为什么越来越多的城市在取消公摊

最近，关于要不要取消公摊的话题再一次冲上热搜

甚至引发了1.5亿的阅读量

其实关于公摊的话题，几乎每年都会被大家拿出来吐槽

比如120平的房子，刨去公摊面积实际只有80多平

按产证面积交物业费就算了，为啥暖气费也得算上公摊

你说公摊多少就多少，到底怎么算出来的，为啥各个城市的计算方法还不一样

虽然公摊面积在一年一年的吐槽中依然延续

但是，想必大家也已经发现，最近各个城市对待公摊的态度似乎也有改变

今天我们不讨论公摊要不要取消，而是在这个背景下，尽可能不带情绪的思考

取消公摊这件事背后的意义

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先来看看哪些城市从政策上对取消公摊出手

其实从通知条例上，对公摊做出明文规定的城市还不在少数

稍微查一下资料，就跳出重庆、内蒙古、衡阳、肇庆、湘潭“取消公摊”的新闻

但是作为一个谨言慎行的公众号，我们还是再做了一些核实

最早提出“以套内建筑面积作为计价依据”的重庆

第一次提出这一点是在2002年发布的《重庆市城镇房地产交易管理条例》

这在二十多年前的确是一个大胆的创新

即使在今天，我们去搜重庆的新房

图源：链家

依然可以在户型图上看到被标注的明明白白的建筑面积和套内面积

这样的标注在其他城市的户型图册上还挺少见的

但是重庆发布的这份《重庆市城镇房地产交易管理条例》并非一成不变

而这份条例在日后修订的版本中，曾做过微调

发现了没

已经不再是只以套内建筑面积做计价依据了，而是套内建筑面积和建筑面积都要公布

其实从某种程度上来说，也是重庆在努力改变的道路上做出的一些妥协

后来，内蒙古、合肥都提出过“取消公摊”的提议，但没有具体实施

今年以来，肇庆、湘潭明文提出新房按套内面积计价销售，某种程度上算是再进一步

再说说最近引起热议的湖南衡阳

与肇庆、湘潭提出“销售计价宣传”有些不同，衡阳往前再迈了一步

今年12月12日，衡阳发布官宣了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》

明确提出实行商品房销售按套内建筑面积计价，在文件中指出

1）自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积计价销售。

2）房企业在签订合同时，应与购房人约定按套内建筑面积计算商品房价款。

3）面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

而且很清晰的给出“套内建筑面积”的定义是

套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

所以，衡阳的不同在于两点

一是，明确要求网签合同也按套内建筑面积计算

二是，要求开发商详细公示公摊面积明细，这其实是倒逼开发商，改变公摊作为糊涂账的现状

可以说是很实在的让购房者“所购及所得”

但是为什么衡阳要这么做呢

我搜到了衡阳这几年的楼市情况，也许能看出一些端倪

数据来源：衡阳统计局

虽然今年还没有结束

但就从目前的数据来看，衡阳的楼市还是没有完全回暖

而且受销售端持续偏低位影响，衡阳房地产市场的存量去化也面临压力

而在这样的背景下，衡阳其实已经提出了优化房地产用地供应、盘活房地产用地资源等一系列举措

所以这次更加明确的“去公摊化”政策，可以说是城市探索刺激购买力的一个方向

当然，同样的楼市压力也会出现在一线和强二线城市

只是因为这些城市原本的楼市成绩还可以

所以面对公摊面积这个议题

选择了更软性的方式

02

很多城市都在鼓励开发商造100%得房率的房子

最直接的做法就是在计容建面、得房率、阳台进深等面积计算规范上去做优化调整

让一个房子赠送面积更多，侧面助推提升项目得房率

从而达到100%甚至更高的得房率，实现"0公摊"

