“当前农民住房的一个选择, 可能改变地区经济形态” | 文化纵横

焦长权

北京大学马克思主义学院

董静瑛

恩施州城乡规划设计研究院

【导读】过去四十余年，中国进入了史无前例快速城市化的进程，而农民家庭也被时代洪流裹挟着，不断调整自己建房和购房的选择策略。房产是中国农民家庭最重要的投资和消费，与家庭再生产和社会地位息息相关，然而在此过程中农民往往计划赶不上变化，住房因此呈现出分阶段、分地域的动态分化。

本文认为，农民的住房选择经历了从80年代的农村建房高潮，到新世纪以来建房与购房并行的转变。购房趋势的加速与农村税费改革、教育资源向城镇转移、“全国性婚姻市场”的形成以及房地产市场波动等因素密切相关。然而，不同地区农民的购房进程存在显著差异。华北平原地区由于人口密集、交通便利、宅基地管理严格以及强烈的代际责任意识，农民进城购房的速度明显快于西南山区。西南山区由于地理环境、宅基地管理制度和代际关系等因素的影响，农民更倾向于在村庄建设相对“奢华”的房屋，购房比例相对较低。

最近几年的新变化也值得关注。一方面，部分已经在城市购房的农民家庭，开始返回村庄再次重建房子，尤其是社会经济条件较好的家庭。另一方面，西南山区农民家庭虽然在村庄中已经修建了较好的房子，受限于医疗和教育资源的影响，也不得不继续进城买房。作者认为，由于地理环境等方面的差异，不同地区农民家庭的城镇化进程和城乡关系模式正发生巨大分化，这可能将对地区的基本社会经济形态产生重大影响，也会对中国城镇化的战略制定和策略选择产生一些挑战。

本文原载《文化纵横》2024年10月刊，原题为《买房还是建房：农民在城镇化进程中的动态选择》，仅代表作者观点，供读者参考。

买房还是建房：

农民在城镇化进程中的动态选择

进入新世纪后，中国经历了一个史无前例的城市化进程。中国城镇化模式的一个突出特点，是大规模流动人口长期在城乡之间“循环式”迁移，而不是农民家庭一次性整体进入城市。在这个过程中，农民家庭如何配置家庭成员的生活环境，尤其是如何投资房屋这一不可移动的重资产，就成了一个要害问题。无论是传统农村，还是现代城市，房子都是农民生命历程中最主要的投资和消费，它与家庭再生产直接相关，也承载着人们的面子和荣耀，在城市社会中更具有极强的资产属性。因此，住房成了人们营造生活环境的关键一环，也成了透视家庭城镇化的重要指针，最典型地反映了农民城镇化进程的动态分化。

▍房子是一个关键问题

无论是在农村还是城市，房屋都是居民投资和消费的关键。在传统时期的农村，土地是最基本的生产资料，住房则是最重要的生活资料，农民终其一生的家庭积累基本都投资到了土地和房屋上。对小农家庭而言，建造房屋基本成了农民生命历程中最重大的投资行动，因为只有建造了住房，才能完成家庭的再生产，才能为孩子娶妻生子，完成农民一生最大的意义救赎和生命任务。当前，在高速城镇化背景下，住房对农民家庭的重要性更为凸显，它不仅依然是家庭最重要的生活资料，其资产属性更为凸显，房子彻底成了家庭投资和支出的关键。

中国农民建房和买房的选择，经历过一个有趣的历史变化。在高速城镇化进程中，往往计划赶不上变化，农民家庭也被时代洪流裹挟着，不断快速调整着建房和购房的选择策略。

80年代，通过家庭联产承包责任制改革，全国所有地区的农民家庭生产生活水平都在较短时期内获得明显提高。同时，伴随着60年代婴儿潮一代进入婚育时期，改善住房条件的需求非常强烈，80年代农村掀起了一轮住房建设的高潮。此后，东部地区借助农业集体化时期社队企业的积累，以及国家优先发展沿海地区的政策优惠，乡镇企业异军突起，进一步大大提升了农民生活水平。中西部地区则未能实现同样的发展节奏，自80年代后期开始，农民负担过重的问题就已经凸显，90年代后则显著加剧，最终演变成了世纪之交的全面三农危机。在绝大多数中西部农村地区，发展乡镇企业也未取得与东部地区相似的经济成效，反而使乡村两级背负了较大的债务。

