可以买房了吗?

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5月17日,央行等部门连发3条通知,针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整。

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“三箭齐发”——史上最宽松房产政策出台

最炸裂的是“第一箭”:首套住房商贷最低首付调整为不低于15%,二套商贷最低首付调整为不低于25%。

这绝对是历史上最大幅度的调整,哪怕是2008年全球次贷危机,当时对房地产的首付比例也没有低于20%。

“第二箭”:取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

中国人民银行各省级分行按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平(如有)。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限(如有),结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。

“第三箭”:下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》提出,自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

这三支箭对房地产市场会有多大影响呢?我们不妨做一个推演。

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政策出台后,哪些群体最可能买房?

对市场的影响,我们就分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群三个部分来讨论。

首先,对于高收入人群来说,第一支箭,降低首付,对他们影响非常小,因为他们大部分都没有名额了,即使有名额也不缺首付,买不买房,只是看房价未来会不会涨。

第二三支箭,贷款利率会减少他们的房贷利息支出,估计也不会影响他们的房产买卖。

所以结论是,这次政策对高净值人群来说,影响不太大。

第二,对中等收入人群来说,大部分都有了自己的房子,第一支箭对他们当中有改善型需求的人,是有推动作用的。譬如一个35岁的中产,20多岁买的是刚需小房子,现在二胎了,丈母娘一起过来带娃,家里住不下,有迫切的换房需求,但是之前二套房首付最少也要30%~40%,假如一套200万的房子,就最少首付60万,现在调整后,就只要40万了。

再加上对利率的调整,预计房贷利率很可能从当前的5%左右,降到3%左右,还是一套200万的房子,如果贷款160万,30年期限,每年从10.4万房贷支出,就可以降低到8.16万,少支出近2万元一年,总利息从152万降低到84万,对于中产改善型需求人群来说,这个政策会有比较大的助力作用。

如果是中产投资人群来说,这个政策可能不会马上有效,因为他们的买房逻辑是,买的房子会不会涨价。

所以我们的结论是,政策会促进中产改善型人群买房的概率,但是对投资型买房短期影响不大。

第三,对于低收入人群来说,三支箭都提升了他们房地产的购买力,他们当中更多人的目标,还是户型相对较小的刚需房。但是低收入人群而言,他们除了首付难,其实供房更难,例如一个月入4000元的人,买了一套100万的房子,贷了30年期的房贷85万,哪怕按照3%的利率,每个月的月供都要3500元,这样的还贷压力其实还是非常大的。

所以我们认为,当前政策对于低收入人群来说,助力不会太大,核心还是还贷问题。

综上所述,我们认为本轮政策,中等收入的改善型需求人群,比较大的概率会成为新增的购房者。

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短期看金融、中期看土地、长期看人口还对吗?

任泽平老师说,看房地产市场,短期看金融,中期看土地,长期看人口。

这个以前是对的,但是前提是,房地产市场处于上升期,供不应求+供需平衡为主。

但是,当前的房地产市场,已经进入了深度调整的阶段。4月30日中央政治局会议对房地产的表述是:“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。”

从政策看,首付和房贷利率政策,已经是历史的底部。

从企业看,当前大部分房地产民企都陷入流动性的危机,国有房地产企业也受到了较大的拖累。

从销量看,4月百强房企销售额同比大降44.9%(克尔瑞统计),五一期间,北京、上海、深圳、武汉、南京等重点12城新房成交2123套,同比下跌了52%。国家统计局数据显示,新建商品房销售额28067亿元,下降28.3%,其中住宅销售额下降31.1%。

从价格看,近一年(2023年5月到2024年4月)中国一手房房价下跌3.57%,二手房下跌6.7%。

从投资看,1—4月份,全国房地产开发投资30928亿元,同比下降9.8%(2023年同比下跌9.6%);其中,住宅投资23392亿元,下降10.5%。

从库存看,4月末,商品房待售面积74553万平方米,同比增长15.7%。其中,住宅待售面积增长24.5%。

根据上面的各方面数据来看,1-4月份,房地产的价格下跌,交易量下跌,投资同比下跌,库存大幅度增加,房地产企业流动性出现危机。

那么短期看金融、中期看土地、长期看人口还能用吗?

如果能用,那这次政策调整,会迎来房地产的复苏?

我认为未必,因为现在不是供不应求,现在是供大于求的问题。

我认为这个理论应该改一改,改为:短期看政策、中期看经济,长期看人口,人口看产业。

首先,短期来说,政策是市场信心的风向标,会直接影响购买能力和购买意愿。

其次,中期来看,除了购买能力和购买意愿,还要看偿还能力,譬如你如果工作不稳定,收入不稳定,你就没有足够的勇气去申请贷款,因为你还不起。所以,中期来看,经济增长,收入增长,才是决定性因素。

最后,人口还是决定一个地方房价涨跌的核心,但是人口看什么?人口看一个地方的产业、配套、气候等因素,但是我认为产业是第一位的,产业决定了这个地方的经济结构、就业情况和发展前景等。

所以我们说,短期看政策、中期看经济,长期看人口,人口看产业。

那么,用这个逻辑看,当前是不是买房的好时机?

