北京万科试探全自持住宅项目租赁方案 收取10年租金仍难回本

转自：中国经营网

北京万科企业有限公司（以下简称“北京万科”）正在试探监管部门及市场对其位于北京市海淀区全自持住宅项目租赁方案的态度。

日前，北京万科对外释放消息称，位于海淀区的万科翡翠书院项目将启动预租，该项目计划供应1290套租赁住宅，包括1063套90平方米三居室，以及227套180平方米以上复式四居室2种户型产品。

其中，90平方米三居室的月租金为1.5万~1.8万元，180平方米复式四居室的月租金为3万~4万元。北京万科为该项目设计起租期为3年，最长可租赁10年，并对长租客户给予一定租金优惠，租赁期内租金水平将保持不变，但要求承租客户一次性付清全部租金。

按此计算，万科翡翠书院项目90平方米三居室最长10年租约要求一次性支付租金高达180万~216万元，180平方米以上复式四居室最长10年租约则要求一次性支付租金为360万~480万元。

“我们为万科翡翠书院探讨了几种租赁方案，目前还没有确定具体租赁方式，主要希望释放（消息）出来了解客户的租赁意愿和接受程度。”北京万科一位人士告诉记者，“但是都必须要求承租人一次性支付租约期内全部租金。”

租赁方案未最终确定

北京万科在2016年12月初以50亿元代价竞得海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块，同时北京万科与北京住总集团有限责任公司控制的非全资附属公司北京金第房地产开发有限责任公司组成联合体，以59亿元代价竞得了海淀区永丰产业基地HD00-0401-0132、0120、0162地块。

这2宗地块均采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让，当时多家开发企业触及地块设定的价格上限后，北京万科在竞拍环节竞报自持地块内全部居住用途为商品住房及商业用房。

根据北京市住建委2017年4月中旬配套发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

据记者了解，北京万科设立了北京万永房地产开发有限公司（以下简称“万永公司”），以开发海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块项目，而万科翡翠书院项目即属于该地块。

根据记者获取的一份关于海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块项目材料显示，该地块建设用地总面积8.35万平方米，总建筑面积26.8万平方米，共分为0062、0166、0158三个地块，其中0062地块建设内容主要包含5栋住宅楼，0166地块建设内容主要包含14栋住宅楼，0158地块建设内容主要包含14栋住宅楼。

这三个地块合计地上建筑面积13.88万平方米，地下建筑面积12.9万平方米，其中地上建筑部分，住宅建筑面积为13.67万平方米。整个项目将供应住宅房源合计1322套，其中90平方米以下户型面积房源1100套，90平方米以上户型面积房源222套。

如果将海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块全部价款分摊至住宅建筑面积，住宅部分的楼面地价接近3.7万元/平方米。

另据北京市住建委披露的海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块项目建设方案，该项目计划建设时间为2018年3月中旬至2023年12月底，共分4期建设完成。但该地块项目大部分建设内容将会在2020年底实现竣工。

“虽然万科翡翠书院项目对外释放了一些预租信息，但一方面公司是在试探市场和客户对预租方案的反应，还没有确定最终的租赁方案；另一方面是启动预租以后，估计只会让意向客户预付少量租金，锁定租赁资格，客户支付全部租金，肯定是在租赁期开始前后，即项目2020年实现竣工以后，不会让客户提前2年一次性支付全部租金。”上述北京万科人士说。

据记者查询了解，万永公司在2018年3月底已经取得了海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块项目部分建设内容施工许可。而北京万科与北京住总集团合作取得的海淀区永丰产业基地HD00-0401-0132、0120、0162地块项目则暂未推进开发，目前记者也未能查询到该地块项目工程信息。

不过，据记者了解，北京万科已经设立了北京万金房地产开发有限公司（以下简称“万金公司”），以开发HD00-0401-0132、0120、0162地块，但万金公司的持股方只有北京万科，并无北京住总集团。北京万科通过北京万毓商业发展有限公司（以下简称“万毓商业”）间接全资持股万金公司，而万毓商业的股东方里，万科企业持股比例仅为1%，华能贵诚信托有限公司持股99%，预计北京万科已为该地块项目引入了信托资金承担主要资本支出。

收回投资预计需20年

“我觉得万科翡翠书院项目的预租方案也是一个无奈的租赁方案，在财务测算上依然要赔本。”北京市一家开发企业人士告诉记者，其所在公司2016年同样在北京获取了一宗全自持租赁住宅地块，“我们现在还没有好的解决方案，还要再等等。”

据记者获取的上述海淀区永丰产业基地HD00-0401-0062、0166、0158地块项目材料，万科翡翠书院项目整体投资总额预计为58.3亿元，其中工程投资57.86亿元，建设期利息4255万元，建设投入中6.1亿元将向银行申请贷款，其余资金投入则由万永公司自筹解决。

另据记者查询了解，目前万永公司由北京万科以及上海中城联盟投资管理股份有限公司名下附属基金公司管理的一只基金间接持有全部股权，该基金出资方包括上海信托、北京万科、中城投资发行的理财计划等，这意味着北京万科已经为万科翡翠书院项目引入基金融资。

根据北京万科释放的万科翡翠书院项目预租租金价格，该项目每平方米面积按月租金水平约为200元，按照地块项目可租赁商品住宅建筑面积13.67万平方米。假如万科翡翠书院项目在2020年竣工并全部对外租赁，北京万科一次性可收取最长10年租金最多为32.8亿元，为该项目整体预计投资总额的56%左右。

“但实际上北京万科2020年开始租赁一次性收回32.8亿元租金，只是一种理想状态，即便按照现在预租方案里一次性收取租金的方式，也达不到这一回款金额。”北京市一家开发企业投资人士告诉记者，“下一个10年租期开始时一次性收取租金，必须计入10年租约期的资金成本，即便租金下一个租期会有涨幅，但是预计万科翡翠书院项目以租赁方式收回全部投资也要20年左右。”

更重要的是监管部门对万科翡翠书院项目租赁方案的态度，至今北京市住建委等部门对北京万科释放的预租方案尚未表态。

北京万科2017年4月份前后曾试图探索上述2宗海淀全自持租赁住宅地块项目与周边互联网企业合作建房模式，使这些互联网企业员工能够以相对较低的价格内部认购租赁房源，合作建房、内部认购的方式，能够让北京万科在该地块项目上实现更多回款、更快收回投资，但是这一方案无疾而终。

北京另一企业自持租赁住宅项目“中国铁建理想家”在2017年底曾经推出了一种租赁方案，即“一次性收取10年租金、20年押金”，但最终开发企业遭到北京市住建委紧急约谈，并启动了对这一租赁方案是否属于“以租代售”行为的调查。

“我们释放这次预租方案也是希望听取北京市住建委等监管部门的意见，最终确定的租赁方案也要得到政府认可。”上述北京万科人士说。

万科翡翠书院项目要求承租人一次性支付最长10年租约的全部租金，对承租人而言同样将形成较大支付压力。

“我们希望客户开始租赁时一次性支付全部租金，但我们无法向客户提供金融解决方案。”北京万科这位人士表示。

据记者了解，目前北京市的商业银行及其他金融机构暂未推出针对长期租约的贷款产品，承租人难以通过商业银行获取长期租约的专项租房消费类贷款。万科企业在深圳同样发展了租赁住宅项目，而中国建设银行深圳分行已经在当地推出了全国第一款面向租赁市场的个人住房租赁贷款产品“按居贷”，是向租客发放一次性支付租金等租房相关费用的贷款，该类型贷款最高可贷额度为100万元，贷款期限最长10年，贷款利率比商品房按揭贷款更优惠。