进入新世纪后，国家推动了以农村税费改革为中心的农村综合改革，农民生产生活条件显著改善。与此同时，加入WTO后，沿海地区外向型经济进一步发展，为大规模农村剩余劳动力提供了就业机会，中央因势利导对城乡关系做出了调整，对农民工进城务工从限制转向服务，大规模农民工外出务工极大增加了农民家庭收入。因此，进入新世纪后的第一个十年，是广大中西部地区农民家庭休养生息、生活改善的十年，农村普遍从严峻的三农危机中缓和过来。大量农民家庭快速解决了温饱问题，真正向小康水平迈进，最典型的表现是以“三大件”（彩电、电冰箱、洗衣机）为代表的耐用消费品迅速在农村普及。也正是在这个时期，80年代中后期出生的婴儿潮一代普遍进入婚育时期，需要大力改善住房条件，因此农村掀起了改革开放后第二波建房高潮。根据农村住户调查的粗略统计，全国农村住宅竣工面积由2001年的6.88亿平方米迅速上升到2009年的9.56亿平方米，这是改革开放以来农村住宅年度竣工面积的一个高峰，2010年后开始迅速下降，2020年已下降到4.34亿平方米。[1]

也正是此一时期，中国的城镇化进程显著加速。农民家庭已经不再满足于在农村建房，他们也开始购买城市商品房。在诸多因素的叠加影响下，农民购买城镇化商品房的进程大大提速。其一，农村税费改革后，国家对农村义务教育的空间布局结构进行了大规模调整，最主要措施是合并大量小规模学校，由此引起了“文字上移”，最终造成了农村义务教育阶段学生快速进入城镇入学的意外后果。教育是农民家庭最重要的公共服务之一，教育进城大规模拉动了农民进城买房。其二，随着人口大规模跨区域流动，中西部地区农村女性跨地域婚姻大为增加，有学者称为“全国性婚姻市场”的形成[2]。这进一步加剧了中西部农村地区本已存在的男女性别比失衡问题，进而直接加剧了婚姻竞争，迅速推高了婚姻成本，一个主要表现是到城市购买商品房很快成为农村青年结婚成家的必要条件。其三，自2008年金融危机后，中国房地产市场在政府的调控中，出现了多轮不寻常的短期内涨价现象，这既造成了消费者的恐慌心理，担心房价进一步飞涨，也催生了消费者的投机心理，人人都希望赶上房价上涨的浪潮。因此，农民家庭也秉持“迟买不如早买”心态，纷纷通过借款等方式，尽力提早到城市购买商品房。结果，进入新世纪第二个十年后，农民家庭开始大规模购买城市商品房，并在很短时间内几乎实现了“能买尽买”，这也是过去10多年三四线城市，尤其是县城房地产市场繁荣的主要原因。

总体来看，在过去20多年时间，农民家庭在很短时间内马不停蹄地经历了村庄建房和城市买房的重大行动，这可以说是新世纪以来农民家庭生活的一个主旋律。

▍建房与买房的变奏

对于在村庄中建房改善住房条件，中国各地区的农民没有显著的区域差异。但是，由于各地区地理交通条件、宅基地管理制度等方面存在巨大差异，农民进城购房的观念和实践存在很大的区域差异。

总体而言，华北、东北等平原地区，农民进城购房的进度明显更快，以冀鲁豫皖为核心的华北平原是典型代表。原因是多方面的。首先，华北平原地区人口密集，县域幅员面积总体偏小。农村税费改革后，国家公共财政对乡村道路等投资力度很大，华北各县域之间的交通条件大为改善。2010年后，小汽车大规模进入普通农民家庭，目前华北平原农民家庭小汽车已基本趋近饱和。交通网络的改善和小汽车的普及，让大多数村庄的村民都被纳入了县城的“半小时交通圈”，地级城市、县城对乡村地带的辐射范围越来越广，农民购房后能够顺利实现城乡两栖生活。其次，华北平原人地关系紧张，村庄集中居住，宅基地制度管理比较严格规范。新世纪的第一个十年，华北地区农村也普遍经历了一轮房屋改善建设的高潮，村庄中已有宅基地基本使用殆尽。同时，国家对村庄宅基地管理审批日益严格，村庄内新规划和审批宅基地难度越来越大，有些地区已基本停滞。因此，过去10多年，华北农民纷纷选择到城镇购房代替了在村庄建房。最后，华北平原处于儒家文化核心区，父母对子代的代际责任意识极强。以鲁豫皖为代表的华北地区，可能是中国代际关系失衡最严重的地区之一，学者甚至将其称为“代际剥削”。父母通过不断省吃俭用、辛勤劳作为子女积累婚姻成本，甚至借债为子女购买结婚所需的住房、汽车，子女成家后却并不负责这部分债务，而是由父母继续偿还。结果，华北平原农村的婚姻竞争异常激烈，结婚成本不断推高，进城购房迅速成为子代成家的必备条件，强力推动了农民家庭到城市购房。在这种情况下，华北平原农民家庭在很短时间内掀起了集中到城市购房的浪潮，农民家庭在城市拥有商品房的比例已经相当可观。

