广州房企最后的希望，越秀地产又收一笔“投资”

作为广州房地产最后的门面，越秀又得到了好兄弟的支持。

近日，越秀资本（000987.SZ）公告称，同意控股子公司广州资产使用不超过2.04亿元的自有资金，在二级市场增持越秀地产（00123.HK）港股股票，期限为一年。

早在去年5月，广州资产就计划使用不超过5.56亿元增持越秀地产。截至此次公告前，广州资产一共花掉3.52亿元，买入7838万股越秀地产港股股票，持股比例为1.95%，成为越秀地产第五大股东。

肥水不流外人田。目前，越秀地产近7成的股票都在广东国企手上，包括越秀集团、广州地铁集团、广东粤财控股和越秀资本。

其中，越秀地产、越秀资本均为广州国企越秀集团控股的上市平台，截至2024年，两个平台的总资产分别达到4104亿元和2198亿元，撑起了这家万亿国企大半的版图。

2021年-2023年，越秀地产的每股基本权益做到了1.16、1.19、0.85港元，公司也大手笔分红，2021年、2022年和2023年末期，越秀地产全年派息达每股0.654、0.626和0.380港元，可以说是带上了国企股东一起发财。

不过，2024年的这笔投资还没有让越秀资本赚到钱。2024年财报显示，上述增持部分股份按权益法核算的投资收益为-2685万元。同期，越秀地产的每股基本盈利同比下降近60%至0.2584港元，其也不计划分派2024年末期股息。

虽然一分钱没赚到，广州资产还是打算花完剩余的2.04亿元，继续用真金白银支持自家兄弟。

疯狂拿地，却增收不增利

房地产的黄金时期，碧桂园、恒大曾长期包办中国房企销售的前二，富力、雅居乐、合生创展也一度是广州房企的明星代表。

这几年，行业寒冬，越秀却一路逆势扩张，活成了广州房企“最后的希望”。

2019年-2023年，经历了一轮疫情，越秀地产的累计合同销售额却几乎翻倍，从721.1亿元一路增长到1420.3亿元。

2024年，越秀销售额出现近年来的首次下滑，同比下降19.4%，销售规模一夜回到2021年，不过还是坐稳了销售排名第8的位置。

今年前6个月，凭借北京和广州等重点城市的销售，越秀累计合同销售额约615亿元，同比增约11.0%。上半年北京市场的单盘销冠和樾望雲就是由越秀操盘，销售额87.4亿元，成交均价10.53万元/平方米，去化率91%。项目地块由越秀地产于去年11月5日，以63.825亿元触顶价摇号摘得，后续引入华润置地联合开发。

在土地市场，越秀同样是刷足存在感。2021年-2023年，越秀一共豪掷了超1200亿元在全国各地跑马圈地。尤其在北京，越秀仅2023年上半年就一举拿下了8宗地块，力压一众地头蛇，彻底在京城火出圈。

值得一提的是，当年越秀还挖来旭辉华北区域总裁董毅，出任北方区域副总经理、北京公司总经理，并在土拍现场留下了“名场面”——竞拍时，其在桌上摆放了“大吉大利”的红色纸袋，最终成功拿下地块。此前，上海土拍时，越秀还曾搬出了香蕉和橙子，寓意“成交”。

“市场热的时候，我们拿不到地，冷下来的时候，在一些重要的节点，我们就拿到地了。”彼时，越秀地产董事长林昭远直言，北京是要重点发展的城市，一有机会就继续增持。

不过，截至2024年，北京所在的北方区域仍是越秀各大区域中业绩垫底的那个。

数据显示，20204年越秀华东地区实现合同销售金额约331.4亿元，约占集团合同销售金额的28.9%，其中杭州实现合同销售金额约221.0亿元；中西部地区实现合同销售金额约196.0亿元，其中成都实现合同销售金额约68.0亿元；北方地区实现合同销售金额约129.6亿元，其中北京实现合同销售金额约87.3亿元。

