图文并茂以终端用户的角度聊中国房市，本来不想写的但目前对此问题分析确实过于偏颇

恳请各位在观看本文前，在手机上下载贝壳、安居客类房地产APP，再结合本文，空了在手机上点点，有数据才能正常讨论，空谈误国。

最近感觉房市话题逐渐升温，全国各地纷纷出台刺激政策，再加上自己有置换需求，从去年年底就开始研究房市了，不研究还好，一研究确实发现中国房市确实有大问题。

房住不炒，本人非常认同，既然不炒，那我们就把房子理解成为一件简单商品，但后面我会说明房子根本不可能做为简单商品来理解 ，也会说明我认为房市出现的大问题在哪。让我提笔的原因，很大部分是在观网看到了下文：

这是老胡的孩子们，（*ST胡熄退经典名言：“她还是一个孩子”，不知道我在说什么自行搜索）所写的一篇文章，还采访了中外经济学家，得出的了一个结论，没有农村人口流入，房地产拐点将至。我是认可中国房地产拐点将至，但经济学家们认为没人口流入，特别是没农村人口注入，引起的拐点将至。看到他们的结论只能感叹，难怪好多人说我党能在经济上成功，就是从来不听经济学家的，果然是至理。

在正式进入今天的话题前，先介绍下我自己情况，本人今年4X岁，土生土长的四川省成都市的本地土著，没法滚回农村种田养老（绝无嘲讽之意，现在非常羡慕村子里有田的朋友，我要是有田我绝对会尽快回村里种田躺平）。已经进入中年，单身未婚无子女，家中父母健在，二老早已退休身体十分健康，在正常领取社保提供的养老金。为什么会介绍得这么详细，因为你要聊这话题，上面自我介绍的东西是绕不开的，而且我可以很负责的说，这些还只是最基础的，光这点资料都远远不够详细，比如我的工作性质，工作种类，工资收入，行业前景，自己的教育程度，未来准不准备结婚......不做最起码的用户肖像分析，怎么能谈产品你说是吧?

目前我名下两套房产，一套是2016年买的商品房面积113 平米，一套是在主城区的老破小面积83平米。

目前我的商品房居住环境如下：

客厅：

主卧室：

次卧室：

养猫房猫猫跟我回老破小了，主子玩具已经拆了：

阳台风光：

虽然我很想哭穷，说自己住得连猪狗不如，但通过上B站，刷抖音，发现自己主卧能三个面下床，次卧能放双人床，客厅有阳台，还有个房间空出来养猫，这居住条件真的不差了......细心的朋友会发现我这套房子已经挂上中介平台，正在出售中，这套房其实我自住时间不到一年，买房后因为工作变动原因，发现这地方没法住了，新房在城西、新工作地点在城东，因此将新房交于父母住，自己圆润的滚回主城区的老破小了。目前父母年事已高，不放心二老，再加上确实不想天天开车上班了，拥堵带来的时间成本增加越来越无法忍受，因此决定售出此房，在工作地点附近置换一套新房。顺便说下这套新房地段很差，环境虽好，但周边配套很差约等于没有，当时开盘价格只有城区新房价的1/3。妥妥的便宜样子货

好了从我的案例就可以分析出来，我不是炒家吧？？我的购房需求是合理正确的吧？？我这套房于2016年购买，虽然现在房价下跌，但我肯定不会亏本，赚钱我到真没有赚...那么从唯物主义角度来考虑，如果我这种人形成规模，那些更早购房的人有更大获利空间的人，对房价会形成什么效应？

以数据说话，这是weibo某位同志的数据图

你们只需要看下新房销售跟二手房销售的比值，就会发现从2022年开始，二手房销量已经大于新房，这然后仔细思考下，这些卖了二手房的房东去哪了，如果他们不是走线了，或者回农村了，这些人住哪？？？？别杠精，房住不炒今天我们只讨论只有一套房的家庭。

总得给他们安排个地方住吧，目前我还真没有看过有人系统性的分析过这一人群的需求？这里我们就可以得第一个问题：

第一个问题，置换客群的存在，对中国楼市的影响是什么，置换客群的需求是什么？

有了我做案例，以及上面数据做依据，如果你肯定花时间查资料，就会发现目前市面上成交的基本都是刚需户型为主，像我这种卖大户型（别笑二手房里113平米房子，真的算大户型）真的算少数，这里也给完全不了解房产的朋友科普下什么是刚需户型，刚需楼盘，还是以成都举例