相反，在以云贵川渝为代表的西南山区，农民进城买房的进程明显更慢，依然保持着在村庄建房的积极性。与华北平原相比，西南山区内县域幅员范围明显更大，虽然农村税费改革后交通条件也得到有力改善，但山大人稀、山高路远仍然是大量西南山村的典型特征，县城和地域中心城市对乡村地带的辐射范围虽然日益扩大，但“半小时交通圈”所辐射的范围仍然有限，乡村与城市的整合力度较平原地区相去甚远。

同样由于这种地理地貌特征，西南山区虽然同时经历了大规模的教育布局调整，农村小规模学校和教学点也纷纷被撤并，但仍然很难将教育资源等全部向城镇，尤其是县城聚集。在县城与村庄之间的乡镇，作为公共服务和商贸物流的中心，在西南山区发挥着重要作用。这与华北平原形成了鲜明对比：县城是华北平原基层最主要的公共服务和商贸中心，经常出现“小县大镇”的空间格局，即一个规模较小的县域本质上更类似于一个大的乡镇，县城是这个乡镇的中心。正因为西南山区的县城对乡村地带的吸纳和辐射效应没那么强，这里的农民进城买房的压力也没那么大。

另外，由于西南山区农村普遍分散居住，农村宅基地管理长期松弛，村民在村庄中建设新房也更为容易。直到最近几年，国家对基本农田保护日益重视，山区宅基地审批的管理才逐渐走向规范。只要到西南山区农村调研，都能看到村庄中零星起伏的一幢幢房屋，它们都是钢筋混凝土建筑的楼房，基本彻底取代了这一地区传统时期以木材为主要材料的平房。不仅如此，西南地区家庭中的代际关系也更为平衡，代际之间没有形成非常明显的“代际剥削”。虽然由于女性的大量外流导致婚姻竞争也日益激烈，但婚姻成本总体可控，过去10来年，进城买房尚未普遍性地成为年轻一代成家的必备条件。

结果，在云贵川渝等西南山区农村，虽然也有部分农民开始进城购房，但总体进度要大大落后于华北平原。相反，农民普遍在村庄中建设了比较“奢华”的房子，建房花费也相当大，从经济成本上甚至不低于在县城购房。比如，农民家庭建造一栋普通的二层小楼，按照目前的物价和建筑成本，装修好入住基本都要花费30万元左右，这显然是一笔不小的支出。若是房子建设面积较大，建筑装修质量更高，则花费成本更高，40万~50万元也不鲜见。西南山区农民建房花费的高企，主要有以下原因。一是过去10多年，随着人口老龄化和劳动年龄人口的大规模下降，农民工工资水平直线上升，在农村的建筑工人工资也随之上涨，大大推升了建房成本。二是由于山区地理地质特点，容易引起房屋地基松动，因此，即便是农村二层小楼，为保障建筑安全，西南地区农民普遍深挖地基，并搭建钢筋混凝土框架，这与华北平原农村普通住房建设相比就额外增加了很大成本。三是除主体楼房外，山区农民普遍还得建筑配套的偏房，用于烤火、厨房等功能，也基本都会配套建设比较宽敞的硬化场院，以及猪圈、化粪池等配套设施。四是农民对房屋装修要求普遍较高，除了城市装修通常采用的地板砖、吊顶等项目外，不少农民还对部分房间内壁加贴一层实木木板，使房子内部看起来像传统木房子一般，据说还能增加保温效果。此外，山区的交通运输成本也比较高。

总之，过去20多年，中西部地区农村普遍经历了农村税费改革、城镇化加速等重大社会经济变革，农民都不得不在很短时间内通过建房、买房等行动应对城市化的冲击。然而，无论是在村庄建房还是城镇购房，实际上都基本花费了农民家庭的主要积蓄。华北平原的农民，先是花费有限的资金在村庄中重建了房子，紧接着又加入购房浪潮中，将家庭全部积蓄基本全部投入进去。西南山区虽然也有部分农民开始进城买房，但大量家庭选择继续在村庄中建房，但由于建房成本较高，同样基本将家庭积蓄花光。

