物业费拆分收费惹争议 公共服务不应成为“增值”筹码

今年5月，青岛消防曝光13家火灾隐患单位，其中天一仁和物业因消防控制室值班人员未持中级证上岗被通报，物业服务水平遭到质疑。无独有偶，最近信网一则关于青岛一小区物业加收增值服务费的报道，再次引发公众对物业服务质量与收费合理性的讨论。当前，业主“交钱不甘”的心理越来越普遍，反映的是公共服务与商业利益之间的深层矛盾。这种矛盾的本质，是物业服务未能让市民在细节中感知到“物有所值”的真实感。

根据《青岛市普通住宅物业服务收费指导标准》，带电梯住宅的物业费最高限价为3.02元/平方米/月，且收费面积超过15万平方米的项目不得上浮，青岛一小区以“3.02元物业费+1.18元增值服务费”的组合收费模式，使综合物业费达4.2元/平方米/月，显然突破了这一限制。被曝光的小区作为均价34000元/平方米的高端住宅项目，其4.2元/平方米/月的物业费并非个例，青岛多个高端小区如银丰玖玺城等均采取类似收费模式。

青岛市普通住宅物业费指导价的制定主要考虑大多数的住宅类型，可能难以覆盖高端项目的人力、设施维护等成本。有的业主对会所、专属管家、智能安防等有较高的需求，如青岛有物业公司提供的“24小时英式管家服务”，单此项人力成本就不低。盈利压力之下，部分开发商不得不通过关联物业公司收取增值费来弥补限价政策下的利润损失。如果按指导价收费，有的物业可能会亏损，导致设施维护降级，反而引发业主不满。同类城市中，上海前滩项目以及深圳湾一号等小区的物业费，普遍超过10元/平方米/月，均实行市场调节价。

那么，收取增值费用就会进一步提升物业服务水平吗？收与不收的区别何在呢？此次事件的争议焦点便在于此。物业将消防演练、电梯应急处理等基础服务纳入“增值”范畴，业主质疑此举实为变相涨价。“这些都应该是物业提供的基础服务，难道没有增值服务费，我们被困在电梯里的时候，物业就不管了吗？小区里的公共设施就不维护了吗？”有业主认为，物业将原本就该有的物业服务变成了增值服务，只是为了给多收物业费找了个由头。电梯应急处理作为公共安全的核心内容，若因未购买增值服务而遭拖延，可能直接威胁业主生命安全。北京京师律师事务所律师曹严龙指出，若增值服务内容实质属于法定或合同约定的基础服务，收费模式即涉嫌违规。

类似问题也在多地存在，物业收费争议频发，根源在于收费缺乏透明标准，居民难以将费用与服务质量直接关联。那些说得天花乱坠的增值服务，不仅自己多少年都可能用不上，即使真用上了，效果也难以恭维。值得警惕的是，现实情况中很多业主在交物业费时都没有逐条确认服务细节的习惯，“反正总是要交的”心理和长年累月下对物业服务的忽略，导致事后回想起来只剩“只闻收费声，不见服务影”的无奈。即使有心“较真”，但实际操作中，服务质量缺乏权威评估标准，业主常常举证困难。物业服务如何跨越“感知门槛”？破解困局，要靠法律、市场与业主自治的三重合力。

政府部门需细化《物业服务收费管理实施细则》，明确基础服务与增值服务的分类标准，禁止将法定服务项目纳入增值收费。参考山东法院判例中提出的建议，建立独立第三方评估机构，对物业服务质量与收费合理性进行专业认证，为纠纷解决提供客观依据。业主需通过成立业委会、完善合同条款等方式增强议价权，评价权的赋予，能够将“感知型服务”转化为可以见得的内容，倒逼物业企业提升响应效率与服务质量，居民在服务定价与监督中不能缺位。例如近期，烟台高新区推出物业服务质量居民评价办法，将业主满意度与物业费定价挂钩。这一模式与南宁盛天茗城小区的实践不谋而合，后者通过“一码通办”系统实时公示服务进度，物业费收缴率超96%。这些探索都为破解困局提供了多维启示。

诚然，增值服务费争议，也是房地产精细化发展与传统粗放式管理的碰撞。随着《住房品质提升行动方案》实施，物业费定价机制亟待从“一刀切”向“分类管”转变，“好房子”不能让物业服务拖了后腿。短期看，需加强违规收费整治；长远而言，建立与房屋品质相匹配的动态定价体系，才是促进物业服务良性发展的关键。

公共服务不应成为“增值”筹码，物业服务的“收费清单”应是居民安全感与幸福感的“承诺书”。物业服务的价值，不在于收费名目的复杂化，而在于能否让业主在快递送达、故障抢修、邻里调解中感受到“被重视”。以透明化重建信任，以细节化传递温度，以共治化凝聚共识，政府、企业与业主需共同构建“质价相符”的收费体系。唯有如此，物业服务才能真正成为民生幸福的注脚。

信网评论员 秦璐