碧桂园要再造一个“碧桂园”

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

碧桂园还在开疆拓土。

近日，有媒体报道称，碧桂园文商旅集团成功签约浙江湖州德清悦栖公寓。不过，公寓运营方向源媒汇否认了这则消息，“我们是（公寓）直租房源”。

尽管目前来看本次签约是一次乌龙事件，但源媒汇在求证过程中却意外发现，碧桂园正在悄悄再造一个新“碧桂园”。

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开疆拓土

2025年5月以来，碧桂园商业在不到一个月时间里，一举拿下三个商业运营项目，新增在管面积约17万㎡。

其中，5月，碧桂园文商旅集团成功签约河北廊坊三河金都乐汇城、邯郸磁州世纪广场，项目体量为3.6万㎡和4万㎡，均引入“碧乐汇”产品线。

6月，碧桂园文商旅集团再下一城，首次进入山东滨州市场，正式签约博兴泰丰广场项目，商业体量达9.3万㎡。

图片来源于碧桂园商业

博兴泰丰广场原为爱琴海购物公园，由京博控股、香驰控股、爱琴海商业集团联合打造，2024年5月与爱琴海商业集团终止合作，并撤下“爱琴海”商标，对内部部分店铺和区域进行整改。

彼时，已有消息传出，泰丰广场正在为引入新的运营商做准备。结果是爱琴海商业集团被“踢”出滨州市场之后，碧桂园文商旅集团接盘了该项目，将引入“碧乐城”产品线。

此外，2025年4月，碧桂园商管集团成功签约东莞道滘广华公馆项目，将引入“碧家公寓”产品线。同时，一直处在停工状态的广东顺德陈村ICC碧桂园三龙汇项目商业部分，在2025年3月、6月陆续传来好消息，其中11号、17号楼进入全面施工阶段。

天眼查信息显示，碧桂园文商旅集团由碧桂园商业集团、碧桂园地产集团各持有50%股份。碧桂园商业集团最终实控人为香港伊东发展有限公司。

2025年至今，碧桂园商业集团已经拿下4个商业项目。

实际上，债务“爆雷”的碧桂园，为了推进债务重组，不断出售酒店、商场等商业资产用于化债。

赶在2025年上半年最后一天，碧桂园债务重组迎来重大利好。公司公告称，代表现有公开票据本金总额75%以上持有人已加入重组支持协议，集团继续与主要债权人磋商重组条款，以尽快达成协议并于2025年年底前实施建议重组。

5月初，现有公众票据本金总额超过50%的持有人加入重组支持协议。而碧桂园化债的关键也在于“资债”。此前有市场消息称，中国银行、中国工商银行等在内的关键银行，仍未加入碧桂园的重组协议。

但碧桂园董事会主席杨惠妍，却对化债进展做出了乐观判断。她曾表示，“（2025年）上半年以保交房为主，近期首先是落实好节后的及时复工；下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。”

不管债务重组顺利与否，都并不影响碧桂园商业板块在过去一年及当下迎来爆发式发展。

根据中国连锁经营协会（CCFA）历年披露数据，2022-2024年，碧桂园文商旅集团在营购物中心总建筑面积分别为800万、371万和563万㎡。

另据碧桂园商业集团披露的数据，2024年碧桂园新增9个外拓项目，新增面积48万㎡，同时年内新开业7个项目。2023年新开业商业项目为6个。

2024年新增项目 | 图片来源于碧桂园商业集团

碧桂园商业集团的发展速度，远超爱琴海商业集团、大悦城、凯德集团、王府井、银泰商业等一众传统商业运营商，以及招商商管、保利商旅产业、中海商业等央企旗下的商业运营平台。

在CCFA排名中，碧桂园文商旅集团在管项目数量排在第八名，前面包括万达商管、印力集团、新城控股、华润万象生活、宝龙商业、龙湖集团和苏宁集团。

这意味着，在转向房地产新模式转型发展之中，碧桂园没有掉队，除了地产开发业务依然活得很好。

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再造“碧桂园”