最近几年，事情在发生新变化。一方面，部分已经在城市购房的农民家庭，开始返回村庄再次重建房子，无论在平原地区还是山区都是如此，尤其是社会经济条件较好的家庭。过去几年，中西部地区农村普遍出现了一个新现象：一部分从村庄中走出去的“成功”人士，纷纷返回家乡高标准地重建房屋。这批人的典型代表是村庄中通过考学、经商等途径已经在城市彻底扎根立足的人群，他们在城市有稳定的工作和收入，在城市已经购置商品房并完成了资本积累。现在，他们有充足的经济积累，有些甚至临近退休或已经退休，成了返乡“乡贤”；他们的父母往往至少还有一人在世，借助国家的宅基地管理政策，在村庄对老宅进行高标准的重建。另一部分相似的人群是，他们在本质上一直没有离开村庄，只是通过经商、务工等方式比较彻底地实现了经济自由，在城市已经购置商品房，还有比较宽裕的经济能力，他们也选择在村庄中进行高标准的房屋重建。这些在村庄中建设的高标准房屋，一般都花费不菲，和村庄中大部分普通农民家庭的住房都明显不同，本质上是乡村别墅。应该说，中西部地区农村出现的这一新现象，在东部地区农村已经上演过了。大部分东部地区的农村家庭，基本都在城市和农村同时拥有质量不错的住房，自80年代以来，他们先是在村庄中大规模建房，继而到城市购置商品房，再接着在村庄建设更高质量的住房，已经完成了建房、购房、再建房的一个长周期循环。

另一方面，西南山区农民家庭虽然在村庄中已经修建了较好的房子，在城市化浪潮下，也不得不继续进城买房。最主要的动力，是年轻一代对更优质的公共服务的追求。在生育和医疗方面，最近几年，年轻一代对女性怀孕和生育安全的要求越来越高，农村家庭基本也都会选择到县城的医院建档生育，一个乡镇卫生院一年到头也没出生几个孩子，基本失去了产科功能。但是，在西南山区地带，除县城周边乡镇村庄外，大量村庄仍然不在县城“半小时交通圈”辐射范围；如果住在远离县城的村庄，孕产期内到县城医院进行各种检查就会非常不便，生产时还面临着时间不确定带来的困难和风险。在西南山区一个县，最近几年，县交警几乎每年都会接到好几个临产孕妇被堵在去县城路上的求助案例，这种案例经常登上本地新闻，并很容易在微信群中广泛传播。这大大刺激了年轻夫妇的安全神经，使他们有极强的住宿县城怀孕生育的要求。

在教育方面，2016~2023年，全国新生儿数量在短时间内下降了一半，这使各地学前教育基本都面临过剩供给的危险。尤其是中西部山区，由于不少学前教育生源流失到外地，本地学前教育规模下降幅度更大，村庄中的学前教育班级几乎全部面临撤并，学前教育完全进入集镇。这无疑大大增加了农村家庭接送孩子上学的成本，一些偏远村庄的孩子已不可能继续住在家里每天到集镇上幼儿园。显然，年轻一代家庭在育幼和小孩教育方面，都面临着城镇化加速的深层挑战，进入县城或县域副中心城镇购买商品房，可能是未来一段时期西南山区农民家庭难以抗拒的趋势。

▍农民家庭城镇化进程的动态分化

城镇化是一个剧烈的变迁过程，它最直接的表现是农村人口向城市的迁移，深层则涉及居住生活、收入就业、公共服务、社会治理、价值观念等一系列复杂的变迁，是工业化之后人类生产生活形态的根本性巨变。就第一代从乡村转移到城市的家庭来讲，他们需要经历两个层次的城市化。一是有形的物质形态的转变，包括人口和非农活动在城市的集中过程，非城市型景观转化为城市型景观的推进过程；二是无形的社会联结、价值观念等思想意识方面的转变，包括城市文化、生活方式和价值观在人们心中逐渐扎根的过程。[3]仅就物质形态的城镇化来讲，就涉及居住来源、就业类型、服务保障等层次繁多的复杂变迁，而人的文化价值层面的城市化，则更是一个漫长的进程，它体现为乡土性逐渐消弭、城市性逐渐生长的文化转型。

但是，无论从哪个角度讲，在城市拥有稳定的居所都是农民家庭城镇化进程中的关键环节。尤其是，在中国人的价值观念中，只有拥有自己的住房，才算真正是自己的家。从全球各国对比来看，中国城市居民住房自有率都是偏高的。过去20多年，中国经历了快速城镇化，建房与买房的变奏成了农民家庭的大事。目前，全国各地区农民家庭进城购房的进程存在明显差异。东部发达地区已经基本趋近完成，华北平原地区农民进城购房的比例也相当高，西南山区农民在城市购房的比例还比较低。

