定位、流速管控的全面代差。

2、现金流：一个越打越厚，一个捉襟见肘

现金厚度对比来看，截至2024年末，保利发展在手现金1342亿元，相当于置业的近4倍，足以覆盖未来1年到期的全部有息负债后仍有富余。

在未来造血能力方面，保利发展已售未回笼资金832亿元，形成高确定性现金流；置业507亿元且毛利率仅16%，后续利润和现金流兑现度都偏低。

融资能力上，2024年保利发展有息负债规模压降至3488亿元，综合融资成本同比下降0.46个百分点至3.1%，创历史新低；而保利置业的平均融资成本为3.38%。

尽管两者融资成本相近，但保利发展的已售未结规模、去化速度，全面碾压置业。

“央企”两个字也救不了平庸。

虽然都是保利，虽然都是同是一个妈生的，但管理团队的能力差的不是一点。

这或许和领导的管理风格有很大的关系。

2021年，保利置业集团一纸公告：张炳南因个人工作安排辞任董事会主席及执行董事，空缺由45岁的万宇清于2021年10月26日起接棒。

万宇清，地产老将。1997年大学毕业即加入中国保利，一干就是二十五年。

从进出口项目经理起步，历任哈尔滨、广西、广州多地高管，2015年执掌广东保利，2021年升任保利置业董事会主席，从进出口贸易到区域深耕，从一线操盘手到集团副总，步步踩准集团扩张节拍。

尽管履历漂亮，但成绩单摆在眼前：

市场留给“老兵新传”的时间，已经不多了。

明天，保利瑧誉就要开盘了。

我们拭目以待吧。