广州、浙江、珠海、长沙等等城市都在今年发布过新的计容规范

涉及到的内容很多很杂，但是就提高得房率这件事来说，各个城市大概在三个方面发力

第一个是放宽面积赠送的规定，主要是阳台

当然，如果要选一个住宅赠送面积最直接最好用的位置，我也会举双手选阳台

以广州为例

2023年底，《广州市建筑工程容积率计算办法》中提到

在满足连续开敞率和进深条件的情况下，若这部分半开敞空间的面积不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半计算面积

而原来这项规定的上限是15%

我们来简单算个账

假设200平的房子，按照原先的面积计算规则，阳台的赠送面积最多可以达到

200*15%=30平

但是按新的计容规定，阳台的赠送面积可以达到

200*20%=40平

直接就多赠送10个平方

当阳台再进一步，就是露台

各城市开始允许大露台的出现

也就出现了第二个极大提高得房率的情况，第四代住宅的爆发

23年、24年这两年，被不止一座城市视作第四代住宅的“爆发元年”

福州算是走在最前面的一个城市

自2022年福建首座第四代住宅“建发缦云”正式亮相后，在短短两年半的时间内，福州成功落地30余个第四代住宅项目

大家想想为什么四代宅能受市场欢迎

我们且不说住宅品质这些，就单赠送面积这一条

四代宅产品一下就拉高了得房率

福州保利天珺的四代宅户型，约20平露台结合约40平的公共休闲平台，整体做到了约60平的超大赠送面积

当然，大露台也会生活场景创造新的可能，这是后话了

第三个，也是最普遍的提高得房率的发力点，允许一些空间不计容

比如杭州在12月12日新发布的《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》中规定

部分新房封闭式阳台只算一半面积，小区门厅、开放式风雨连廊不纳入容积率计算，按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不纳入容积率计算

注意，杭州的这些规定其实像是一种“特赦”

原本是计入公摊面积的空间，现在直接不计容了

那相当于我一模一样的房子，新规发布后，我记到房本上的面积减少了

在杭州卷出天际的产品力下，这对开发商来说也是一件好事

因为新规出来之后，开发商受到容积率的制约就会变小，想要做大堂、风雨连廊这些空间也会更自由

其实这是鼓励开发商去做高品质小区

可以期待下一波杭州楼市的产品力

发现了么

其实不论用什么方式，最终的目标只有一个，就是消解公摊面积带来的“损失感”

那么又回到我们开头试图讨论的问题

03

取消公摊的背后是什么

其实很多人关心，如果取消公摊，那么存量房怎么算

不仅是存量房，其实如果真正要全面取消公摊

需要考虑房贷利率、全国房价格局、房价收入比

还有房改、维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取

还有以往所有以建筑面积作为标准和计量的规则、参数都需要体系化更替等等等等

这是一项系统性工程

至少短期内会给计价标准带来混乱，以及增加很多不必要的社会运作成本

所以这件事，至少在短期内，不会发生

而目前城市做出的“取消公摊”政策

还只是把套内面积和建筑面积完全透明化，房屋总价是不变的

当然，这样的好处是

最终给购房者呈现一个直观的房价

可以让房子的销售更透明，让购房者的每一分钱都花在自己家的使用面积里

告别“薛定谔的公摊”

还有一件事大家别忽略了，当全网铺天盖地在讨论“取消公摊”的时候

没有公摊开发商还会好好做公区么？

会出现奇奇怪怪的电梯厅和楼梯间么？

几乎没有人会问这样的问题

因为房地产市场已经足够卷了，没有好的产品力根本卖不动

所以，发现了么

这一场“取消公摊”更像是从城市层面给购房者安抚和信心

这也是当房子回归居住属性之后，市场驱逐劣币的方式之一

04

最后，还是想说

以前我们看到更多的是开发商在卷产品

企业层面在房地产市场做出的努力

对城市而言，更多的还是从前端、土地端发力

而现在，也开始出现城市层面对销售市场的刺激

从销售端，在制度上对开发商和购房者都释放友好

狄更斯说，这是一个最好的时代，也是最坏的时代

其实这句话，翻过来说也成立

在看似不好的时代，往往能出现最好的环境、最适宜的土囊

以及未来的希望

以上为正文，来自Once