求助一下万能的观友，物业太嚣张，业主可以如何制衡物业？

    首先明确一点，不管规定如何，现实中想要成立业委会制衡物业必须获得社区支持，否则散兵游勇干不成。业主自发组织的风险和困难有多大？会引起什么忌讳不用我多说。
    所以按着这个思路，业主一上来先不要直接对物业。先要争取社区。如果社区不管或不作为，找合理渠道反映呗。如市长热线，到街道或区里等都可以，越公开越好。不要私下串联，堵门，拉横幅等弄巧成拙的行为。让上级督促社区做好支持成立业委会的工作。不是一锤子买卖，而是业主一直与其沟通并监督社区做好，做好随时向上反映社区不支持不作为的准备。直至社区完全配合，这其中最难的是把社区当朋友，当靠山，当统战对象，唯独不能当对手，否则业委会成立不了即使成立也干不好。
    期间业主不要对抗物业，而是一要积极收集物业服务差的证据，更换物业时要用到。二要积极配合做好成立业委会的准备。如各项资料，人员等。三是做好投票大会的准备。这项单拉出来是因为投票大会极易受到干扰。做好各项准备+社区支持缺一不可。
    注：业委会主任选择很关键，要找有人脉关系的最好是刚退休的，家里物质条件较好，以业主赞誉为回报的那种人。这样可以避免初期因人脉吃亏，也能减少谋私的可能。因为任期五年的，万一不合适更换太麻烦。再加上选好其他专业人员如组织，财务，娱乐，工程（这个懂工程水电的人少不了）等框架就起来了。
    即使成立了业委会，第一时间也不是更换物业。而是要收集好小区绝大多数业主的诉求来和物业沟通，代表业主告知物业问题，督促整改。这个过程要公开透明，取得业主和社区支持，不做过激行为和言论（无用）。与此同时以业委会的名义联系其他物业洽谈合作事宜。
    这样做可能不解气，但是效果最好，让大家尤其是原本支持老物业的社区看到业委会的努力，不是要赶走物业而是督促整改营造有利我的氛围。但这期间老物业据经验往往看不起业委会拒绝沟通，这就给更换物业提供了证据和取得大家支持。
    即使这样业委会也不要轻敌，在给老物业机会及在和别的物业洽谈的时候一是取得经验（更换物业是常事），而是要和业主和社区多沟通后使其明白：一换物业不一定解决问题，降低大家预期；二业委会不是万能的，在社区领导下尽量为大家服务；三给老物业机会让其改进，哪怕最后换物业也是没有办法的事情（因为一般换物业时，老物业会人为制造种种事端，给物业交替增加难度。所以给老物业机会就是减少这种情况，即使真有也能让社区和业主站在业委会这边最大限度减少难度）。
    到现在如果都能实现，那么我们新成立的业委会应该在社区的支持下占据主动了，不管是老物业整改还是新物业进驻，业委会都有了一定的话语权。首先要感谢社区的领导和支持，其次感谢业主的支持配合，接下来可以优化内部工作，和广告商谈小区广告等等。这些都要和社区沟通联系，切忌自己做主。最后一点收到的广告费和产业租赁费用一定要公开透明，多少业委会死在这上面。
    总结一下：业委会一是取得基层组织就是社区支持；而是多听业主声音，多替业主发声；三是万事沟通最为重要，业委会是沟通的桥梁。
    这只是我个人一点看法，不一定对仅供参考。

俺就是业委会成员（苏州园区湖西），当初为成立业委会跑过一阵子。
社区支持成立业委会是职责。
社区阻挠的话，就去找街道。
物业公司，打个比喻：以前是黑社会恶霸敢动手，现在则更多是偷奸耍滑的无赖青皮：能省则省、能推就推、能拖就拖。
关键是业委会，大多数住户都只愿意做看客或批评家，真心出来做事的并不多（退休的想着私利或者精力不允许、上班的更没多少时间）。
停车位、电梯维护、狗屎、绿化维护这几样是矛盾焦点。还有各种想不到的要求。
还有天下第一难：物业费。
俺小区因为住着很多老外，又在金鸡湖边，算是“高档涉外”，一样糟心。
比如苏州搞垃圾分类，物业安排了定点、专人、定时收集，还是有住户把垃圾扔在电梯里或者门厅，不愿意多走几步路。
下雨天遛狗就在地下车库，一脚下去互踩狗屎。
还有韩国人喝醉打得老婆叫救命、半夜鸣笛遭泼水之类的社会新闻。
擦不完的屁股。
下一届肯定不干了。

