老黄埔新房卖疯了，旁边二手2万+/平无人问津

刚刚过去的3月，老黄埔新盘卖得如火如荼。

未来方洲卖爆上百套，保利中央公馆网签70套+。

两大红盘瞬间“硬气”，4月宣布涨价2％。

但旁边曾经5万+/平的二手房，却好像被人遗忘了。

察叔发现，未来方洲旁有二手房整整半年才成交1套，高楼层望江房跌至2万+/平，依然无人问津。

同样冰火两重天的情况在天河东上演，珠实天河都荟入市，同板块10年楼龄二手房腰斩，跌幅比增城还狠？

170万！买老黄埔“一线”江景房

很难想象，南向高楼层望江，能和2字头单价联系在一起。

丰逸尚居，一个楼龄13年的二手盘，离5号线文冲地铁站500米，北边就是未来方洲售楼部，东边数米就是未来方洲在建的工地。

小区只有两栋楼，29层，三梯七户/八户设计，对口文冲小学，初中摇号。

三年半前，一套64平的南向望江两房，卖出5.1万/平的高价，风光无两。

（图源贝壳）

但最近中介跟察叔谈起小区行情时，却是一片茫然和唏嘘。

因为整个小阳春3月，小区的带看次数只有14次，比不上未来方洲的零头。

整整大半年，小区只成交了一套房，还是48平一房一厅！

（图源贝壳）

今年3月有一套64平望江两房挂牌，单价2.8万/平，中介说这个价格很笋了，而且业主那边还可以谈，170万就能入手。

（图源贝壳）

南向高楼层望江，东南方向还能看到黄埔万科中心。

虽然离江约1公里，只能隐约看到一条江线，但对于有江景情结的人来说，这可能是广州核心地段，价格最低的江景盘了吧！

而且说实话，在老黄埔核心地段，小户型，低总价的上车盘其实很缺货。

前几年，城光、富颐价格高涨，单价动辄5、6万/平，总价400万以上，现在新盘价格打下来了，但保利中央公馆、未来方洲，主力还是在250-400万出货。

250万以下的新盘，少之又少。万科黄埔新城，总价210多万上车，但地段偏，离地铁太远，更适合有娃家庭。

年轻上班族，刚结婚的小两口，地铁通勤上班，只能选择二手，这也是前几年丰逸尚居作为二手次新承接了夸张外溢的一大原因。

但今年，老黄埔的上车门槛明显变了，广州地铁·珑岄上城，新规地铁盘，5号线双沙地铁上盖，72平就做出了3房2卫，240万上车，据说目前认筹已经超过500套。

双沙和文冲就隔了一个站，板块次新和老破小的价格挤压可能会更剧烈，对于刚需买家而言，上车的机会也多了。

珠实天河都荟吹风5万入市

同板块二手腰斩

在天河东，同样的情况也在上演！

最近，珠实天河都荟吹风4.5-5.2万/平入市，火遍全网，但同在天河智慧城板块，却有一个被大家遗忘的次新盘。

天河星作，沈海高速旁，离21号线天河智慧城站800米，2016年开盘2.8万/平，巅峰涨到5.6万/平，最近又跌回了2.8万。

说起这个楼盘，真是万般唏嘘，是当年碧桂园首进天河，和力迅一起打造的项目。

2016年的天河智慧城，网易总部已经动工，到18、19年小鹏、网易正式入驻，然而附近几乎没有好住宅，来“拓荒”的码农只好租住在云城米酷的公寓里。

所以当年天河星作是开发在了好时候，19年清盘时已经涨到4万+/平，随后保利天汇接棒。

然而进入二手市场后，天河星作却显出了颓势，涨幅跑输，抗跌性也不如同期。

21年，天河星作最高站上5.6万/平，然而同期开盘的兰亭盛荟已涨到8万，保利天汇新房也卖到了7万。

（图源贝壳）

近日，同面积北向户型成交，单价仅2.8万/平。

（图源贝壳）

而2.8万还不是个例，自去年下半年起，天河星作就成交过多套2万+的二手房，最低的一套仅2.5万，堪称跟黄埔抢客。

明明是10年楼龄的次新二手，为什么却卖出了老破小的房价？

察叔拿前面同样腰斩的丰逸尚居对比发现，这两个盘有很多共通的“痛点”。

第一点是花园。丰逸尚居是单体楼，有且仅有2栋，自然没多少花园。

而天河星作有7栋，分成两区开发，按道理花园会大一些，但小区中间被一条市政路隔开，花园十分稀碎，居住氛围感荡然无存。

（天河星作俯瞰图，图源贝壳）

第二点是靠马路，受噪音影响。丰逸尚居在黄埔东路和石化路的交汇处，天河星作被马路环绕，南临高速，车流量都很大。

第三点是城市界面。丰逸尚居东面北面俯瞰城中村，天河星作西面也被城中村包围。

最后重点是学校。丰逸尚居对口的文冲小学，虽然是省一级梯队，但跟老黄埔名校怡园小学还是有一定差距，同样，天河星作的天英省一级小学，名声也不太响亮。

所幸，现在越来越多新盘开始重视教育，老黄埔有黄广附、华师附，天河东也有了清华附中湾区学校和广州中学加码。

今天，珠实天河都荟官宣公办九年一贯制学校，引入广州中学教育集团办学。

直接补足了项目的最大短板，也彰显了板块的发展潜力，足以吸引优质资源聚集。

后浪推前浪，楼市分化加剧，如今的各方面都在“卷品质”的新盘与往日的二手房相比，已是大相径庭，今非昔比。