房地产为什么还不复苏？

转自微信公众号“明源地产研究院”：

01 中国房地产行业到底还能干多久？

这应该是每个房地产行业从业者心中的问题，也许每一个中国国民心中也都是有这个疑问。是不是城市化率达到类似发达国家的75%-80%左右，就是房地产的落幕的时间点？

以已完成城镇化率进程的西方国家为例，2023美国房地产行业占比GDP的比例约为10%、英国占比为10%、德国占比超过10%，其它的一些西方发达经济体的占比也基本在10%左右。毫无疑问：就算是在西方已完成城镇化进程的发达国家，房地产行业也是毋庸置疑的重要行业。

再看亚洲的发达经济体。2022年日本房地产行业占比GDP约为13%，韩国占比为13.6%，新加坡占比为15%。亚洲发达经济体的房地产行业较西方占比明显更高。

从某种程度上来说，这些发达国家就是中国的未来发展的方向。这足以说明，就算一个国家完成了城镇化率的进程，也并不意味着房地产行业会退出历史的舞台，相反，房地产行业在发达经济体的经济增长中仍扮演着非常重要的角色。

从一定的时间角度上看，房地产行业就是一个永续的行业。

02 中国房地产行业能够不断发展的动力在哪里？

根据国家公布的第七次普查统计数据显示。截止2020年，中国现存房地产住房总面积超过500亿㎡。

中国的建筑设计使用寿命为50年，按每年更新2%计算，每年仅仅是房屋更新的面积就已超过了10亿平方米，如果再考虑到结构性的住房新建1-2亿平方米。中国就算完成了城镇化率，每年保守估计也有12亿平方米的房地产开发面积。

中国城镇化率还远没有完成。

根据中国统计局的数据，2023年中国城镇化率为66.16%，比2022年增加了0.94%。2023年房地产销售额约为11.66万亿元，这是历史上房地产销售最难的一年。

折算成每1%的城镇化率，对应着房地产销售额在12.4万亿元左右，如果考虑通货膨胀，后续城镇化率的增长对应的房地产销售额将更加巨大。

按发达国家80%的城镇化率计算，中国还存在13.84%的城镇化率需要完成，对应的房地产销售总额至少在171.6万亿元。

03 中国城镇化率还要走多久？

按国家的百年计划和2035年远景目标。中国将在2035年基本达到中等发达国家的收入水平，基本完成城镇化率。

今年是2024年，距离2035年还有11年。在这期间中国城镇化率也将长期保持增长趋势，这也是支撑房地产行业中期仍将是中国的支柱产业的重要理论基础。

04 那中国2035年的远景目标能否顺利完成？

中国人口是美国的4倍多，GDP总量接近美国的70%但人均GDP只有接近美国的25%，还有着巨大增长潜力。

道阻且长，不可否认这中间还存在着很多的变量因素，但大的趋势已基本明朗。

中国人民已经完成了第一个百年计划，第二个百年计划也在稳步进行当中，做为中国国民，在这个百年未有的大变局的时代，必须要相信祖国，与祖国同行，抗起这个时代赋予我们这一代人的责任，努力奋斗，不愧未来。

相信亿万中国国民相信的力量、努力的力量绝对可以完成中国2035年的远景目标，完成时代赋予我们这一代人的历史使命。

05 房地产行业为什么还没有复苏？

目前普遍认为房地产复苏需要的几个条件是：居民资产负债表的修复、政府政策的支持、居民消费的信心。

但现实就是在疫情结束已经一年多，政策对房地产行业的支持也彻底转向，但销售仍在下跌，居民消费的信心仍未回归。

我认为这里面还有一个重要的因素没有考虑到，那就是中国货币的发行和循环流通对中国经济和房地产行业的重要影响。

中国经济主要是靠外贸拉动的外循环的经济体，中国的货币发行绝大部分靠的是贸易顺差结汇的方式进行发行。

当企业通过对外贸易赚取外汇，就必须按规定将外汇卖给国家，国家通过印制相对应的人民币给与企业，企业拿到人民币后再在国内通过发放工资、购买原材料等方式进行再生产，下游的员工和供应商就可以通过消费等方式拉动经济的发展。整个经济循环就在这一个个过程中发展起来。

