为什么永远有人说“房价快回暖了”？

文：蔡垒磊

写了太多比特币，房哥房姐们不干了，纷纷让我再写写房子。从目前的数据看，大城市似乎出现了一些交易量的回升，但属于以价换量，价格并没有起来。然而在这个十字路口，很多人又迷茫了，因为周围看好房价的人多了起来，于是有房的开始犹豫该不该卖，无房的又开始焦虑是不是会上不了车？

《繁花》里的强慕杰为了把阿宝赶出局，用了一招“扶老太太下楼梯”，什么意思呢？让股价下跌，然后在低位收筹码，用价格下跌来打爆高杠杆，同时保证自己手里的现货筹码变多，掌握未来的主动权。

楼市也是一样，只不过执行的主体不是强慕杰，而是政府。中国这20几年楼市的黄金时代已经确定落幕，由于太过于疯狂，供需严重错配，过度建设，导致繁华过后，留下龙头房企们巨大的窟窿，和地方政府一地的烂摊子。眼见着卖地的财政收入已经无以为继，国家必然要彻底转型在房地产里拿钱的模式，从一次性收入要逐渐过渡到持续性收入——这也是全世界几乎所有发达国家都必然要走的路。

之前国家恨不得把手里的免费东西都扔出去换钱，但现在钱花完了怎么办？这些东西现在价格太高，自己手里的筹码又少，所以需要两步，第一步是大量开发增量，建优质保障房，人才房；第二步就是打爆高杠杆，让这帮在高位上了高杠杆的老百姓，把带血的筹码吐出来，然后自己在低位接——你看政府出的公告，是5折接，不是高位5折，是当前价再打5折。

这样一推一拉，国家手里的筹码就会迅速变多，未来大城市就能容纳更多的人口，而房东从老百姓变成了国家，国家就能既收房产税，又能收租，将房地产的收入形式平稳过渡——未来经济如果转好，由于手里的低价筹码足够多，没准还能继续又卖地又卖房，再收割两道，只要出个政策，变更一下某些房子的性质和玩法就可以了。

但在这个收筹的过程中，国家毕竟不是强慕杰，是需要考虑老百姓的承受能力的，一下子打爆所有杠杆，不仅老百姓受不了，银行也受不了，国家自己也受不了，所以才需要“扶老奶奶下楼梯”。即房价每下行一格楼梯，如果政策效果消失了，没量了，又变死水一潭了，国家就会挤点政策利好出来，让一部分人再看到希望，然后接盘，换人站岗——换人站岗的目的，就是不让80%的下跌雷炸死在同一个人身上，每个人扛个20%，换个三四批人，目的就达到了。

所以网络上必然每隔一段时间，就会有一些人认为“房价就快回暖了”，这是可预见的。但你有没有发现，虽然这种情绪始终在，但价格越来越低了？就是这个原因——国家在慢慢做左侧交易。

我们的房价目前还不具备任何回暖的条件，要回暖，首先国家手里的筹码要够，这是外因，目前国家还不准备做右侧交易，必须等到国家手里的筹码收到预期的一半以上，它才有抬升的动机，否则本次改革就失败了；其次房价跌幅要更快地跑赢租金，这是内因的外在表现形式。现在是房价跌租金也跌，但房价跌得还不够快，导致投资房地产的吸引力还不够——当然，如果你的投资本金一直下跌，那么租金再高也是没有吸引力的。所以购房的时机是什么？房价止跌，虽然没涨，但租金大幅上涨，这个时候才可以看一眼房地产是否值得投资了，因为这是房价真正准备好反转的其中一个信号，而现在绝大多数的房子都还不具备涨租条件。

那什么内因会导致房价和房租如此表现呢？当然是大量的人重新涌入大城市，而它的基础，就必须是大城市有金子可捡——你能想象在如今企业大量倒闭的现状下有什么金子可捡吗？它一定是要中国经济找到新的增长引擎，有一个全民疯狂参与的产业，能够迅速造富一大批人，才有这种财富吸引力，让一大批新企业开张，一大批新人力重新去大城市淘金，然后这个内因就在房地产上表现为房租飙升，然后持有房地产的回报率开始变得有吸引力，然后才能开始新一轮的房价和房租的左脚踩右脚。

不要去看政策，这种短期影响没有任何意义，基本盘呢？基本盘都不存在，政策就必然只是一个陷阱，骗骗无知的人去接盘站岗，替社会扛雷罢了。

所以这一波洗盘你以为只是单纯的财富洗盘吗？本质是认知的洗盘。就是有那么一批人，他们之前通过房子暴富了，但他们也不知道为什么就富了，于是就路径依赖，赚到钱就加房子，加了房子又赚钱了，于是更笃定了，什么买房子就是成为城市的股东，嫌赚得不够快，又开杠杆加，以为这是中国最快的致富方式，比上班和做生意来钱快多了——最后他们的财富就会从哪儿来回哪儿去。因为既然是城市的股东，那城市衰退，股东当然也得承担对应的亏损，这很公平，可他们却从来没想过城市还能衰退——这个过程既是洗掉财富，也是洗掉认知。

总有人说认知没有用，当你的认知配不上财富的时候，你就知道有没有用了。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。