农民家庭在建房和购房上的差异和分化，实质上代表了不同家庭城镇化进程和程度的分化。一类是已经完成城市化，在城市拥有稳定的就业和收入，也拥有稳定的住房，并有经济余力返乡建设高标准住房的家庭。他们返乡建设高标准住房的行为，本质上是一种“逆城市化”现象，是在城市扎根立足后，同时希望继续享受农村的青山绿水、蓝天白云，并在现有政策体系中，以比较廉价的成本实现在村庄中的再“栖”。在东部发达地区的村庄，这类家庭占比非常高，可以说普遍实现了家庭在城乡两地都拥有现代生活条件的城乡融合发展。在中西部地区的村庄，这类家庭占比不高，主要是村庄中一些通过考学、经商等走出村庄后真正扎根城市的家庭，他们作为返乡“乡贤”开始在村庄建设高标准的住房，以供家中老人居住或为自己退休后回村养老做准备。

第二类是中西部农村地区的大部分普通农民家庭，他们仍然在艰难的进城过程中。平原地区的家庭总体进城进度更快，购买商品房的比重较高；山区家庭则进城进度偏慢，购买商品房的比例尚有限，但基本都在村庄中建设了条件不错的房子。总体而言，这类家庭尚未在城市彻底扎根立足；不少家庭虽然在城镇购置了商品房，但家乡城镇无法提供有效的就业机会，不得不继续长期在大中城市务工；不少家庭在城市还没有享受到公平可及的基本公共服务，面临着县城小学的大班化等公共服务供给不足的问题。这类家庭也是目前国家相关宏观政策重点聚焦的对象，核心在于让这些家庭稳妥有序地进城；各种政策保留了他们在村庄中的退路，即使他们进城不顺，甚至从城市退回来，仍然有村庄内的土地、宅基地等兜底。当然，这一群体也在发生快速的分化，其中很大一部分家庭，会随着社会经济的持续发展，在城市逐渐稳定扎根下来；一旦在城镇稳定下来，他们又特别迫切地希望重新在村庄中建设高标准住房，以实现在城市和农村的舒适“两栖”。

第三类是村庄中的贫弱家庭。这类家庭在短期内可能难以在城市彻底扎根，家庭成员只是在城市务工就业，但家庭生活重心在乡村。在短期内，他们基本没有能力到城市购买商品房和承担家庭进入城市生活的成本，甚至在村庄中改建住房都显得力不从心，一些有住房安全问题的家庭在政府的帮助下才完成了房屋改建修缮。在东部发达地区的农村，这类家庭数量非常少，中西部地区村庄则有一定比例贫弱家庭。尤其是在“三区三州”等深度贫困地区，虽然已经整体脱贫，但脱贫群众社会经济基础仍然薄弱。精准扶贫时期各地区识别的建档立卡贫困户规模，基本能够准确反映各地区贫弱家庭规模。这类家庭，高度依赖城市和农村同时提供的社会经济支撑，城市务工提供主要工资收入，农村土地、宅基地等作为关键的社会生活兜底保障，这两方面的支撑让他们在农村尚能够维持一个过得去的基本生活。正是因为有村庄的兜底保障，他们不会盲目彻底向城市涌动，进而引起农村贫困向城市贫困的大规模转移，甚至带来一线大都市的贫民窟问题。因此，目前带有一定保护性质的城乡二元结构，对这类家庭具有非常重要的意义，对中国城市化进程也至关重要。

农民家庭进城是一个漫长而复杂的历史进程，不同地区、不同家庭以及家庭中的不同成员，在城镇化进程和程度方面存在明显的非均质性。如何从不同角度进一步深入讨论不同家庭以及家庭中不同成员城镇化进程和程度的显著差异，并揭示这个过程中正在发生的重大分化，对深入理解中国剧烈的城镇化实践具有重要意义。同时，城镇化是对乡土中国的社会形态的一次巨大变革，推动着中国正在经历一场真正的“千年未有之变局”。由于地理环境等方面的差异，不同地区农民家庭的城镇化进程和城乡关系模式正在发生巨大分化，这可能将对不同地区的基本社会经济形态产生重大影响。显然，未来一段时间，中国城镇化的战略制定和策略选择，都面临着一些新的挑战。

注释：

[1] 国家统计局农村社会经济调查总队编：《中国农村住户调查年鉴（2021）》，中国统计出版社2021年版，第361页。

[2] 贺雪峰：《乡村的视角》，中央党校出版集团2024年版，第86~89页。

[3] 许学强、朱剑如编著：《现代城市地理学》，中国建筑工业出版社1988年版，第47~48页。