学区房是财政政策而不是教育政策：政治经济学的逻辑

首先要明白一点，地方政府的根本动机并不是发展GDP，而是财政收入最大化。而中央政府的根本动机是发展GDP，所以中央政府要用分税制把地方政府引向发展GDP。

但1994年分税制改革后，地方政府财政捉襟见肘忙着招商引资时突然发现，某地创新的土地财政居然没被中央政府叫停，于是纷纷学会了卖地快速获得数十年的土地出让金，可比税收来的大多了。最高峰时期，土地出让金占地方财政收入比例高达70%以上，所以如何快速获得土地出让金才是地方政府最关心的事情。

其次，土地出让金是由开发商缴纳的，开发商是根据房价预估的，房价可以近似看成是开发商根据土地出让金和其他成本及供需状况进行成本加成决定的（需经物价局核准）。那么，土地出让金才是最大的变数，拉高土地出让金显然有助于财政收入的提高。那么，地方政府就可以通过手中的优质教育资源去拉高地价。具体的做法就是利用优质公立学校办分校，这种做法当然容易得到公立学校的支持，毕竟品牌输出有收益，扩大供给的方式很简单，临时招聘更多老师就行了。

再次，为了获得更多土地出让金，通过开名校集团的新城分校来推进新城建设，这是第一阶段的学区房。这种学区房政策简单粗暴，新城地广人稀还有新名校分校，那么你在新城买房不仅能够改善住房条件，还能让孩子上学近点，当然是一件快乐的事情。所以这一阶段完全无需就近入学，因为家长自动就会追求在新城名校分校就近入学。所以新城迅速就发展起来了。但当人口扩张速度下降、城区面积已经摊到足够大时，通过新城建设来提高土地出让金就变得越来越困难了。于是旧城区改造和棚户区拆迁就成为更好的办法，这个逻辑一致就不赘述了。

最后，随着城市化进入新时代，城市建设摊大饼和旧城区改造都日益困难，还容易制造社会问题，且城市土地出让金已经被严格监管，规模上也备受打压，那么城市怎么获得更多的财政收入呢？这个答案我们早就知道了，那就是早晚要征收的房产税。

房产税何时征、怎么征的细节大家都靠各种分析，我就不把我的个人分析意见放上来了。但有一点可以确定的，这个政策基本框架早已确定了，且地方政府肯定是已经知情了，所以通过观察它们现在的做法应该可以推测房产税的一些细节。既然房产数量面积都已经是固定了，在按面积征收的条件下地方政府肯定因为没有政策抓手而会比较佛系，但如果是按房价征收，那最有效的办法就是推高现有房价。

怎样推高房价最有效果呢？那当然还是学区房啊。但是在好学校数量不变的条件下，如何打好学区房的牌来推高房价？那当然是鼓励名校合并差学校、名校与差校共建，让差校也能变好，从而提高差校附近的学区溢价。但是群众也不是傻子，差校如果都变好了，那么名校的溢价还有用么？没事儿，还有多区划片等招数，这种事情网上各种教育博主、房产博主讲得比我透彻，我就不详细说啦。我想强调的是，在我这个分析框架下，在房产税出台之前，地方政府一定还有动机进行各种操作，就让我们拭目以待吧。