这是成都某著名钢需楼盘，我密集恐惧症都犯了，有兴趣的朋友打开抖音刷这楼盘看下，我感觉只比香港这地方好点点：

这小区成交均价，以及成交户型：

这小区就这几栋楼一共挤了3600多户人，主力面积基本也在60平米以内，是一个典型的钢需户型，你们别看不起这楼盘，正是这种产品的存在才满足了打工人基本安家需求，然后再请你们打开抖音，现在二手房探房视屏一大堆，非常多的业主卖房理由也很简单，90%以上都是想换个更大点的房子。本人因工作原因偶尔要出差，公司在全国各地都有办事处，办事处租的房子水平，大家懂的。说实话住了几个全国范围钢需盘下来，体验十分差，高峰挤电梯、周边没配套、到工作地点通勤时间过长等等，完全没有老破小住得舒服。然后真的等这些人把房卖了，会发现一件事情 ，新房真的买不起了，已经不是努努力+掏空三代积蓄的问题了，是真真正正的买不起了.....房市已经进入了2.0时代

还是以图为例，这是2025年交房的楼盘，也就是房地产下行初期约为2022年左右，立项的楼盘，看下它是怎么设计产品的：

对比下上个时代的产品，你们发现什么没有？？是不是觉得楼层怎么这低，为啥最高的才11层，还有为啥户数这么少，户型这么大，最小的都120了，同样的楼栋数那个刚需楼盘可以住3600户人，这个楼盘还不到300户。这里就带来了一个房地产关建批标 容积率，也就是单位土地所能承载的最大户数，例子里的高密楼盘为6，下面的新楼盘为1.5。越小户数越少居住条件越好，这么低的容积率开发商想要获利，也只有把户型弄大，均价拉高才能有利润。2.0时代，除了容积率低了外，房子外形也发生了变化，原来基本以塔楼为主，现在基本所有产品都上板楼了。这里给大家科普下，图片里方方正正那种楼型就塔楼，板楼又称洋房，长条状最大优点就是南北通透通风效果好，视野无遮挡，坏住就是住不了多少人.......。以前都是只是某片楼盘中镶嵌几个，作为高端产品，但2.0时代几乎成为标配。

个人总结的 2.0 时代房地产产品特性：

1、低容积、低密度、低楼层成为主流（成都有规定，新小区容积率不得高于2.5），其它城市不知道怎么规定的

2、户型以大面积为主，小户型逐渐被开发商放弃。

3、楼栋设计逐渐放弃了“低端”塔楼，原有高端产品板楼逐渐普及化。电梯最差也是一部电梯两户人，好点的一梯一户，从根子上就解决了赌电梯（例子里的刚需楼盘，2梯10户，非常夸张）

至于什么入户花园，下沉式会，酒店式物管服务，所这些花样就不举例了，还有观网喊打喊杀最厉害的公摊，你们不知道吧，很多新产品已经能做到实得率100%，算上入户花园反超的都不少。反正新一代的产品完全跟以前两个次元，带来坏处就是购房成本巨量增加，所以我最反感的就是那些键盘一打，得出新房价格相比XXXX年上涨了多少的媒体人，购买的产品都不一样，怎么就能得出价格上涨多少的结论？？？像我例子里那种把自己小户型70万的房子卖了，同地段转换大户型。这置换成本回到了我之前说的，已经不是努努力能解决的问题了，像我例子里二手房卖1.7的地段，新房多少？请大家自行用APP查，自己的城市最靠谱。这里又带来了第二个问题

第二个问题,如果无法做到同地段置换的客群，会以怎么形式满足其需求？

中国未来最大问题是人口增长缓慢，以及人口老龄化。本人深感认同，也同样对此感到焦虑，但仔细考虑下来，感觉又增加了另类住宅刚需，二胎及双独家庭老人赡养需求。要让人生二胎、或者一胎总得要房间吧，父母支援养小孩，总得给父母安排地方住吧。夫妻双方都是独生子女，四个老人万一老人生病需要居家照顾，怎么办？像上个时代50-80平米的刚需户型确实不能满足，我说的需求站在无数获利离场的人视角，这世界很残酷、非常二元化，存在大量在上个时代已经获利，在考虑改善的人，但又同时存在买不起房的人，这根本就不简单归于 穷 富 二元对立。从政府种种刺激措施，还有最近高额的土地流转价格来看。最重要的指标就是控制容积率，这招真的绝。基本可以确定政府对房地产的希望是放在了那群获利人群上，希望他们继续推动土地财政这套玩法玩下去。至于什么农村人口流入......拜托你们上个时代都买不起，2.0时代还买个屁，政府就从来没指望你们好不。但问题又来了，获利的人买不起了。

以前的楼盘从楼型上来看从高端到低端是 别墅产品>洋房产品（板楼）>塔楼产品 > 步梯房。 有很多小区几种产品都有，各种户型都有，但现在基本上看见不到大户型的塔楼产品，要买大户型请直接上板楼。这属于是直跨两个阶级的产品，我评价就是步子太大扯着蛋了。太多人买不起板楼大户型，又没有符合需求的产品出现，所以新房销售开始慢慢萎靡，不从产品上解决，短期很难解决新房销售慢的问题。市场上确实 空缺了高密、低舒适度、又是大户型的社区，个人评价政府把大户型需求简单定位成有钱的改善型客户，不把他们当成刚需客户，此政策确实过激了点，所以：