其实，商业运营业务，在碧桂园集团各项业务中是基础最薄弱的一个。尽管商管部门早在2005年就成立了，但一直不受集团重视，主要服务地产开发业务，即承接住宅业务发展中产生的商业部分资产。

直到2018年8月，碧桂园战略性调整商业板块，归为集团总部统筹，将购物中心、社区商业、长租公寓、文旅等六大板块业务合并为碧桂园文商旅集团，设立了东部、南部、西部、北部、中部及广州六大区域。

同时，碧桂园文商旅集团延伸出碧乐城、碧乐时光、碧乐坊等产品线：碧乐城定位城市级商业；碧乐坊定位社区型商业；碧乐时光则是街区商业。

碧桂园也想复制一个“蓝光文旅”模式。

碧桂园文商旅集团成立之前，碧桂园已前往蓝光集团深入交流，并挖来蓝光地产总裁助理、蓝光文旅集团总裁张强担任碧桂园文商旅集团总经理一职。同时，产业园区业务，碧桂园战略投资入股中集集团旗下产城融合平台中集产城，成为后者的二股东。

但最后发现，挖来的高管是“引老鼠入粮仓”，战投中集产城在项目拓展上，依然主要负责住宅开发和建设施工。这也注定了碧桂园文商旅集团发展的最终结局——惨淡收场。

于是，在2021年，碧桂园文商旅集团迎来了大调整，提出“轻重并举、内外并重”的发展策略，开始将经营重心聚焦于以购物中心为主的商业板块。

碧桂园文商旅集团高管在2023年接受媒体采访时透露，过去两年时间内采用委托管理、品牌及管理输出两种轻资产合作模式，对外拓展了大量项目。目前在抢节奏，一方面源于自身和集团发展需要，一方面在于要抢占市场先机。

2023年，碧桂园文商旅集团新增商业运营项目17个，总建面约80.4万㎡。不过，当年年底，碧桂园“爆雷”了。之后两年新增商业运营项目虽有下滑，但仍有项目入账——2024年拿下9个项目，2025年上半年收下4个项目。

2023年新增项目 | 图片来源于碧桂园商业集团

碧桂园文商旅集团依然活得很好，离不开一个重要因素：与碧桂园服务资源共享。

这跟当初碧桂园服务收购蓝光嘉宝密切相关。后者商贸板块被划归到碧桂园文商旅集团管理的物业中，同时，碧桂园文商旅集团作为独立运营子公司，与碧桂园服务、碧桂园地产进行协同发展。

商业、长租公寓、写字楼、商贸和文旅小镇五大留存财富，加上碧桂园服务运营管理模式沉淀经验的加持，让碧桂园文商旅集团继续开疆拓土。

过去三年，碧桂园服务商业运营服务收入快速下滑，从2022年的12.9亿元跌至2024年的6.3亿元。但要考虑到，业绩下滑主要是剔除关联方交易导致的。

尽管碧桂园服务在2024年业绩会上称，商业运营目前还处于从依赖关联方输送向市场化独立发展的过程当中，然而随着债务重组、经营回归正轨，商业运营有望迎来爆发式增长。

“该部分业绩从2026年开始能够恢复盈利的持续增长”碧桂园服务高管称。

在“保经营”长期发展目标下，碧桂园提出了“一体两翼”战略，“一体”指房地产开发，“两翼”则是建筑科技和代管代建。而代建平台凤凰智拓，在2024年也迎来爆发式增长，签约代建面积800万㎡，在管项目近40个，开发面积近734万㎡。

并且，杨国强家族早已将地产开发、物管服务、文商旅、碧桂园创投等诸多业务板块，做好了风险隔离。而面临巨额债务危机的碧桂园控股，只不过与碧桂园服务、碧桂园文商旅、碧桂园创投，乃至科技建造领域的腾越建科，都属于杨老板控制下的关联方。

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