06 为什么中国的这种货币发行循环方式会导致房地产的升值？

正常的货币发行量，应该对应国民生产过程中创造的价值量，这才是合适的不会导致通货膨胀的方式。但贸易顺差中，是包含了成本和国民新增的价值量，而且成本应是远大于价值量的。

这就导致了人民币的大量超发，再加上货币的乘数效应，发行的货币远大于社会创造的价值对应的应发行的货币量。

大量超发的货币进入国内市场，而国内唯一能承接这一巨量货币的只有房地产市场，这就导致了房地产的价格长期坚挺。

外贸增加与房地产行业恢复的重要关联。

2022年我国货物贸易顺差为8509.7亿美元，2023年为6080亿美元。相差为2429.7亿美元，按1:7.2换算为人民币为17493.84亿人民币，再考虑货币的约7倍的乘数效应相差将近有12.2万亿元的人民币。

如果考虑正常的贸易增加额度和通货膨胀率，这个数值将更大。这就对中国经济增速和房地产的增长产生了巨大的负面影响。这就是2023年中国CPI增长一直处于0附近的重要影响因素。

关键点在美国降息。

只要美元开始降息周期，美元就会开始走弱，美元相对其它国家货币的汇率预期向下，美元货币就会流入全世界促进经济的再次恢复和繁荣。

与中国贸易往来正常的发展中国家经济体的经济增长，必然会促进中国贸易顺差的增加，美元走弱，人民币走强的预期也必将带来资本的回流，进一步恢复中国的经济。经济走强，人民消费的信心自然就会恢复，房地产消费也会同步恢复增长。

07 美国能一直保持不降息吗？

美国2023年的财政收入约为4.4万亿美元。美国的存款利率保持在5.25-5.5%。

美国国债已超过34万亿美元的历史高点，美国的2023年的的GDP为27.4万亿美元，已超过120%的危险警戒线，而且还在快速增长中，如果达到150%的比例就会面临着货币信誉崩溃的警戒线。

每年因此项国债利息支出，公开报道中就已超过了8000亿美元，这还不包括需要还的本金。美国银行系统的存款约为17.5万亿美元，按最低的存款利率5.25%计算，每年存款利息支出就是9200亿美元，而且世界的其它资金都还在流入中。

美国的贷款利率在5.25-5.5%加上银行系统约1.8%的运转成本，再加上通货膨胀3.5%左右，银行的实际贷款利率要超过10.55%才可能存在实际的盈利可能，但又有几个行业能达到这个收益利率水平？

尤其是美国一直强调的制造业回流，高利率实际上是压制了制造业的发展。高利率导致的巨大的利息支出最终要由足够的实际产品来承接，否则将是无本之源，必将难以为继。

美国政府维持的高利率政策对美国整个社会体系也存在着巨大的压力，无法长期维持。

08 房地产到底什么时候能开始恢复？

欧元已在6月宣布降息，欧元在世界货币市场中占据约25%的流动性，这基本已经意味着市场最差的时刻已经过去了，如果美国7月或者9月开始降息，叠加上疫情近2年的居民收入正常，政府对房地产政策的进一步放开，10月又是传统的销售旺季。

可以大胆的预测2024年10月左右将是房地产行业正式开始复苏的开始。

如果美国坚持不降息，只要中国的外贸持续恢复，供给侧结构性改革红利逐渐释放，最终形成以中国内循环为主的经济体系，房地产作为人民劳动资产的沉淀也终将走出低谷。

美国开始降息，房地产的复苏过程会来的迅速和猛烈一点；美国坚持不降息，房地产的复苏过程可能会迟一点，缓慢一点，但随着政府政策力度的加强，经济的持续向好2025年上半年终将会传递到地产行业。

结语：

长期来看房地产行业在一个经济体完成城镇化率后，仍是一个重要的产业，对中国市场来说是一个长期以10万亿元为单位的重要产业。

中期看，中国的城镇化率远没有结束，加上本轮的超跌调整周期，房地产行业在今后较长时间将仍会是中国经济的重要支柱产业。

短期看，美国降息周期如正常从7月或者9月开始，中国房地产行业在2024年10月左右将正常开始恢复增长；美国如果坚持不降息，也将在2025年上半年开始正常恢复增长。（作者系房地产行业长期从业人员）