我作为一个连续参与两届筹建业委的亲历者，实话实说，除了支持物业搞好服务，其它千万别遐想，千万别折腾。否则，小区可能更大的凌乱，办不好更多的事。

所以我一直说业委会要找对骨干，必须有会沟通的人。不光能和社区物业沟通，还能和业主沟通。你能让业主积极交物业费，物业也服气。
我曾经去模范小区参观过，羡慕不已。其业委会主任是位刚退休的老同志，退休前是科级基层领导，官不大但了解基层，也知道如何和上级沟通和群众沟通。他在介绍经验时就突出强调一定要定好班子（原话）。他在小区时间长，也熟悉业主情况。所以先确定外联+组织+财务+文娱等相关负责人员。每周至少一次碰头会，平常群里沟通。还专门有善于做工作的小组，在小区选威望高，人热情熟悉小区的老资格本地人为主的业主组成。遇到困难就这批人上，用他说没有解决不了的问题，群众最好沟通等。就连社区也主动找业委会解决事情，效率高还省了社区的事。还经常组织小区搞活动，物业费交的也积极。这样一来，物业也服气他们，社区也依仗他们，业主信任他们。用他的话说就是充分发动群众，“你连人都不熟悉能干好业委会吗？社区和物业凭啥服气你？”当时现场一片掌声。

作为一个成功组织业委会/合法解除物业合同/成立自治中心/运营5五年的小区业主，我补充一点：
物业之所以引起业主的很大不满，原因都是物管不到位，也就是没有履行合同，没有履行合同就可以合法解除合同！
顺便说两句：如果能赶走物管，说明物管确实不够大，倒不如顺势成立自治中心，其实就是原物管的一班人马，换掉物管经理及关键人物就行，相当于业主当股东，财务找第三方的，每年财务审计，账目公开，超过5000以上的开支业务会审核，运行一段时间之后，业务会实际上就没啥事情了，就算以后业务会混入坏人也没有用了。
这个账实际很好算，假设物管每年能收费200万，利润有40万，20%不算过分，换成自管，小区每年结余40万可以投入小区建设，监控换新、小区路面、小区绿化、小区路灯、小区各种防护栏，等等等，10年就可以投入400万，小区只会越来越新！
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步骤：争取社区支持开业主大会--成立或者换新业委会--以物管公司没有履行合同的方式合法解除物业合同--成立自治中心或者引进新物管

我个人看法不一定对：
    换物业其实不是最难的！即使物业有后台有社区支持，业主天天告状主管部门也不厌其烦，还有都不交物业费，物业就受不了了。
    难的是换了物业怎么办？业委会直面业主和物业之间，如果新物业和业主再起矛盾，陷入交不交物业费，服务质量好不好这些“先有鸡还是先有蛋？”的死循环怎么办？难道再换物业？要知道，有时候物业不作为，可也有些业主即使物业正常服务也不交物业费。这种业主多了，大家跟风的话会造成招不到物业，业主自己又干不成的最坏后果。
    一味的迁就物业或业主都是不对的，要多引导双方进入良性循环。这样业委会的作用就体现出来了。否则小区天无宁日，业委会左右为难甚至失去存在必要。
    我就见过某小区起初业主积极交物业费，物业A不作为，部分业主开始不交物业费，双方开始诉苦说对方有错；费了九牛二虎之力赶走物业A换来了物业B，不少业主还是不交物业费，又开始双方诉苦说对方的错；后来天天投诉的社区受不了，业委会+社区在一起开了内部会，找到了原因（被物业A伤了心，服务不好还骂业主；投诉也没用，以为物业都不好干脆不缴费了，不是为了那两个钱不想交，而是交了不值）。再次更换了物业C，业委会一方面沟通业主，打消业主怨气，鼓励交物业费，另一方面沟通物业C，要C做好准备，先不要预收物业费，先做好小区卫生，安保，绿化宣传等本职工作，等半年后大家认可了再收费。
    半年中，物业C在群里积极回应并解决业主问题。包括很多楼道打扫不干静，灯不亮了等，虽然老被提意见，但是态度好反应快解决快。业委会趁热打铁做沟通，半年后开始收费时挺顺利的，缴费比例也很高。目前我得知的情况进入了良性循环。

作为一个律师，我想说业主委员会几乎是最差的解法。最后一定会和物业沆瀣一气