要看什么?看经济。

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当前是不是买房的时机?

在这个风高浪急的紧急时刻,中央出台了救市政策,那么当前是买房的好时机吗?

这个问题的本质,应该是,接下来房价会涨还是会跌?

房价的涨跌,我们上面推论过,是看经济的。

当前经济如何?

从GDP看,一季度中国GDP同比增长5.3%,超过国际货币基金组织的预期,也超过了国内经济预期。

从工业看,1-4月份,全国规模以上工业增加值同比增长6.3%,比1-3月份加快0.2个百分点。4月份,制造业采购经理指数为50.4%,企业生产经营活动预期指数为55.2%。1-3月份,全国规模以上工业企业实现利润总额15055亿元,同比增长4.3%。

这么看来,中国的工业产值稳步复苏,而且制造业采购经理指数高于50%,算是勉强站上了荣枯线,未来几个月有可能持续复苏。

从4月份的数据来看,增长比较快的,是一些国家重大方向的行业,例如装备制造业增加值增长9.9%,比上月加快3.9个百分点;高技术制造业增加值增长11.3%,加快3.7个百分点。

总结来说,就是工业在增长,但是火车头是先进制造业,传统的部分增速还不够。

从服务业看,1-4月份,全国服务业生产指数同比增长5.0%。1-3月份,规模以上服务业企业营业收入同比增长8.5%。4月份,服务业商务活动指数为50.3%;服务业业务活动预期指数为57.4%。其中,铁路运输、道路运输、邮政、电信广播电视及卫星传输服务等行业商务活动指数位于55.0%以上较高景气区间。

这么看来,服务业增长算平均水平,但是增长更快的,是国家基础性的服务,例如铁路道路、邮政等。

总结来说,服务业在增长,但是重点是道路交通、邮政电信等国家基础性服务业在带动。

从消费看,1-4月份,社会消费品零售总额156026亿元,同比增长4.1%。全国网上零售额44110亿元,同比增长11.5%。

从数据来看,4月份消费增速开始放缓,降低到了2.3%的增速,说明大家不太敢花钱。而从线上零售数据看,大家在网上买东西的增速,也降下来了,前几年线上买东西的增速是曾经超过50%的。

总结来说,大家不敢花钱,消费复苏慢。

从投资看,1-4月份,全国固定资产投资(不含农户)143401亿元,同比增长4.2%。其中,基础设施投资同比增长6.0%,制造业投资增长9.7%,房地产开发投资下降9.8%。

总结来说,房地产拖累了整体的投资增速,制造业在努力补缺口。

从出口看,1-4月份,货物进出口总额138053亿元,增长5.7%。其中,出口78113亿元,增长4.9%;进口59940亿元,增长6.8%。机电产品出口增长6.9%,占出口总额的比重为59.2%。

总结来说,出口维持了稳定的增长,鉴于当前美国补库存周期临近和美国房地产市场上涨带动的家具等的需求,中国的出口今年在逐步复苏。

看完这么多数据,我知道你一定很晕。

我来个结论吧,1-4月份来看,GDP增长看来形势可以,投资方面,房地产拖累下,主要还是制造业投资在拉动,出口方面,欧美的出口正在恢复,整体今年有持续复苏的机会,消费方面,还是比较低迷,但是方向也在持续向好。

总结而言,经济还在筑底的过程。

所以,如果没有太大的冲击,2024年中国经济应该持续筑底复苏,但是更多的投入是国家带动的高端制造业、现代服务业的增长,这些属于“国计”投入,需要几年时间才能体现出来。

另一部分是“民生”投入,这部分虽然有增长,但是相对于“国计”方面的投入,还不够快,所以我们会感觉到,数据很热,现实很冷。

我们做个假设,如果今明两年,经过一系列政策,经济可以持续复苏,大家收入稳定可期,那么房屋交易量必然会逐步回暖,先是成交增加,然后才有可能房价止跌,有了房价止跌,反过来又恢复市场信心,恢复市场信心,又促进进一步成交,如此循环往复。

当然,也有人担心,我们会像日本90年代一样,房地产泡沫破裂后,引起系统性金融风险,拖垮银行和股市。

我认为,当前中国跟日本当年不一样,以后可以撰文详谈。

总结下,当前是不是买房好时机,第一个看今年的经济数据是否达到预期的5%增长,其次看房地产交易量是不是能持续回升,如果经济复苏,交易量回暖,那就是买房的时机。

如果两个没有同时出现,那我建议就再等等。

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