第三个问题，大面积房产的产品，到底能不能算成刚需？？

看了前文就知道我目前在住老破小，老破小居住的配套确实没话说，只有你离开了这环境，才会明白平时享受的便利是多恐怖的一笔福利，到陌生环境就知道了，这些你觉得应该享受的便利，都必需花钱才有的，不掏大钱买配套，新房子住起就是不舒服，钱不花到位我保证你新家附近连撸串的地方都没有，想撸串你都得骑单车。而且有些东西是买都买不到的，比如我家老破小1KM里内有两所三甲医院，我住小手术 都是晚上回家睡觉.但经过我的观察，老破小的业主们基本都不在小区自住了，人家基本都搬到其它地方了，老破小处于出租状态。为啥原因很简单，单纯没电梯就让一堆人住不下去。老破小如果配上电梯，相信能回流一部分业主，但这里又有我观察 到的问题，老破小基本没有物业，房子维护根不上，随时时间推移居住环境会越来越差，导致租金会越来越收不起价。我相信到某个临界值后，会有大部分业主放弃出租，会直接出售此类房源，目前没有大量出售，是因为房子还能租得起价。说个题外话，只要你仔细研究，租得起价的老破小是妥妥有优质资产，市面流通积少。这类客群一多，又会回到第一类问题，卖了总得有地方住。那么我换个思路，老破小的配套远远超出了其房子价值的本身。而且老破小有远远超过房本上的使用面积，比如我的老破小80平米，还送了两个阳台非常恐怖，对比商品房............不多说的懂的都懂

第四个问题,老破小的配套远远超过了价值的本身，是否可以通过旧房改造，安排物业入驻提升其价值。

最后说点结论，个人判断，当前房地产市场最大问题就是供需关系，缺乏了高密、大户型的产品，政府在规划房地产产品上过于想当然，让属于市场的自然调节，完全失效。2.0时代根本核心矛盾就不是没房子问题，查下数据 就知道还有海量的新房没卖出去，是房子不能满足人们美好生活的愿景，没有合适的产品让那地些存在银行里的钱转起来，没有流通当然会有巨大问题，这根本不是某些人说的那样大量建公租房能解决的。我给出的解决办法 

1、提供合适的产品出现，像现在这种新房根本买不起玩法死路一条，一个市场新产品完全不考虑低端市场，是不可取的。同理可以参考车市，你会发现慢慢的紧凑型轿车已经消失了，原来A级轿车价格已经降到白菜化区间，比如那个著名的开三年残值率为0的某款车型，这也是某媒体人牛B言论（笑）。这就是正向市场，而不能简单粗暴的，你穷你怎么不买小点的车，穷人就应该开小点的车.....这TM是什么逆天言论，更关键的是能买房子的叫穷人？？？

2、老破小的改造必需，大干快干上马，必需通过政府出资的方式让老破小发挥出地段配套优势，提供让置换客群有新的选择，老破小面积不够也好解决，买两套打通成一套。让老业主降低置换预期。真到了老破小业主租不起价，又住不下。扎堆考虑置换了，这才是个炸弹，那些客群很多都是终改客户（什么叫终改，这辈子最后一次改善需求），他们的购买力，购买逻辑绝非传统置换人群所能理解 的。

给大家看下老破小改造后的样子，我个人感觉光是外型哪怕放到商品房市场上都有一战之力，更不提配套优势

这两条措施，第一条不花一分钱，出文件就能解决问题，比如什么 70 90 政策，第二条，政府必需得掏真金白银出来，这才是真正救市，而且是站在人民角度的救市，保证能稳定房价的招数，比花大钱救房地产商好多了，但.........

顺便还有指望房价大跌的，你指望资本家亏钱卖房子给你？学过课文资本家倒牛奶吗？？洗洗睡吧，梦里什么都有。

而且我还想对那些喜欢 把“买不起房，你为啥不租套房来结婚，你怎么不租套房来养老人”“人家外国也是租房XXXX“把此类话挂在嘴上专家、学者。你们说这话之前想想课文《陋室铭》《茅屋为秋风所破歌》，这些刻在文明深处的东西，不是你们靠两张嘴BB一下就能改的。在中国房子所承载的东西，根本不能定义为简单商品，你们连结婚收彩礼都管不住，还想管住人买房子？？

题外话：

下面户型是目前市面上最主推的大户型140面积段产品，最大的特点是像下面那样，你只要去看新房，保证置业故问会重点介绍户型是如何做好区分的

把老年人跟主人活动区间进行了隔离，保证两代人混居住体验，不得不佩服资本的敏锐性，领先政府一个时代就发现了实际购买此类产品的用户需求，以及未来客群的需求

建议各位真的有兴趣关注房地产市场的朋友 ，现在信息化时代，多去问下那些卖房的业主，问下他们卖了房准备住哪里？为什么卖房？多问点我相信你就不会被那些经济学家骗了。