美国经济适用房政策适用于华尔街和富裕的开发商，而不是租房者

美国经济适用房政策适用于华尔街和富裕的开发商，而不是租房者

如果目标是提供经济适用房，现行政策就没有意义；如果目标是创造有利于房地产开发商和投资者的市场环境，那么这种做法似乎效果不错

 阿尔杰农·奥斯汀

 2024年5月17日

经济和政策研究中心

《共同理想》

经济适用房政策的租赁住房政策十年又十年地未能提供足够的负担得起的租赁住房，然而政策制定者继续做着大体相同的事情。住房研究联合中心的一名研究人员最近观察到，在1960年，收入最低的五分之一人口中，约有45%的租房者将收入的50%以上用于住房支出。如今，这一比例约为65%。官方贫困线以下的租房者平均将收入的78%用于住房。政策制定者会在什么时候承认他们的政策辜负了租房者？

没有意义:低收入住房税收抵免

经济适用房政策的租赁住房政策现在主要依靠低收入住房税收抵免(LIHTC)。如果有人对解决经济适用房出租房危机感兴趣，LIHTC似乎是一个相当糟糕的主意。LIHTC有许多问题，但其中两个应该被认为是致命的缺陷。首先，LIHTC不太擅长为低收入人群提供租赁住房。联合住房研究中心指出，“LIHTC并不一定保护租房者免于成本负担”，而且“住在LIHTC公寓的低收入租房者往往需要额外补贴，才能负担得起这种住房。”创建经济适用房的租赁住房的主要政策在租赁住房方面做得不太好，然而决策者越来越依赖它。

第二个主要问题是，LIHTC租金通常在30年后(在某些情况下15年后)转换为市场价格。如果有足够的经济适用房供应，这个过渡率可能是合理的，但事实并非如此。全国低收入住房联盟估计，美国为低收入租户短缺730万套出租房屋。住房研究联合中心发现，在2012年至2022年期间，美国为这些最低收入的租房者损失了210万套租房。经济适用房的租金太少，无法将它们转化为市场价格的住房。

目前的估计是，到2029年，325,000个LIHTC租赁单位将过渡到市场价格。LIHTC创造了一个底部有洞的出租房屋桶。由于越来越多的经济适用房是由LIHTC建造的，随着时间的推移，在市场转换中损失的经济适用房数量将会增加。美国已经没有建造足够的经济适用租赁住房来满足需求，但政策制定者已经建立了一个系统，随着时间的推移，这个系统将导致经济适用租赁住房的加速损失。这说不通啊。

经济适用房政策对企业和投资者很有效

如果目标是提供经济适用房，那么目前的经济适用房政策就没有意义。如果目标是创造有利于房地产开发商和投资者的市场条件，那么它似乎效果相当不错。

公共住房，特别是在资金充足的情况下，是比廉租房更有效的提供负担得起的租赁住房的方法。在公共住房中，负担成本的租房者比例相当低——比廉租房低得多。正因为如此，公共住房的等候名单很长，需求也很大。

从私人房地产行业的角度来看，公共住房是一个严重的威胁。“从一开始，房地产行业就激烈地反对任何形式的公共住房，”理查德·罗斯坦在《法律的色彩:我们的政府如何隔离美国的被遗忘的历史》一书中写道。罗斯坦补充说，该行业后来游说对公共住房进行结构调整，使其资金不足。今天，在费尔布修正案通过后，国会禁止增加联邦政府建造的公共住房单位的数量，尽管事实上，在某些情况下，人们要等几十年才能住进公共住房。

除了投资者从LIHTC计划中获得越来越多的税收抵免外，住房研究联合中心报告称，企业业主在租赁住房市场中所占的份额越来越大。(从2001年到2021年，5至24套出租物业的企业份额几乎翻了一番。)更多的私人股本公司也进入了租赁住房市场。虽然越来越多的租房者负担沉重，但似乎有更多的公司和投资者获得了丰厚的利润。

制定对租房者有利的经济适用的租房政策是可能的。欧洲和亚洲有很好的社会住房模式。社会住房是非营利性住房。在欧洲模式中，它并不局限于最低收入家庭，这往往为它提供了更强大的政治和经济基础。好消息是，美国的城市和州政府正开始探索这些模式。在国会，亚历山大·奥卡西奥-科尔特斯(纽约州民主党)、科里·布什(密苏里州民主党)和贝卡·巴林特(佛蒙特州民主党)、参议员伯纳德·桑德斯(佛蒙特州共和党)和其他国会议员都认识到废除费尔布修正案的必要性。一旦该修正案废除，联邦政府就可以着手建造负担得起的高质量社会住房。

原文标题是：US Affordable Housing Policy Works for Wall Street and Rich Developers, Not Renters