廉租房的迷思

廉租房在中国实际上成为迷思了。高房价成为“万恶之源”,廉租房似乎成为万灵药。

廉租房,顾名思义,就是租金低廉的住房。思路当然是好的,也确实有很多需求,问题是:

1、房源从哪里来

2、资金如何解决

3、如何确保公平

中国现在有很多滞销房,合情合理的想法自然是把这些滞销房转化为廉租房。问题是怎么做。

这是公益事业,最终肯定是由政府来做。地方政府做不动了,那就中央政府出面。问题是,大量需要廉租房的地方是大城市,尤其是北上广深;大量存在滞销房的是三四线城市。地理上的错配使得“滞销房转化为廉租房”不具备可行性。

即使在地理上能做到合理配置,假定上海市内和附近存在大量滞销房,那还是有问题。

滞销房要么在开发商手里,要么在二手房主手里。要首先转成政府房主,才谈得上廉租出去。就上海而言,“低价位”房价约50000/平方米,远郊新房和城区“老破小”大致等价。典型远郊(如嘉定)100平米新房的售价算500万,典型城区“老破小”(如梅陇、杨浦)60平米二手房算300万。为了简单化,利率算1.5%,贷款为30年。那500万贷款的月供约17000,300万则约10000。

类似房源的典型租价分别约为8000元/月和3500元/月。显然,廉租需要显著低于这些商租。假定分别为半价:4000元/月和1750元/月。这应该能显著降低低收入群体的住房负担。进一步降低当然更受欢迎,但财政困难也更大。

政府也需要举债才能盘下滞销房。政府贷款的条件更优惠,但也不可能显著低于基准利率,否则银行就亏本了,最后还是“国家吃亏”。政府贷款利息大大低于央行基准,也严重冲击了金融市场。这才是最大一头的借贷,这将使得央行的利率控制化为乌有。不可行。

假定央行基准利率为1.5%(这只是假定一个数据,会进一步浮动,但不改变基本结论),政府接盘的本息支出就是17000元/月和10000元/月。半价廉租的差价为13000元/月和8250元/月,这是额外的财政开支,必须有来源。

有人说,赤字财政就解决问题了。这是糊涂的说法。赤字财政还是用借债来填补的。假定财政支出结构不变(民生、教育、社保等开支也确实削减不得),那廉租房就意味着借两笔钱,一笔是盘下滞销房的钱,这是一次性的,当然只有借贷是一次性的,还贷是长期的;另一笔是填补每月差价的,这是长期的。

有人说,廉租房来自资金链断裂的开发商和急等变现的二手房主,他们把房子“交给”政府就完了。这是剥夺银行和二手房主的资产,不可行。有价无市依然是“私有财产”,得到宪法保护,不可随意剥夺。银行和二手房主也没有理由主动把资产“交给”政府。

政府有义务提供公益服务。但要是代价是背上沉重的债负,而且不断加大债负,这不是公益服务,这是不负责任。社会主义不是这样搞的。

公益服务的原则只有一个:代价不能超过得益。

得益可以是多数人,那需要投入很小;得益也可以是少数人,那就可以承担较大的投入强度,但总投入依然较小,在多数人能分担的程度。

换句话说,廉租房不是不可以实施,但只有在需要廉租房的人是少数群体才可行,否则“拿钱”群体太大,“出钱”群体负担不起。

这也决定了靠廉租房释放消费力是个伪命题。廉租房本来就面向低收入群体,如果低收入群体还是少数群体,廉租房能释放的消费力注定是有限的。这不等于不应该搞廉租房,只是廉租房的出发点不能是释放消费力。

廉租房还有公平问题需要解决。

完备的规则、审查、复核这些都是必要的,也不用多说;廉租房必然带来可观的体制内反腐成本,这也不用多说。但廉租房对正常房地产交易和房租市场肯定形成冲击。

这回到同一个地方:如果廉租房只是面向少数群体,这样的冲击可以吸收;如果廉租房的数量和覆盖面大到危害主流房地产买卖和房屋租赁,那损害的是多数人的利益。中国城乡的房屋自有率很高,不同统计数据都在60-80%之间,甚至有90%的。这里已经排除了农村基本上都是自有房的问题。

大量廉租房涌入市场,必然造成房价下跌。这不是“资本vs人民”的问题,在这里,受害的恰恰就是人民,是廉租房享用者的父母、兄弟、同学、朋友。这造成严重的社会公平问题。

房地产价格滑落的问题与日本的“收支表衰退”相像。继续住在同一个居所,房价跌了,不影响居住,但不仅影响心情,也影响日后需要置换时的资产。人老了,或许需要搬进养老院。本来自家房子值500万,够N年的养老院开支;现在跌了一半,只值250万了,必然要求减少消费,增加日常积蓄,弥补资产差距。这就是家庭的“收支表衰退”。

对于被“掏空六个钱包”的人们,他们更是首当其冲的受害者,不仅钱包被掏空了,连老窝都脱底了。

也就是说,房地产价格滑落不见得增加消费,很可能带来的是消费力的滑落。

廉租房不是坏主意,但廉租房不是简单的主意,实施需要仔细筹划,尤其需要与主流房地产和房租产业相隔离,面向的也只能是少数群体。这不是保护资本的问题,这是保持基本经济秩序的问题。中国的家庭或许还没有进入“富”的阶段,但已经进入“有”的阶段,干什么都不能忘记这一基本事实。损害多数人的利益恰恰是最反社会主义的事情。

中国房地产价格虚高,这是房地产整顿的初衷。但这不是大刀阔斧能解决的问题,只能像当年“4万亿”一样,通过进一步发展而吸收。现在要做的是房地产止跌回稳,等经济和收入水平相适应了,才谈得上下一步的发展。在这一点上,中国房地产与中国股市恰好相反。两者都需要与经济发展同步,股市是从下往上跟上,房地产则是“冻结”到经济跟上再发展。

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