2025年上半年，越秀在北京市场的销售额已超过190亿元。而据此前媒体报道，越秀地产北方区域内部曾定下2025年实现300亿元销售额的目标。

此外，在北京以及其他高星城市的高溢价拿地也削弱了越秀的盈利能力。

财报显示，越秀地产2024年实现毛利率为10.5%，较2023年下降4.8个百分点；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%；归母净利润10.4亿元，同比-67.3%。

另外，为了补齐弹药，越秀仍在不断融资。

2024年，越秀地产完成新的融资约416.9亿元，其中境内融资约305.0亿元，境外融资约111.9亿元。截至2024年末，越秀地产的有息负债为1038.9亿元。剔除预收账款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%。

6月，摩根士丹利发表研报指，将越秀地产2026至2027年核心盈利预测分别下调2.9%及10.2%，毛利率预测下调0.6及1.2个百分点至12.7%及15.6%，相应将每股资产净产预测下调至8.93元。

“全村的希望”

事实上，越秀地产承载的是整个越秀集团的希望。

2020年12月，越秀集团时任董事长张招兴首次透露“十四五”战略目标：高质量迈向世界500强。

同时，他提出“12345”战略目标，即资产规模超过1万亿元，营业收入超2000亿元，利润总额300亿元，四大主业，利税总额超500亿元。

越秀集团于1985年在香港成立。控有越秀资本（000987.SZ）、 越秀地产（00123.HK）、 越秀交通基建（01052.HK）、 越秀房地产投资信托基金（00405.HK）、 越秀服务（6626.HK）、 华夏越秀高速REIT（180202.SZ)等六家上市公司。 2024年位列“中国企业500强”第208位和“中国100大跨国公司”第11位。

作为核心资产，以房地产为主业的越秀地产当仁不让地扛起“十四五”战略目标的大旗，路径也很清晰——买更多的地，快速销售规模，带动营收和利润提升。

凭借不断拿地、卖楼，2021年-2024年，越秀地产的营业收入从574亿元逆势增至864亿元；截至2024年年底，越秀地产资产总额和营收，分别占越秀集团（总资产11385亿元，总营收1356亿元）的36%和64%。

左手地产，右手金融。除了挑大梁的越秀地产，越秀资本也是撑起万亿越秀集团的左膀右臂之一。

越秀资本前身为成立于1959年10月的广州友谊商店，1992年，公司完成股改。2000年7月18日，公司股票在深交所上市交易。2016年8月，公司证券简称由“广州友谊”变更为“越秀金控”，2022年11月，又更名为越秀资本。

作为广州市国资委下属多元金融上市平台，越秀资本主要进行融资租赁、不良资产管理、投资管理+战略投资中信证券”等业务。

不过，地产行业下行调整，金融行业的日子也不好过。越秀集团世界500强的目标仿佛渐行渐远。

根据形势变化，2024年初，越秀集团就对“十四五”战略进行了动态调整，“十四五”末要实现营业收入1500亿元、利润总额150亿元的“双15”目标，资产规模要超过12000亿元。对比“12345”战略，营收减少了500亿元，利润则减半。

2024年，越秀集团的步伐开始放缓，全年利润同比腰斩至66亿元。

其中，越秀地产的核心净利润已连续两年下滑，到2024年仅有约16亿元，较2022年42亿元大幅下降。越秀资本2024年实现归母净利润22.94亿元，同比下降4.56%。扣非净利润14.6亿元，同比减少33.44%；其中，以“不良+房地产”业务为主的广州资产，2024年营业收入9.12亿元，同比下降52.38%，主要原因为不良资产处置周期拉长；净利润为-3.5亿元，同比减少327.67%。

2024年，越秀地产全年权益投资总额294.6亿元，较过去几年超300亿的规模有所缩减；今年上半年，越秀地产的拿地金额约105亿元，投资节奏进一步放缓。

今年6月，张招兴正式卸任越秀集团董事长、董事职务。或许也意味着，那个狂奔的时候已正式落幕。